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因資金斷供,萬方地產(000638.SZ)於日前宣佈退出房地產開發。
分析人士認爲,若萬方地產保留的一級土地開發業務開展不順,那麼日後翻身的概率甚小。事實上,由於資金、土地儲備、所在區域競爭加劇等原因陷入困局的地產企業並非萬方地產一家,繼萬方地產之後,“今年可能會有5家左右的中小型上市房企陸續退出房地產開發業務”。
“錢少、膽子小”
萬方地產日前公告稱,公司名稱將變更爲“萬方發展”,行業類別由“房地產業”變更爲“批發業”。隨後,萬方地產董祕劉玉承認了退出房地產開發業務的事實,他解釋說,萬方地產在2010年就已考慮轉型,原因是“政策調控下單一的房地產開發業務風險較大”。
萬方地產是2009年6月在深圳證券交易所掛牌交易的A股上市公司,註冊資本1.547億元,爲北京萬方源房地產開發有限公司的控股子公司,而後者則是成立於2000年的萬方投資控股集團的控股子公司。
對於萬方地產“退房”的原因,業內普遍的分析是商品房銷售的“零進賬”。公司年報顯示,2012年度,萬方地產營業總收入4855.66萬元,同比減少87.69%,淨利潤501.34萬元,同比減少57.72%,扣除非經常性損益後歸屬母公司所有者的淨利潤則爲-1009.87萬元,同比驟減315.47%。此外,2012年,萬方地產的房地產銷售和土地一級開發的營業收入數字爲0,意味着這兩項沒有進賬。
在公告中,萬方地產也坦承,公司2012年度的房地產開發和土地一級整理業務未實現收入,主營業務收入全部來自於一般商品貿易。其2012年的營業成本佔比方面,木材佔比高達98%。
與業內理解的銷售業績爲零、受調控衝擊等原因不同,持續關注萬方地產幾年的蘭德諮詢總裁宋延慶的看法是,該公司退出的核心原因在於資金。
“主要原因是企業資金量非常小,‘斷炊’了。”宋延慶日前接受《第一財經日報》記者採訪時說,錢少,前幾年調控開始後膽量較小,錯過了拿地時機,導致土地儲備不足,加上北京市場競爭激烈,造成了萬方地產在房地產開發業務上的出局。
他透露,資金鍊緊張時,萬方地產曾經選擇爲萬方投資控股集團做代建,但這方面進賬“只夠用來發工資”,且爲短期收入。
年報顯示,萬方地產的頹勢由來已久。2009年,該公司淨利潤爲3781.59萬元,同比下降47.66%,2010年,淨利潤實現了24.17%的增長,至4892萬元,但經營活動產生的現金流量淨額卻同比驟減173.64%,爲-7305.97萬元,2011年,其淨利潤則同比縮水82.03%,只有1185.85萬元。
同時,記者注意到,2010年5月,萬方地產的母公司萬方源與湖南廣晟簽訂《產權交易合同》,同年12月28日開始持有湖南楚盛園[最新消息價格戶型點評]置業發展有限公司10%的股權,雙方開發湖南長沙嶽麓山附近的大型高端社區“江山帝景[最新消息價格戶型點評]”項目。
該項目高層對記者稱,江山帝景項目現在仍正常開發,但湖南楚盛園100%股權都在湖南廣晟手中,萬方地產已於去年撤股。關於撤股原因,他稱:“當時萬方沒有說原因,不知道是不是資金的問題。”
“兩家股東持續合作這個項目的話,萬方還得追加投資,但因爲資金問題,萬方沒錢追加,撐不住只好撤股。”據宋延慶分析,彼時,爲了實現財務指標,萬方地產參與江山帝景項目,但去年卻選擇退出,也足見其資金緊張。
或有5家上市房企年內“退房”
“一級土地開發還會做,這一塊利潤肯定不如二級開發也就是房地產開發那麼高。但一級開發收益相對穩定,至少能保證8%的收益。”根據劉玉透露的規劃,萬方地產將向“城鎮化”方面的業務轉型,並保留一級土地開發業務。公告中,該公司也將經營範圍,由房地產開發及開發的商品房銷售、項目投資及投資的項目管理等,變更爲“城市道路以及基礎設施的建設及投資,給排水及管網建設及投資”。
早在去年9月,宋延慶曾建議,北京等一線城市土地開發要求高,地價貴,小型房企無足夠資質和能力承擔起二級土地開發業務,賣殼重組、拋棄不良資產,纔是萬方地產的出路。
而關於萬方地產的“轉型”前路,宋延慶分析,萬方地產是爲其集團公司開發一級土地,但一級土地開發有投入大、週轉快、政策性強的特點,若這塊土地開發順利,萬方地產不乏翻身可能,但一級土地開發操作的難度並不小,若這塊地操作不順,萬方地產便會翻身無望。
在“國五條”細則出臺、調控風聲漸緊的背景下,萬方地產的“退房”,被業內認爲是中小型房企生存尷尬的樣本[最新消息價格戶型點評]。
從A股上市房企披露的2012年報看來,與“招保萬金”等大型房企的穩定業績不同,中小房企業績出現不同程度下滑,其中,萬好萬家(600576.SH)虧損超過6000萬元,該公司2012年度無新的項目開發,沒有新增土地儲備,2013年打算“適時逐步退出房地產行業”,轉投礦業。
“萬方地產退出只是個開始。”宋延慶表示,受限於土地儲備、去化速度、現金流,甚至籌資渠道,是眼下中小房企共同面臨的問題,加上今年樓市調控嚴厲,今年的上市公司中,將有5家左右逐步退出房地產業務,且均爲中小型公司。他認爲,萬好萬家、中江地產[簡介最新動態](600053.SH)等公司都處境堪憂。
“大小企業佔有的資源不一樣,面積大的好地塊基本都是有實力的企業拿走了。”一中型房企負責人昨日對本報記者表示,雖然小企業可以通過拿小地塊、迅速去化自救,但不得不承認,行業集中度越來越高是不可逆轉的趨勢。