|
||||
繼深圳出臺商品房預售價格備案辦法以抑制房價後,廣州樓市限價的力度也開始加大。廣州市國土房管局22日發佈通知:從4月24日起,廣州全面執行商品房住宅預(銷)售價格網上申報制度,開發企業預(銷)售商品住宅前,須辦理預(銷)售價格網上申報,並接受國土房管部門的價格指導。
專家指出,去年以來廣州更多隻是限售高價盤,但現在限價政策大有覆蓋所有項目的勢頭,不管是高中低端項目,只要預售申報價格高於房管局指導價格,房管局不發預售證,顯示政策較此前更爲嚴厲。
商品房預售前要接受價格指導
爲貫徹落實廣州版國五條細則,進一步加強房地產市場監管,促進廣州市房地產市場平穩健康發展,市國土房管局近日向各房地產開發企業、房地產中介服務機構下發了《關於落實廣州市房地產市場調控政策加強房地產市場監管的通知》(穗國房字〔2013〕411號,下稱《通知》),就加強商品房銷售價格監管、整頓和規範房地產市場秩序等具體事項提出要求。
《通知》要求,從4月24日起,廣州全面執行商品房住宅預(銷)售價格網上申報制度,開發企業預(銷)售商品住宅前,須辦理預(銷)售價格網上申報,並接受國土房管部門的價格指導。
國土房管局還表示,各房地產開發企業、房地產中介機構要嚴格執行國家、省和廣州的房地產調控政策,做好住房銷售信息的公示,誠信經營、規範從業,自覺維護房地產市場良好秩序,嚴禁發佈虛假信息,嚴禁誤導購房人及協助購房人僞造、變造、虛構證明材料。
《通知》明確各相關部門將進一步加大房地產市場巡查監管力度,市國土房管局近期將聯合工商、物價等部門開展房地產市場專項整治行動,重點查處違反住房限購政策違規銷售、違規經紀、哄擡房價、發佈虛假廣告等違法違規行爲。
預售申報價過高或被禁售
值得注意的是,新“國五條”要求,“預售方案報價過高且不接受政府部門指導的項目,可暫不核發預售許可證”。對此,廣州版細則明確,將引導開發企業理性定價,對商品住宅的預售申報價格實行指導。
其中,預售方案申報價格過高且不接受國土房管部門指導的商品住宅項目,暫不核發預售許可證。已取得預售許可證的商品房項目,繼續嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定;超過申報價格銷售的,不得網上籤訂商品房買賣合同,調整後再予銷售。
此外,細則還指出,將由市國土房管局牽頭,市工商、物價、建設等部門配合,加強整頓和規範房地產市場秩序,重點查處違反住房限購政策、違規銷售、違規經紀、哄擡房價、發佈虛假廣告等房地產市場違法、違規行爲。
專家解讀
廣州“限價令”全覆蓋
“孖生合同”現象或蔓延?
針對上述《通知》,合富輝煌首席市場分析師黎文江接受羊城晚報採訪時表示,該措施是廣州版“國五條”關於限售高價盤的細化方案,但力度較此前更強。
據瞭解,今年3月31日出臺的廣州版國五條細則指出,對商品住宅的預售申報價格實行指導,不接受國土房管部門指導的,不核發預售許可證;超過申報價格銷售的,不得網上籤訂商品房買賣合同。
“去年以來執行的限售政策,更多僅是針對高端樓盤,是一種結構性的調整房價,即只對高端住宅房價進行控制,很多人都說是‘數字遊戲’。但現在限售政策應該是覆蓋所有項目,是整體的、全面的、所有的樓盤的控制,不管你是高中低端項目,只要預售申報價格高於房管局指導價格,房管局不發預售證,因此政策較此前更加嚴厲”,黎文江認爲,該措施對於購房的市民來說是有好處的,房價不會升得很高;而對於開發商來講,房價仍然可以上升,並不是要求下降,只是不能上升得太厲害,要控制在一定的上漲幅度內。
黎文江認爲,今年一季度廣州房價同比漲幅高達22%,已經遠遠超過廣州版細則制定的7-8%的房價控制目標,接下來三個季度廣州房價控制的壓力非常大,因此也必須採用強硬手段全方位控制價格上漲。
“孖生合同”現象或蔓延?
記者注意到,在最早出臺“限價”政策的增城,不少樓盤爲了滿足限價的要求,“裝修合同”、“面積合同”等手段便層出不窮。比如一份購房合同加一份裝修合同的情況十分常見:“之前毛坯發售的多,成交均價沒超過政府規定,不需要簽訂兩份合同。現在帶裝修發售的價就會高出很多,購房者在籤合同的時候,一般會要求在房屋購買合同以外再籤一份裝修合同。”
此外,增城部分樓盤還會把原本預售證以外的“贈送面積”算入賣房的面積裏,購房者需要爲這部分面積買單,但房產證和上報政府的房價中則沒有這部分價錢,所以可以在維持均價的基礎上,多賺點錢。
黎文江認爲,由於“限價”是硬性指標,開發商爲了降低預售申報價格,採用一邊毛坯價、一邊裝修價的“孖生合同”甚至“多合同”等手段在所難免,預計廣州十區未來也會出現類似的現象,但他認爲房管局接下來會有辦法進行管制,出臺相關措施杜絕這種亂象。記者趙燕華、實習生楊雨柯