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近幾年,老舊小區像是一個經濟拮据又身體很差的老人,正集中爆發出諸多管理問題。面對這些問題,無論業主還是物業,雙方都有一肚子的苦水。老舊小區的物管之路究竟該怎麼走?一些居民也開始積極探索無物業小區新的物業管理方式,而事實證明,舊小區走向正規物業管理的道路不可能一蹴而就,逐步完善管理是現下較爲可行的辦法。
窘境:業主物業矛盾重重小區管理讓人鬧心
在晚報接到的投訴中,有相當比例是市民反映自己所居住的小區因爲管理不到位或者根本無人管理,給日常生活造成不便和干擾。“生活就像一團亂麻”,寫出了這些老舊小區居民的窘境。
4月中旬,靜寧路附近東太小區住戶譚女士反映,他們每月交42元的物業費,但小區垃圾道無人清理,水壓常年偏低。對物業這種收費不幹事的狀況,70多歲的譚女士前不久再次聯繫記者,“上次晚報報道以後物業貼出通知,說要封閉垃圾道,可是並沒有人清掏垃圾道。”現在小區的垃圾道因爲氣溫回升泛出刺鼻的味道,樓道內蚊蠅肆虐。
今年1月15日,居住在鐵路局家屬院的居民楊先生反映,因爲保潔員突然不幹了,家屬院內的垃圾堆成了小山。社區曾多次發出交費通知,可是這3棟居民樓近200戶住戶,交費的不足十分之一,因爲沒有錢,無法請到清潔工人打掃。
聯建家屬院的空地到底是屬於居民還是屬於物業?在未經業主同意,也沒有任何有效手續文件的情況下,自由路第一新村家屬區小區物業在院落的空地上搭建民居、小賣部,車庫建在化糞池上,不但侵佔公共空間,而且沒有給居民相應的服務。因爲家屬院地處繁華市區,違規搭建的車位、房屋可謂“寸土寸金”,業主委員會和物業負責人爲捍衛各自的權益已經發生過激烈矛盾。終於在今年3月中旬,業主物業對簿公堂。
以上這些小區的狀況是很多老舊小區的一個縮影,這些始建於二十世紀80、90年代的住宅,有的因爲業主和物業在服務標準上有嚴重分歧,矛盾不斷。有的因爲之前的物管單位撤出,沒有下家願意接手,成了“三不管”樓院。類似小區因爲種種原因,都陷入了同樣鬧心卻困難不同的窘境之中。
分析:管理問題經濟爲首矛盾難解惡性循環
從表面上看,老舊小區的物業管理面臨的問題均與“錢”有關。居民不願意掏錢留住或聘請物業公司,怎麼能夠保持或者改善自己的生活環境呢?這些老舊小區有着很多的相似之處,往往都位於市區,是較爲分散的點式樓(不是大型的商業居民區),其中以單位住房或是拆遷安置居多,公共設施老舊,沒有匹配的維修金進行維持和修繕。人口流動性大,居民的平均年齡偏大。
因爲小區以前有單位管,一些居民還是缺乏物業管理服務要付費的觀念,認爲自己住的地方沒必要花錢請外人來管理。更爲複雜的狀況是,一些原單位的職工把房子賣了或出租了,導致住戶複雜,很多租戶不願交錢或者不願配合物管管理。然而,再往深瞭解就會發現,老舊小區“沒人管”的困境,絕不僅僅是居民沒錢或不願意交錢那麼簡單。即使居民能夠交上物業費,也不排除因爲良莠不齊,物業拿錢不幹事的情況。業主反映的問題物業沒有解決,拒交物業費往往是業主們採取的最常見最直接的方式。
在這樣的狀況下,很多物業將自己入不敷出,無法進行管理的原因統統歸結爲業主沒有交納物業費實爲偏頗。在調查中記者發現,通過法律手段維權成本太高,一份物業費和一場官司所消耗的人力、財力和精力實在是不成正比。所以回到老路上,繼續不交物業費,這樣的處理辦法使雙方陷入了惡性循環。
出路:新的探索剛剛起步
4月6日,閔家橋94號、96號、98號3個單元的業主們成立了自己的自管會。多年苦於小區缺乏管理、居住環境日漸惡劣,居民們決定自己給自己當物業。見證自管會成立的是居住在這裏的近50位業主,他們選出了13位自管會委員。
這個自管會的成立多虧牽頭人劉女士,平時熱心的她在居民中建立了極高的威信,一年前她開始籌劃成立小區自管會,解決居民們急需解決的喝水問題。
小區成立自管會的好處很明顯,自管會通過出租院子裏的空地當車位,籌集資金,解決小區內水箱和清潔的問題。在劉女士的設想中,停車場的錢要用來聘請保潔員和保安,讓樓道里面清潔衛生,讓小區裏大家住得安心。
但是,這種由居民成立的自管會也有它的迷茫和煩惱。自管會畢竟不是企業,沒有經營權。和正規物業公司相比,他們不能動用公共維修基金,收停車費也開不出發票。雖然自管會剛剛起步,很多地方還要完善,但是它畢竟是居民自治物業管理的一種有效形式,值得借鑑。
對於“三不管”,又沒有牽頭人成立自管物業的小區,則需要先補再立。劉豔從事社區工作十餘年,見過和處理了很多老舊小區的困難情況。她提議,希望政府能給這些老舊小區一定的扶持,完善小區的基礎公共設施,待小區相對完善後,再組織成立業主委員會,或者引進物業公司,或者參照閔家橋94號、96號、98號3個單元的經驗進行居民物業自治。