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3月31日,西安市發佈《2013年新建商品住房價格控制目標的通知》,提出2013年新建商品住房價格控制目標:確保2013年新建商品住房價格增長幅度明顯低於當年城鎮居民人均可支配收入實際增幅。
西安成爲國家房產調控新“國五條”4月大限前首批作出應對的13個城市之一,《通知》並未提及的“二套房首付提高”、“暫停第三套房貸款”、“房產稅及個人售房徵稅20%”等內容在4月18日得以補充。
新“國五條”在各地引發出一系列“蝴蝶效應”,包括西安在內、全國二手房突擊過戶、交易量暴漲,同時,南寧、鄭州等地出現離婚受理激增等狀況。一系列所謂應對20%個稅的“避稅”招數更是頻頻爆出。這些“避稅法”靠譜嗎?我們一一盤點,希望廣大市民切勿盲從所謂的“避稅風”,理性應對。
假離婚VS婚姻信任指數
二套房是以家庭爲單位計算的。離婚後沒有房產,以前也沒貸過款,再購房仍屬首套房。先協議離婚,把房產全部判給一方,等申請完房貸,然後復婚成爲許多夫妻二手房避稅的選擇。近來,各地挽着手辦離婚的人數激增,有些地方甚至出現排隊辦理離婚現象。而看似合法的“假離婚”將會遭到“婚姻信任指數”和“婚姻風險”的擊破,假離婚背後將會演繹感情變故、家庭破裂、利益糾紛等多種隱患故事,小心“人財兩空”。
陰陽合同VS交易價格評估
所謂的陰陽合同,是指二手房買賣雙方簽署兩份合同,一份合同是真實成交價格,另一份合同是爲了規避個稅的虛假成交價格。這種看似有效的“陰陽合同”,將遭遇着“二手房交易價格評估系統”的擊破。這一系統的擊破點主要在於當買賣雙方申報的交易價格符合客觀實際時,將按納稅人申報的交易價格徵稅;而如果其申報的交易價格明顯偏低且無正當理由的,將按存量房交易評估值徵稅。
官司法VS法律風險
“打官司”是避稅法中最爲有“想象力”的一招:買方先把房款給賣方,賣方按房款打欠條給買方,以房產做抵押。然後買方以賣方欠款不還起訴到法院,賣方承認欠款,表示無力償還,願意以房產抵償,最後買方拿着法院判決書去房產中心過戶,不論是否限購,都可以過戶。律師認爲:此法完全不靠譜,如今法院對民間借貸案件的審理相當嚴格,法院會要求欠款方提供轉賬信息或支付憑證,意即如何證明當初借款給對方。此外,如果欠款數額與房產價值正好同等,法院會認爲這是非真實債務,是違反法律規定逃避稅法的行爲,通常會判欠款無效,這樣一來對於買方來說風險極大,很可能自己已經支付的房款都要不回來。
假贈予方式VS無法律保障
二手房買賣雙方爲達到“避稅”目的,名義上爲“贈予”的方式而在實際中收取買主的房款。這種打着“贈予”的幌子來進行避稅的方法對買賣雙方來說都不是明智之舉。買方怎能確保事後賣方會承擔自己的相關責任和義務呢?法律保障何在?業內人士奉勸買賣雙方暫且淡定,避免因爲不理性做出後悔的行爲。
小結
根據4月1日前出臺的13個地市區的“國五條”細則來看,大都對於20%個稅如何徵收等關鍵性問題並未明確。而根據各地市不同情況出臺細則,避免誤傷改善型“剛需”的聲音近來成爲共識。
據西安房產信息網數據,西安二手房市場份額與新房份額比例大致爲1:9,對於市場價格的影響,一直以來均以新房市場爲引領市場住房價格走向的主體,二手房價格均跟隨新房市場漲跌變動緩慢跟進式定價,因此這一觀點更適用於二手房佔比較高的一線城市。
背景鏈接
東莞經驗
東莞在2007年已經實行二手房交易稅費20%的政策,這一政策執行五年間,起初是二手房交易市場進入相應的“低潮”,但不久後又恢復了平穩,對房價的抑制似乎處於“零效果”。離婚復婚、欠款還債、逃稅等避稅方法在東莞都難以合法有效,還有可能觸犯法律。
東莞計徵二手房交易個稅的計算方式是(二手房交易總價-房屋原價-供房利息-契稅-裝修費用)×20%。從技術層面來說,徵收20%的個稅是可以做到的,可以通過房地產評估等手段,還原購房者的成本,包括房屋總價、交易稅費、貸款費用、裝修費用等。
東莞這幾年的漲幅相對平穩,在二手房買賣中,成交價與原價的價差並不是很離譜,因此按照20%的比例所繳納的個稅基本都在幾萬元左右,買賣雙方對此可以承受。