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單身公寓、江景房、地鐵房……幾年前,這些哈市概念房一經推出,立即奪人眼球,被寄予厚望的升值前景更是一度掀起狂購風潮。
隨着哈市房地產市場百花齊放,房源、供應品種和類型不斷增多,購房人也有了更多和更理性的選擇。近日,記者在走訪中瞭解到,目前,老城區學區房價格趨於穩定,新城區也配備了不少的學區房源,新區學區房不僅只是學區房的概念,在宜居功能上更是大幅提升、價格更易於接受,也讓市民有了更多的選擇;單身公寓房型一改原來的單朝向、精裝修、高價格的特點,逐漸向實用化和大衆化靠攏,定位更加精準,價格也很便宜。此外,像幾年前的江景房、地鐵房等概念房,主打詞不再是“觀江”、“地鐵沿線”,而是在小區環境、戶型設計、設施配套上下工夫,增加了許多實實在在的元素。這些舊概念房不再停留在前期的炒作階段,而是順應市場,走起了轉型升級之路。
學區房
新區因環境好更受青睞
價格趨穩
轉型指數★★★★
原因:新區名校不斷增多,老學區房供需矛盾得到緩解
回想起當年學區房一房難求的場景,許多哈爾濱人都深有感觸。“2009年那時候真火啊,我就是那時候買的,使用面積40平方米的1980年老房子,70多萬都搶瘋了,一掛單立馬就沒。”市民趙先生說。時隔幾年後,哈爾濱的學區房市場依然火爆嗎?記者對此進行了調查。
5日,記者走訪哈市主城區多家房產中介公司門店瞭解到,目前學區房單價沒有延續幾年前持續上漲態勢,價格穩中小幅回落。黑龍江驕陽房地產經紀有限公司區域經理張磊告訴記者:“2009年至2011年,像南崗區繼紅、花園、鐵嶺這些名校的老城區學區房,每平方米單價在1.5萬元左右,目前基本穩定在每平方米一萬三。”
這是爲什麼呢?記者瞭解到,隨着哈西、松北、羣力等功能齊備的新學區房上市,老學區房供給不足的實際情況得到了大大地緩解。
3月下旬,記者走訪了哈西新區部分新建樓盤,看到多家樓盤緊鄰哈西客站,且都是繼紅、花園名校的學區房,但幾家樓盤的銷售情況冷熱不均。在一售樓處,正在選房的唐女士對記者說:“我現在選房,一方面是爲了孩子上學,另一方面也要考慮投資收益。現在的樓盤很多,選擇性也多。”據悉,近幾年,教育部門不斷加強普通學校的師資力量,使得虹橋、風華、東風校等原來的普通學校躋身名校行列,生源得以分流;另一方面,繼紅、花園、師大附小、兆麟等名校分別在哈西、羣力、松北開辦分校,而這些新區房源的居住環境又優於老城區學區房,分流了一部分人的購房意願;同時,老城區學區房的房價畸高,很多30年以上房齡的房源處於限貸範圍,這也擋住了一部分購房者。
來自不久前剛剛落幕的學區房展會上的信息顯示,目前求購學區房的市民仍不在少數,但是改變的是賣方,目前市場上學區房房源充足,像哈西、松北、羣力都有學區房推出,而且價格也容易接受,前去諮詢、有意向成交的市民不在少數,未來的學區房仍要在自身的競爭中不斷提檔升級。
單身公寓
小戶型適宜居住更被看好
租住兩難
轉型指數★★★★
原因:單身公寓面積小,不通透,很難一年滿租
隨着外地來哈務工人員的不斷增多,單身公寓幾年前一度成爲哈市房地產市場的主力軍。雖然面積不大,但其“五臟俱全”,拎包即住,一經推出就受到熱捧,許多市民將其視爲投資潛力巨大的項目,一次性購買多套,用於出租。那麼,單身公寓目前賣得怎麼樣?記者對此進行了走訪。
2009年在會展中心附近購買了一套單身公寓的市民陳剛告訴記者:“我買的是使用面積30平方米的公寓,24樓,總價近40萬元。當時想雖然小點兒,但租金不低,自己不住投資也行,就買了。一開始每個月的租金是1600元,隨着租房市場價格的提升,現在這套房子每月租金是2000元,除去物業費等各種費用,如果能滿租,一年能剩下大約2萬元。但說實話,雖然這種房子帶電梯,裝修好,但很多租客嫌單朝向,租金貴,同等價格更願意租面積大、南北通透的多層房子,所以現在租客不太好找,很多都是倒短兒的,很難一年滿租。”
據記者瞭解,經過2009年至2011年的房地產市場火爆,單身公寓類型的小戶型已被大量消化,目前市場上小戶型單身公寓銷售遠不如需求旺盛的2009年。據業內人士分析,一是因爲近兩年哈市不斷加大保障房建設力度,使得購房人無論是買還是租,都有較爲充足的房源;二是因爲單身公寓由於其面積小,在戶型、朝向等方面經常存在這樣或那樣的不足,使得這類房源不能形成氣候。另外,近兩年,在一些新開發的樓盤中,開發商都配備了一些使用面積在三十多平方米的小戶型,這種小戶型分佈在各個樓層和各個樓盤間,有窗戶,有廳,雖然室內沒裝修,但是隻需花上幾萬元錢,物業都能代辦裝修事宜。這種小戶型房屋不僅可以出租,自用也十分舒適,總價也不高,很受青睞,目前已成爲單身公寓的升級版。
江景房
價格畸高
轉型指數★★★
賣得好否關鍵看小區配套設施
原因:房價被提前透支,房源越來越多,市民選房越來越理性
江景房、地鐵房、哈西房……幾年前,哈市的城市建設規劃剛剛出爐,立馬就有開發商跟進,推出所謂概念房。一時間,提前被爆炒的概念房價格持續走高,升值前景更是一度掀起狂購風潮。記者日前走訪哈市松北區、羣力新區發現,這些概念房的熱度已趨於平淡。“江景房近兩年的價格一直沒有太大變化,一方面是江景房在上市之初就價格較高,怎麼說這兩年也得‘擠擠泡泡’;另一方面是位於江南的江景房幾乎都處於老城區,道路擁堵,停車不便。”哈市大盛房地產公司的負責人說。
早些年在道里區江邊購買了一處江景房的市民林楊對記者說,“原來大家都認爲松花江邊是哈爾濱最美的地方,絕版地帶,升值無限,可住上後我才發現,受哈爾濱的特殊氣候影響,一年有半年時間都很冷,開不開窗。而且江邊風大,即使夏天能觀江,也不適於整天開窗,性價比一般。另外,江邊寸土寸金,小區沒有廣場和綠地,沒有活動空間,讓人感覺憋憋屈屈的。”
記者在採訪中瞭解到,當年江景房的概念曾被當作是身份的象徵,哈市一部分具有經濟實力的人對江景房概念趨之若鶩,單價多在2萬元左右,作爲哈市樓王的哈公館目前單價更是達到了每平方米3萬元以上。因此,在市場普遍暗淡的情況下,動輒超2萬元的江景房價格很難再有上浮空間。
哈爾濱大盛房地產經紀公司負責人表示,近幾年哈市重點開發松北、羣力沿江風景帶,使得松花江南北兩岸涌現出一大批江景房,如松北世茂濱江、羣力盛和天下、羣力觀江國際等。正是由於江景房源的大量上市,以及價格居高不下,使得江景房在近兩年內的價格並未延續2009年連續上漲的情況。另外,相比於幾年前,市民購房意圖逐漸趨於理性,更加看重居住的小區及周邊環境,以及居住的舒適度。比如,在地鐵建設之初,地鐵沿線就曾出現過地鐵房的概念,現在地鐵房的概念僅僅是促使市民購房的一個因素,而小區規劃、環境等更是購房人關心的。因此,現在不管是什麼房源,都會注重在小區整體建設、周邊設施配備、戶型舒適上下工夫,“靠忽悠讓愈發理性的市民掏錢買房,肯定不行了”。宋揚李偉俏