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□晚報記者俞佳報道制圖任萍
2013年住房用地供應計劃不增反減
昨天,國土資源部公布了全國31個省(區、市)及新疆生產建設兵團2013年住房用地供應計劃。 2013年全國住房用地計劃供應15.08萬公頃,是過去5年年均實際供應量的1.5倍。但是,仔細對比可以發現,今年的供地計劃相比過去幾年不增反減。而且,按照往年經驗,實際供地量還會被地方政府『打折扣』,其中有限的商品住宅用地或將引來各房企的爭搶。
【政策】
供地為前5年均值1.5倍
國土資源部公布的2013年全國住房用地供應計劃顯示,2013年全國住房用地計劃供應15.08萬公頃,為過去5年年均實際供應量(9.77萬公頃)的1.5倍,其中保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品房『三類住房』用地計劃佔住房用地計劃總量的79.4%,符合調控政策要求。
《計劃》稱,保障性安居工程用地計劃供應4.15萬公頃,能夠充分滿足2013年新開工630萬套保障性安居工程用地應保盡保的要求。商品住房用地計劃供應10.92萬公頃,佔住房用地供應計劃的72.4%,其中中小套普通商品住房用地計劃供應7.82萬公頃,佔商品住房用地供應計劃的71.6%。
70個大中城市住房用地計劃供應5.03萬公頃,為過去5年年均實際供應量(4.03萬公頃)的1.2倍,『三類住房』用地計劃佔住房用地計劃的79.1%。北京、上海、廣州等四個一線城市計劃同比增加2.8%。
查詢供地計劃匯總表可知,上海2013年供地總量為1000公頃,其中存量和新增各為500公頃。從供地分類看,保障性安居工程用地400公頃,商品住房用地供應600公頃,其中中小套型供應300公頃,保障性安居工程和中小套型商品房用地佔比為70%。
在2013年北京市住宅用地供應計劃中,保障性安居工程用地800公頃,商品住宅用地850公頃。商品住宅用地中,中小套型普通商品住宅用地370公頃。
此外,國土資源部還透露,對房價較高、上漲較快的地區,適當增加並優先供應中小套型普通商品住房用地。今年7月將根據市場運行狀況,組織各地調整住房用地供應計劃並向社會公布,住房用地供應情況將及時向社會公開。
【分析】
供應量視為近四年最低
盡管國土部2013年的計劃供應量宣稱為過去5年均值的1.5倍,但對此2010年至2012年公布的計劃,今年的計劃供地實為近四年最低。所謂的1.5倍主要是由於2008年與2009年供地量很少,拉低了均值。這一『文字游戲』也滿足了今年的『國五條』要求的『住房用地供應原則上不低於過去五年平均實際供應量』。
與2012年相比,今年的供應計劃在保障房和商品房方面都出現下降,保障性安居工程用地2013年計劃供應4.15萬公頃,去年為5.01萬公頃。今年全國商品住房用地計劃供應10.92萬公頃,去年為12.24萬公頃,降幅達到10.7%。
在全國宅地供應計劃普降之時,四大一線城市2013年的宅地供應計劃同比卻增加了2.8%。國土部相關負責人對此表示,這也是為落實房地產調控的要求,『房價較高、上漲較快的地區,需適當增加並優先供應中小套型普通商品住房用地。 』
這樣的增幅恐怕『杯水車薪』。上海易居地產研究院副院長楊紅旭稱,『相比四大一線城市供應缺口,2.8%的供地增幅恐難滿足市場需求。 』
中國房地產學會副會長陳國強則在接受媒體采訪時表示:『按照北京的供地計劃,有將近一半都留給了保障房,商品房住宅用地肯定相對會比較緊張,肯定會引發房企在優質地段的爭搶。』華遠地產[簡介最新動態]董事長任志強則也在微博上質問:『給開發商多少(地)? 』
在北京中原地產市場研究部總監張大偉看來,除非放開集體土地入市,從現行的情況來看,四大一線城市的土地儲備不多,供地計劃能與去年持平已屬不易,超額供地以滿足市場需求不現實。
供地量多被『打折扣』
據德佑地產監控的土地數據,全國住房用地計劃供應量在2011年達到21.8萬公頃的高點後,去年和今年的計劃供應量都處於下跌狀態。而且,2010年至2012年,全國供地計劃都未完成,並且每年的完成率都只在60-70%之間。土地供應方面沒有有效的問責機制,供地計劃量對於實際供地的約束力也形同虛設。
任志強在博鰲亞洲論壇期間『吐槽』:『為什麼國土部沒有完成土地供應計劃不問責呢?沒有人對完不成計劃承擔責任,所以永遠不會完成任務。 』
統計顯示,2010年計劃供應18.47萬公頃,實際落實率67.9%;2011年的計劃供應21.8萬公頃,落實率為62.3%;2012年的計劃落實率為92.87%。 2012年,住宅用地供應計劃總量為17.26萬公頃,但由於2012年上半年土地市場行情不佳,國土部主動將計劃下調至15.93萬公頃。即便如此,計劃也未能完成。一份國土部的內部資料顯示,2012年全國供應住宅用地11.08萬公頃,同比減少11.5%,落實率為69.6%。
德佑地產認為,3月初頒布的『國五條』中參照的標准是『過去5年平均實際供應量』,而供地計劃未完全落實在過去幾年又是家常便飯,因此今年供地計劃的約束力將可能被進一步削弱。國土部指出,本次供地計劃量是過去五年平均實際供應量9.77萬公頃的1.5倍,從另一個角度來說,今年全國只要完成供地計劃的三分之二就能達到國五條的要求,與前幾年徘徊在60-70%之間落實率別無二致。
『地方政府一方面依賴土地財政,另一方面卻連續多年未完成供地計劃,這一看似矛盾的現象其實並不矛盾。 』德佑地產分析,土地財政很大程度上依賴於開發商對土地的購買力,在前幾年調控導致開發商資金緊張,土地難以拍出較高的價格,部分土地甚至面臨著流標危險,因此囤積至市場好轉後再拍賣反而能獲取更大的收益。
【市場】
房企爭相土地儲備
德佑地產還表示,由於去年下半年以來樓市逐漸好轉,且國五條中也缺乏針對一手市場殺傷力較強的政策,因此今年開發商的拿地能力和拿地熱情都要好於前幾年,土地市場總體情況相對樂觀。
盡管『國五條』及其細則接連公布,但這些並沒有阻擋房企的拿地熱情。 4月9日,北京國五條細則出臺後首宗土地出讓,溢價率就高達174%。 4月10日,上海浦東發展置業有限公司以37.75億競得唐鎮新市鎮住宅地塊,樓板價18199元,溢價65%,創今年滬首幅單總價最高紀錄據悉,該地塊成交總價創2011年以來住宅用地成交總價最高記錄。
近日,龍頭上市房企也爭赴『土地宴』,忙於在各地進行土地儲備。昨天,招商地產[簡介最新動態]就發布公告稱,全資子公司廣州招商[簡介最新動態]房地產有限公司通過掛牌出讓方式,競買取得佛山市順德區一地塊的國有建設用地使用權,成交總價為人民幣13.2億元。
保利地產的購地工作更加豪氣。 4月10日的公告顯示,公司接連獲得了合肥市濱湖區、合肥市瑤海區、合肥市高新區、武漢市江夏區、大連市甘井子區、沈陽市東陵區、杭州市江乾區的7宗地塊。而在一個月前的3月8日,保利已公告宣布拿到了青島市市北區、長春市西新開發區、天津市武清區等地的多宗地塊。今年1~2月,保利也累計收獲多達17個項目。
萬科4月8日的公告也稱,2013年2月份銷售簡報披露以來公司又新增加4個項目,分別位於佛山市順德區、北京市房山區、太原市萬柏林區和成都市成華區,大部分為合作開發,萬科需支付地價超30億元。今年1月和2月,萬科已分別新增項目8個和7個。
據介紹,2012年一季度,『招保萬金』四家房企總共拿地不到10塊。
中國指數研究院統計,2013年一季度,全國300個城市共成交土地7959宗,成交面積29841萬平方米,同比增加19%。其中,住宅用地成交2413宗,成交面積10426萬平方米,同比增加37%。同時,樓面均價同比上漲近四成。一季度,全國300個城市成交樓面均價為1091元/平方米,同比上漲41%;其中住宅類用地成交樓面均價為1502元/平方米,環比下跌2%,同比上漲38%。
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