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有地鐵和沒有地鐵的物業到底價值差距多少?而地鐵對於物業的影響到底有多大?置業選擇地鐵物業要越近越好麼?日前,由特發集團主辦的2013城市軌道交通價值論壇在深圳舉行,多位專家現場表示,軌道交通的確對周邊地價有提升作用,但這種作用在商業和寫字樓方面最爲明顯,對於普通住宅次之,而對於豪宅則影響最小,同時,地鐵對於居住物業的增值作用也並非越近越明顯。
此外,對於選購地鐵物業有專家提出了“雙十五”的標準建議,即步行到地鐵站15分鐘以內和坐地鐵上班不超過15站。
3月深圳地鐵
客流量日均245萬
深圳地鐵的通車裏程在國內僅次於北京、上海和廣州。住建部住宅產業化促進中心副總工程師孫克放表示,全世界有48個國家320個城市制訂交通規劃,其中有80多個城市修建地鐵,所以地鐵的分量在任何國家中,只要是一個大於100萬人口的城市,就佔很大的比重。而深圳形成了覆蓋城市主要發展周、總長度178公里的軌道交通網絡,在國內通車裏程僅次於北京、上海和廣州。“深圳原來設計人口是400萬,而到今天發展到近1500萬,人特別密集,每平方公里土地的人居量非常大,這種情況下一是填海造田,二是必須發展輕軌,人口進出需要在多少分鐘之內就解決,否則深圳無法容納這麼多人口”,孫克放表示。
“軌道交通的優勢在於它定時定點,是解決城市人流集散的有效系統”,孫克放表示,東京、紐約、巴黎、倫敦等城市坐地鐵的人佔了70%,有一半的人口都是乘坐軌道交通工具的,這麼高的比例,說明它已經成爲了交通的骨幹,而1998年的數據顯示,香港地區的居住地和工作在地鐵站500平方米範圍以內的佔75%。
而如果從土地資源來說,使用地鐵可以借用地面土地1/3—1/8的面積,從這一角度說深圳必須要把地下交通全部建起來,因爲深圳沒有二次改造的可能性。孫克放認爲,軌道交通能有效節約資源,以香港爲例,香港人口密集度很高,能利用的土地只佔總面積的10.8%,大部分土地在山上,而到今天爲止,香港只開發了總面積的16.7%,保護了逾40%的土地留待以後發展,而深圳的土地幾乎被開發光了。
深圳地鐵的票價太高,孫克放提出深圳應該學習北京實行“地鐵一票2元制”,從而增加地鐵客流量和使用率,對此,深圳市軌道交通建設辦公室胡春雷表示,深圳地鐵是學習香港,考慮到地鐵的運營成本很高,所以深圳的票價兼顧了財政的可支付補貼能力和市民負擔原則,“短期之內,在財政能力沒有那麼強的情況下,爲了地鐵的可持續發展,深圳地鐵票價走2元錢的道路做不到”。
胡春雷透露,3月份深圳地鐵5條線178公里全網絡客流量日均爲245萬,比去年同期增加20多萬,增長態勢非常明顯,也體現了軌道交通在逐步發揮它集聚人流的作用,預計到軌道三期工程建成的時候,深圳地鐵日客流量會達到250萬以上。
地鐵物業對豪宅影響最小
此外,孫克放提供了一組數據來說明軌道交通具有非同一般的商業價值,“它不僅可以強化市中心的金融、貿易、服務等功能,而且能夠形成對城市新城的支持”。孫克放表示,對於城市土地最明顯的作用是增值,例如華盛頓,1981年投資30億美元修建地鐵,引起的土地增值效益達到20億美元。而到2001年,地鐵累計投資達到95億美元,新增的土地價值達到100億—150億,地鐵沿線一些區域的商業用地增值幅度達到100—300%。
深圳英聯不動產董事長郭建波則表示,不管從內地城市還是香港以及國外的經驗數據來看,地鐵、軌道交通對房地產的影響是不一樣的:地鐵優先對商業房地產產生影響,係數是0.5—0.55,可以提升50%以上;第二個影響大的是普通住宅,可能佔30%;影響最小的是豪宅,可能只佔10%左右。
此外,郭建波認爲,地鐵對物業的影響,表現在地鐵的中心樞紐和次樞紐、普通站點之間也存在不同的影響程度,“例如深圳中心區、龍華都是屬於大的樞紐,我相信地鐵還在不斷地改變深圳房地產,也包括國內房地產的價值結構。具體來講,隨着地鐵網絡的繼續擴大和服務的改善,可能地鐵沿線上中心樞紐的物業還有持續的上漲空間”。
海外資深建築規劃設計顧問顧伐則將地鐵物業分爲了A、B、C三類:真正與地鐵站是一個建築物的,定義爲A貨,但是其不可能是住宅,而可能是公共事業、商業寫字樓、酒店;B貨則是指與地鐵站在同一個街區,不用穿越城市路可以靠步行到達的;而C貨是走路5分鐘之內,可以穿越城市路,也可以穿越橋,但要求步行是安全的。
選擇好的適合生活的地鐵物業應該符合“雙十五”的標準。孫克放表示,一是項目步行或者班車到達地鐵站的時間不超過15分鐘;二是所在地鐵站點到上班地點的距離不超過15個地鐵站,這樣就可以保證上下班往返的時間不超過2小時。
距離500—1000米
區域土地受益最高
-數據
住建部住宅產業化促進中心副總工程師孫克放表示,軌道交通對於周邊物業的價格有明顯的影響,但這種增值對於商業寫字樓是越近越好,而選擇用於生活的住宅則不是越近越好,而是要找步行15分鐘以內的物業。
孫克放表示,根據香港權威部門的統計,地鐵開通後香港的地鐵上蓋物業平均升值近50%,投資回報率更是達到15%。而根據美國德克薩斯州大學經濟發展研究中心的研究成果,德州東北部的達拉斯市輕軌系統在1997-2001年使得影響區城的住宅價格多增長12.5%。在該市郊區輕軌線,在23個車站約400米範圍內的3824宗物業價值與非車站範圍內的4898總物業進行比較得出,車站影響區城的住宅價值高39%。
根據美國加州大學城市與區域發展學院做過的研究,位於市中心商業區輕軌站點周圍400米半徑範圍內的商業地價提升了120%,而其它經過站點周圍的商業地價則提升了23%。國際研究表明,軌道商業對周邊地區的地價以及商業提升比率,一般會達到5%—10%,最高可以達到20—30%。
而在地鐵影響物業增值方面,不同的距離則有不同的受益幅度。孫克放提供的數據顯示,在首爾,在地鐵站影響最主要的區域小於200米範圍內,土地價格上升9—10倍;在200—500米範圍內土地價格則上升11—12倍;在地鐵站間接影響的區域500—1000米土地價格上升9—28倍。“500米到1000米的距離是走路可以走15分鐘,這種距離避免了交通流量對居住者的干擾,要知道有些人是不願意離地鐵口太近,而是可以離得遠一些”,孫克放表示,地鐵對於物業的增值,商業寫字樓是越近越好,但是如果是生活則不要太近,以步行15分鐘左右的距離更好。