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定金與訂金不同
劉靜是一公司職員,自己省吃儉用終於攢夠了首付的錢,準備爲父母在這個城市買一套房。於是利用假期跑遍各大樓盤,終於選好在開發區一樓盤,可劉靜想和家人商量再做決定。賣家建議,可以先交“定金”,往後考慮好了直接付首付,如果覺得不滿意“定金”返回,免得被別人搶先定了,劉靜覺得這個主意不錯。於是付了10000元“訂金”,回家與家人商量。可和家人商量的結果是,大家都覺得那裏的房子太偏,交通不便利。劉靜只好拿着收據前往售樓部退款,可沒想到,售樓部不同意退款,說你看這個收據寫的“買房定金交款”,這是不予退回的。劉靜沒辦法,只好找懂行的人支招,可說法是一致的。
那麼,到底誰的說法是對的?
就此問題編輯採訪了一業內人士,該業內人士表示,從人情上講,賣家做法是不對的,他們違背了當初的承諾,但從收據來看,他們是對的。因爲“定金”和“訂金”在本質上是完全不同的,定金具有法律效益,而訂金在法律上是沒有明確規定的。
“定金”是指當事人約定由一方向對方給付的,作爲債權擔保的一定數額的貨幣,它屬於一種法律上的擔保方式,目的在於促使債務人履行債務,保障債權人的債權得以實現。籤合同時,對定金必需以書面形式進行約定,同時還應約定定金的數額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務,無權要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務,需向另一方雙倍返還債務。債務人履行債務後,依照約定,定金應抵作價款或者收回。
“訂金”目前我國法律沒有明確規定,它不具備定金所具有的擔保性質,可視爲“預付款”,當合同不能履行時,除不可抗力外,應根據雙方當事人的過錯承擔違約責任。
所以,購房者要謹防賣家的“咬文嚼字”,在些收據的時候要看清上面的整體內容,而不是隻聽賣家的擺佈,再者,如果有不清楚的地方,可以向行業內人士請教。
綠化覆蓋率和綠地率
去售樓部看房時,置業顧問通常告訴購房者該小區的綠化覆蓋率。但一定要注意,綠化覆蓋率和綠地率是不一樣的。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積的總和與小區用地的比率,而綠地率是指小區範圍內各種綠地的總和與小區用地的比率。
應對措施:針對開發商混淆綠化覆蓋率和綠地率的概念問題,專業人士提醒購房者,購房時一定要儘量爭取讓房地產商把自己購買房屋所在小區的整體平面圖附上在合同裏,並且在圖上準確標明小區內所有綠地面積,這樣到時候接房時綠化覆蓋率沒有達到標準,就可以找開發商。
小區配套何時實現?
買房時,購房者很容易受售樓小姐宣傳的配套設施所吸引,但是這些配套設施什麼時候能實現呢?她們表示上會給我們一個時間,實際上這是一個含糊的答案,這些配套設施到底是入住第一天就能使用,還是入住一年、兩年、甚至更長的時間呢?
應對措施:買房時,購房者不能光聽開發商說這些配套設施能夠到位、入戶,一定要弄清楚目前它的使用狀況以及開通的確定時間,並且還要簽訂到合同裏去,約定好違約責任,這樣房產商就不能因爲配套設施不能按期正常使用而找藉口了。