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相比三月同期,四月份的成交量已經在降溫,而市區內高位運行的房價受到來自市場及政策兩個方面的打壓。
價格高成交冷
從四月前兩週的青島商品住宅情況看,供應量爆增而成交量明顯回落。據青島銳理數據提供的信息顯示,四月前兩週供應量爲4180餘套,這一數字是三月同期的3倍以上。而成交量爲3540餘套,約爲上月同期的65%,說明市場的購買需求已經回落。
近期,記者對幾組數據分析後發現,市區範圍內李滄、新都心、浮山新區幾個活躍區域的價格水平已接近於限購之前。
青島銳理提供的數據顯示,李滄區剛需盤藍山灣近期價格約在8100元/平方米,而限購之前的2010年末價格約爲7900元/平方米,去年5月份價格最低曾達到6900元/平方米。再如李滄項目偉東幸福之城目前成交均價爲8500元/平方米、東方公園世家約爲9000元/平方米,這些價格接近區域內限購之前的價格水平。
在新都心,代表性項目萬科城近期毛坯房價格約爲14000元/平方米,而限購之前的2010年底曾達到15000元/平方米,目前的價格水平逼近歷史高點。而該樓盤去年精裝房源集中開盤,優惠後均價曾爲13000元左右/平方米。
再看浮山新區,中介機構青島帝盟房產總經理段曉偉介紹,以區域內大盤海爾東城國際爲例,目前高層二手房價格水平約在15000元/平方米,而該樓盤最高曾到了16000元/平方米,最低是在去年三四月間,跌到13000元/平方米。段曉偉證實,目前區域二手房已接近價格最高的時候。
雖然三月末四月初,李滄萬達廣場創造了開盤售罄的局面,但一些樓盤價格在上升過程中,並非都受到認可。據銳理數據的監測來看,市北區項目德馨築家4月新一輪開盤,僅推出30套房源,優惠前價格升到均價11300元/平米,截至開盤當天中午顯示,銷量略超過一半。城陽一項目近期開盤推出300餘套房源,截至開盤當天中午,銷售量不到28%。
調控政策有繼續出臺可能
青島高策策劃顧問部總監單良認爲,近一兩個月成交量不會太大,因爲市場的供應量不大。今年的供應量會主要集中在下半年,這是一些房企去年對市場比較悲觀,開工量減少所致。
他認爲,儘管已經出臺了“國五條”細則,但還不算調控政策最終落地,現在市場處在賣方市場,成交量不大,但價格還會有上升的可能。如果價格上升,有可能招致進一步的政策打壓。
所以,他認爲,下半年,一方面如果打壓樓市的細則出臺;另一方面,在活躍的區域,供應量加大,而開發商急於走量,那麼價格肯定上不去。
二手房價格短期內有回落
段曉偉則認爲,近期二手房價格會有下降的可能,降幅在5%-8%。進入4月份,東城國際新成交的一套房源,價格在14000元/平方米,略低於目前正常的價格水平1000元/平方米。
他說,三月份二手房需求已經嚴重透支,而“國五條”政策還有不明確的地方,買賣雙方對市場都還比較猶豫,這時候如果急於賣房,價格要下調。
“未來價格會平穩,不會走高。”他認爲,細則中已經制定了房價控制目標。
多年來的調控,使炒房風險高,無利可圖。段曉偉也證實,之前有客戶88萬元買的新房,在二手房市場以83萬元出手,算是投資失敗。
張則濤