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『投資200萬元,年化收益率8.5%!』聽完理財員的介紹,市民李小姐猶豫了:以前12%的收益率哪去了?收益降低的房地產信托,還算不算投資的好對象?
年收益率跌破9%
市民李小姐手裡握有200萬元的存款,本來准備買房,可北京『國五條』細則出臺後,京籍單身人士禁購2套房,她的買房計劃隨之擱淺。
『既然買不了房,那就買點信托產品吧,記憶中年化收益率能達到12%、13%。』李小姐找到一家投資公司,聽完理財員的推薦後,她發現高收益已成過去。在理財員介紹的4款房地產信托產品中,年化收益率基本都在9%至9.5%之間,有一款已跌破9%。
這款名為『華融信托萬方發展特定股票收益權』的集合信托產品,信托資金用於開發企業旗下『香河·未名1898』二期A區後續建設,100萬元到300萬元投資額的年化收益率僅為8.5%,300萬元以上投資額的年化收益率也就9%。
房地產信托收益普降
收益率降了,不只是市民李小姐的個人感覺。
一位從事房地產信托的業內人士向記者坦言,今年地產信托收益普降,從過去的11%至13%,平均下降到9%至11%之間,『最高的收益率也不超過12%,且僅有個別產品能達到。』
該位人士告訴記者,為了彌補收益率的下降,提高投資人的投資熱情,今年以來,不少房地產信托產品都改為按季度付息,一方面能降低產品達到兌付期後融資方的資金壓力,另一方面也能減少投資者的風險恐懼。
統計機構的數據也驗證了地產信托收益率的下降。Wind數據顯示,截至4月12日,納入統計的還在存續期的100只房地產信托平均收益率只有8.89,比去年9.67%的平均水平降了一截。
樓市回暖資金寬松了
『房地產信托收益率的下降,主要源於融資成本的降低。』用益信托工作室的研究員分析,預期收益率的普降,一方面是因為貨幣政策放松,資金成本下降,開發商的資金鏈有所好轉;另一方面是因為樓市回暖,房價止跌回昇,投資者對樓市的風險預期有所好轉,開發商融資的風險溢價有所降低,房地產與其他領域的信托融資成本差距縮小。
另外,業內人士認為,在資金兌付壓力面前,信托公司的經營思路也出現了一定轉變。由於信托公司面臨著較大的兌付壓力,需要提高風險備付金來增強風險抵御能力,這需要提高利潤。而提高利潤的直接辦法就是降低對投資者的收益支付,擴大『利差』。『隨著監管層對信托產品加強監管,高收益信托產品發行受到限制,以及信托產品流動性的改善預期,導致以往信托流動性不足帶來的溢價消失,信托預期收益率可能進一步下降。』
信托投資仍需謹慎
房地產信托對於政策的變化一直都很敏感。最新的『國五條』細則,由於對二手房轉讓征收20%的個稅,部分購房需求轉移到新房市場,使得新房銷售形勢好轉,開發商發行房地產信托的熱情也隨著高漲。
據Wind數據顯示,今年截至4月12日,共成立了221只集合信托產品,其中房地產信托計劃達100只,佔到產品發行量的45%。而從募資規模來看,納入統計的房地產信托計劃總計募資216億元,佔到同期所有發行信托計劃募資規模的56%,房地產信托重回龍頭位置。
不過,也有一種聲音認為,『國五條』細則對於信托也是『雙刃劍』。『如果真的卡得特別嚴,開發商或許還將面臨資金壓力。』中原地產市場總監張大偉建議,無論是開發商還是投資人,未來對於房地產信托產品,仍需謹慎。
本報記者趙瑩瑩安旭紅制圖