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曾經承載了黃光裕商業地產夢想的項目,位於北京豐臺區的國美商都近日再添新變數。
最新消息顯示,國美控股下屬的國美商都建設開發公司因“國美商都”資產轉讓合同“買方違約”事由將海航置業及擔保方海航集團訴至北京市高級人民法院。
據悉,具體則爲2011年國美商都與海航置業簽署協議,海航置業以57.5億元總價收購“國美商都”項目約56萬平米的物業資產,至今將近兩年仍欠付合同本金約20億元及逾期付款違約金數億元。
國美商都負責人於星旺對媒體表示,海航置業一方本應在2011年7月底前交齊全款。到期時,海航置業還有上述尾款未交付。並稱,海航置業之後多次以資金困難爲由,拒絕交款,雙方經數次溝通、協商未果。因此,國美商都起訴海航置業。
據悉,目前北京市高院已立案,並將近日開庭。
海航置業收購爭議與資金迷局
雖然2011年年中國美商都已經和海航置業簽訂了收購協議,但直到2012年8月,該筆買賣才正式曝光。
事實上,對於海航置業收購之事,自外界得知此消息之後,就充斥着各種表示擔憂和不確定的聲音。
在各方議論之中,最大的爭議在於針對這個國美耗費六年、歷經了5任總經理的項目,海航置業是否能順利盤活。
有分析人士曾認爲,“只要拿下國美商都之類的項目,海航就可以粉飾上市業績報告,畢竟,重資產的投資總比"購買飛機"更有"錢途"。”
海航集團最近幾年瘋狂獲取地產項目,但很多項目拿了之後就“冷藏”起來。原因很簡單,海航打算“收集”幾百億資產之後,做成一個"商業地產"資產包,整體出售給商業地產基金等機構。
據知情人士介紹,海航置業的運作主要與持有物業有關,具體爲通過收購以後得來的項目出售或經營,項目比較小。
顯然,國美商都就頗爲符合這樣的定位。
然而,如今看來,海航置業不斷獲許類似國美商都這樣的商業項目,似乎並不是爲了整體出售給商業地產基金。
從海航置業近年來頻頻四處借殼欲登陸資本市場的舉動來看,一個更爲合理的推測是,這些收購而來的項目或許是爲海航置業成功上市之後準備的注入資產。如此一來,海航置業的上市估值可迅速做大,對於比起經營房地產業務更爲擅長資本遊戲的海航來說,這也是非常合理的安排。
因此,對於業內人士指出的“國美商都從一開始就定位不清晰,業態配比、是租是售均不明確,後期招商亦不成功,即使有企業接手,後期也需要投入大量的人力、財力,纔可能將項目盤活”之說,海航或許並未將此放在心上。
然而,海航置業始料未及的是,從2011年開始,其借殼之路充滿變數並不順利,在入主ST築信陷入僵局、海航酒店收購綠景地產宣告失敗之後,海航置業最新的借殼九龍山(600555,股吧)之事也陷入新舊股東之爭。
另一方面,海航置業背靠海航集團這個超級大靠山,其“資金困難”之說多少讓人難以信服。
今年年初,海航集團先後與國開行、中國銀行(601988,股吧)等連續簽訂授信協議。截至目前,海航集團共有已獲批授信額度3600億元,目前使用了1000多億元,仍有2000億的授信空間未被使用。
雖海航系仍有不少資金糾紛,如2011年,海航與希臘家族企業Vafias Group、挪威奧斯陸上市的Golden Ocean以及總部位於挪威卑爾根的Spar Shipping等幾家中外船商均發生了租金糾紛,牽涉12艘輪船,所欠金額超過5億。2012年至今的九龍山股權糾紛、大新華物流拖欠船租糾紛,2013年1月,華融金融租賃曾向法院提出對海航採取財產保全申請等等,但對於擁有2000億授信未使用的海航來說,這些糾紛的資金額度實在難以抗衡。
國美商都八年磋跎難入市
從2005年至今,國美商都自獲取土地後八年已經過去,但直到現在,其開門營業之日似乎仍遙遙無期。
資料顯示,國美商都位於北京西南角的豐臺科技園地區,規劃用地面積11.88萬平方米,總建築面積55.5萬平方米,其中純商業用房31萬平方米、寫字樓3萬多平方米、酒店和酒店式公寓5萬多平方米。
2005年4月18日,黃光裕旗下北京國美置業有限公司斥資8.05億元取得國美商都項目,此項目亦成爲當年北京最大的“招拍掛”項目。在國美龐大的商業帝國中,國美商都堪稱其地產系列的旗艦項目,曾一度承載着黃光裕的地產夢想。
1個月後,“國美置業摘牌科技總部新區核心商務區項目”簽字儀式高調舉行。北京市、豐臺區政府的有關領導、黃光裕等國美高層以及百餘家媒體記者參加了簽字儀式。
6月24日,國美置業爲國美商都項目正式註冊成立了北京國美商都建設開發有限公司,黃光裕親任董事長,由此可見國美商都在國美地產中的分量。
但是自2008年黃光裕被捕入獄後不久,業界即傳出國美商都轉讓的消息。實際上,國美自建設之初就顯出對於開發這個項目信心不足,幾年來單是項目名稱就曾變更4次,綜合定位3次轉換,管理人員也數次更迭。
細細數來,項目先後更迭了禹晉永、吳坤嶺、童淵、周東權、王海域5任總經理。同時,案名也先後經歷了數次更迭,分別爲國美商都-鵬潤時代廣場-鵬潤國際時尚交易中心-國美廣場-國美商都。
一方面是開發緩慢、招商不力;另一方面,黃光裕入獄後國美集團也開始收縮旗下地產業務,及至後來和陳曉的股權之爭需要現金,黃光裕家族甩掉這個“燙手山芋”的願望就更加迫切。
而在近3年的轉手過程中,有洽購的意向買家即包括中鐵置業、多家投行、中建八局、紅星美凱龍、海航集團等。然而,即使是遇到習慣於“暴風收購”的海航集團,國美集團亦耗費了1年有餘。
事實上,在2009年國美商都傳出欲轉手的消息後,其價格從60億元起最高達至100億元。
而此前有業內人士爲此項目做的賬單爲:國美商都規劃用地面積11.88萬平方米,拿地價8.05億,再加上建築等各項成本,該項目最多1萬元/平方米,乘上總建築面積55.5萬平方米,作價最多55億。
本欲高價出售的黃光裕最終難以支撐國美之爭對公司帶來的資金影響,不得不低價出讓國美商都。
但海航置業以不足60億元,分期支付收購國美商都的消息傳出之後,業內皆表示這是“國美五折甩賣”。
然而,在雙方交易的過程中,作爲上市企業的國美、海航雙方對此事均未正式宣佈,此次併購事件愈發變得撲朔迷離,業內也認爲這樁買賣的內幕可能並不簡單。
事實上,海航系截至目前已經成立了中國集、YH城、YOHO灣等自有商業綜合體品牌,並有意通過收購購物中心、自建等方式推廣和複製這些商業品牌。但直到今日,國內甚少能看到海航的商業項目或品牌在成功經營。
對於“出世”已經八年的國美商都項目,海航置業將把該項目的發展帶往何方,目前也難以預期。