|
||||
新房市場供需雙雙回落開發商規避限價政策精裝新盤改毛坯房
價格低開高走變成高開低走———
北京市政府部門出臺的調控細則,經過近一個月的消化,被很多業內人士認爲是最爲嚴厲的地方實施細則。除了嚴格執行二手房20%的差額個稅外,對於新房來說,限價這一強制性措施,讓習慣了房價低開高走的開發商頗爲不適,與政府之間的價格博弈也日益深化。一面是北京細則對於降低房價的要求,另一面是開發商爲規避風險,延緩施工進度,緩期開盤的應對。正因爲如此,北京房地產市場在今年的“紅五月”中很難出現供應量井噴的現象。根據市場研究機構亞豪的統計預測,5月份北京計劃開盤的項目僅有23個,其中大部分還存在不確定性,反倒是首次定價不存在限價壓力的純新盤和不限購的商住樓項目,銷售節奏並未過多受新政策影響。
4月北京樓市供需雙雙回落
在中央“新國五條”的調控思路下,北京市政府部門出臺了最爲嚴厲的實施細則,對於市場的影響也是立竿見影。
根據亞豪機構統計數據顯示,4月1日-20日,北京商品住宅僅實現成交4302套,成交面積45.2萬平方米,環比上月同期,成交套數減少59%,成交面積則大降60.8%。扣除4月1日-7日因爲清明假期,北京暫停網籤的影響,4月以來日均成交新房331套,相比3月日均銷量減少了217套。
與此同時,4月份的新盤供應同樣未達預期。根據亞豪機構數據統計顯示,4月上旬和中旬北京僅有12個項目入市,包括中建·國際城一個純新盤,以及東亞·創展國際、望京(社區網論壇商鋪)·金茂府(樓盤資料業主論壇)、京投萬科新里程(樓盤資料)在內的11個老項目後期,開盤項目數量相比上月同期減少了6個。12個項目共新增住宅產品2546套,預售許可面積23萬平方米,相比上月同期供應套數減少了700套,供應面積減少了近10萬平方米。
需求和供應的雙雙回落被認爲是受3月份市場火爆的透支影響。亞豪機構副總經理高姍分析認爲,“國五條”北京細則的落地,繼續向市場施壓,導致4月商品住宅成交應聲回落。在降需求上,北京一方面繼續執行嚴格的限購政策,並增加禁止京籍單身人士購買二套房;另一方面再次提高二套房首付比例。新規的實施直接導致了具備購房資格人羣數量的減少,並提高了購房的首付門檻,資格、資金兩方面的共同制約,導致短期內市場需求的萎縮。同時,新政最主要的目的是對購房者預期形成限制,以此降低購房意願。從4月北京住宅市場的成交表現來看,新政已實現了預期目的,並將在未來3-6個月內繼續抑制樓市銷量。
5月僅23盤入市開發商寧延期不願降
與其他大部分城市將房價單純地掛鉤居民收入增長不同,北京在確定今年房價目標時有這樣的表述:“進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理。”此前,大部分人的注意力集中在20%個稅的執行上,對於這句話並未引起太多關注,但其正成爲北京新房市場嚴控房價的指導政策。
一位業內人士表示,北京市實施的商品房行政限價管理政策很可能採取雙軌管理模式,即符合自住、改善型需求的普通商品房納入“限價房序列”管理;包括高端項目在內的非自住、改善型商品房,則劃入“價格監管和預售引導序列”。一旦有項目開盤報價偏高且不接受區域指導價管理,將不予核發預售許可證或不給予成交資格備案。
限價政策已經對開發商產生了明顯影響,即將開盤的項目需要重新摸底客戶情況,調整樓盤的價格體系和銷售節奏,甚至還影響到開發商未來的投資方向。因此,久經調控的開發企業,在還未摸清情況前大多選擇了觀望、延期開盤。
根據亞豪機構數據顯示,5月份北京僅有23個項目預計開盤入市,其中包括京投萬科·西華府、葛洲壩·紫郡府、順鑫·華璽瀚楟等在內的7個純新盤,以及包括金地格林格林、中國水電·雲立方、東亞·印象臺湖的在內的16個老項目後期,並且這些計劃開盤的項目還存在很大的不確定性。
“限價”的舉措被認爲是5月份供應量減少的主要原因。大興某項目銷售總監透露,“按照目前北京的限價標準,新開盤項目的定價不得超過區域均價,已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格,當月銷售價格不超過上月銷售平均價格,已成爲獲得預售許可證的重要條件。而就在此前,北京整體樓市已經進入價格上漲的階段,像我們的項目只有幾百套房子,已經排了1800個號,價格肯定會上調。但是‘限漲令’的執行使得原本制定的開盤價格已不能通過審覈取得預售許可證,因此不得不暫停銷售重新制定價格策略。”很多項目都遭遇了類似的情況,不過,由於今年一季度成交的火爆,大部分項目並不急於出貨,如果不能順利取得銷售許可證,寧願選擇推遲開盤,觀望風向,也不願降低心理價位。
純新盤和商住樓佔比增加
雖然入市新盤的整體數量銳減,但從預計開盤的項目特徵來看,純新盤的比重卻明顯上升,共有7個爲純新盤項目,佔了總開盤量的三成。高姍認爲,“限價令”的影響對於純新盤的影響明顯小於老項目後期。純新盤項目只需要定價不超過區域均價即可,並沒有十分嚴格精確的限制。
不僅如此,在7個純新盤項目中,包含了3個不限購的商住樓項目。像位於大興馬駒橋附近的珠江四季悅城(樓盤資料業主論壇),甚至還推出了4.5米層高可做成LOFT的小戶型,受到了更多的關注。
不受限購影響,單價、總價相對較低,讓這些商住項目在市場上依然有很大影響力。位於CBD(社區網論壇商鋪)東南方向的亦莊林肯公園(小區網論壇)項目同樣是一個銷售了多年的綜合體項目,作爲開發商的和裕地產營銷總監王騫就表示,即便是新政實施後,該項目推出的瞄準改善型需求的93-170平方米的戶型,依然保持着每週十餘套的出貨量。
限價政策恐變“數字遊戲”
不過,受限價影響較小的純新盤和商住樓畢竟還是少數。大部分住宅開發商經歷了多次調控,早已開始研究起了應對措施。值得注意的是,雖然漲價明顯的項目已經難以獲得預售證,但實際上目前北京市並沒有對預售證做底線規定,也沒有限定多少價格以上的樓盤不予銷售。
在業界人士看來,這些空子都可能被開發商利用,讓限價政策變成一場“數字遊戲”。
儘管當前多數樓盤的負責人對於定價策略諱莫如深,但均證實“預售證難拿的程度遠超預期”。從5月預計入市項目定價策略來看,目前多數項目尚未制定開盤價,少數給出報價的項目也都以漲爲主。像中國水電·雲立方上期售價爲15700元/平方米,本期報價曾漲爲17000-18000元/平方米,京洲世家(樓盤資料業主論壇)上期售價爲18900元/平方米,本期則爲20600元/平方米,亞奧·金茂悅(樓盤資料業主論壇)上期售價32000-33000元/平方米,本期計劃開盤價也達到37000-38000元/平方米。
有分析人士認爲,這些計劃調價的項目在限價政令之下,很可能會被要求重新定價,否則如此高的漲幅將難以通過預售審覈。但開發商卻未必願意輕易就範,依然有很多渠道能讓限價政策很難落實。比如:在控成本、增利潤的前提下,原本精裝修出售的項目將可能因此砍掉精裝改爲毛坯,而原本毛坯銷售的項目則可能改爲精裝修,以此爲依據提高項目售價。
另外一些項目更是摒棄了長久以來價格低開高走策略,改用高開低走的方式。由原來先推位置稍差的樓座再推出位置稍好的樓座,轉變成現在先推出位置最好的樓王產品。這種做法的好處是,房地產項目在申報預售許可證時,只要按照價格順序,由高到低進行申報,就可避免“後期價格高於前期”的情況。
不僅如此,即便有“後期項目不能提價”的規定,但開發商還是可以通過其他手段達到漲價的目的。比如減少優惠,取消“1萬抵10萬元”之類的折扣,同樣增加了購房的成本。