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『炒房客』撤離,溫州樓市『高臺跳水』,樓市開發也日趨冷清。本報記者王定昶/攝
沒有一棵樹能長到天上去,也沒有房價是只漲不跌的:國外,底特律的公寓賣出了『皮鞋價』;國內,溫州一些高檔樓盤價格也被攔腰斬斷,下跌一半還多。
3年前,溫州房價一度領漲全國,高峰時甚至高出一線城市房價。時過境遷,如今,溫州樓市泡沫率先被刺破,領跌全國,部分樓盤開始大甩賣。一些熱衷住宅投資、投機的溫州『炒房客』陸續『逃離』。
在全國一線城市房價上揚的行情下,溫州房價『高臺跳水』為許多房地產快速擴張的三、四線城市敲響了警鍾。
無人接盤
兩年前,溫州市區有一個備受青睞的大型高檔樓盤『中瑞公園大地』,總建築面積約15萬平方米,坐落在市區劃龍橋邊,依綠傍水,緊連著白鷺公園和溫州母親河『溫瑞塘河』,是市中心『最後一個水景房、公園房』。2011年該樓盤首期房價為每平方米46000元,不過,這樣的開盤價並沒有持續多久,隨著『史上最嚴』『限購、限貸』政策的持續影響,從有價無市最終變成降價求量。到了2012年,該樓盤房價逐步降至每平方米36000元。
除了『中瑞公園大地』、『國際豪庭』等市區樓盤均價普遍比2011年下降20%還多。
大幅降價,似乎成了溫州樓市的唯一主題。最有代表性的樓盤是『中梁·國賓1號』,它於2012年4月開盤,為了推銷『墅式房』,在當地媒體打了整整一年的廣告,90平方米的中小戶型均價為每平方米23000元。業內人士說,如果不是樓市調控,每平方米沒有4萬元根本拿不下來。
官方統計數據也證實了溫州房價下跌的事實。國家統計局公布的數據顯示,2013年1月份,70個大中城市中,溫州新建商品住宅價格指數以10.8%的同比跌幅位居全國首位;2013年2月份,溫州新建商品住宅價格同比降幅達8%,繼續領跌全國。記者梳理發現,自2012年初以來,溫州一直是全國70個大中城市中領跌的城市,2012年下半年到2013年初,當其他城市樓市轉跌上昇時,溫州成為僅有的房價下跌城市。
受新房價格下跌影響,溫州的二手房市場也出現較大跌幅。曾經的精品樓王『綠城·錦玉』,2009年市場均價一度飆昇至每平方米8萬元,受到炒房客熱捧。然而,隨著調控來襲,新房跌價,這個昔日樓王的二手房價格一路狂跌至45000元。市區其他二手房也總是問者眾、買者少,大部分跌幅在30%左右。
土地市場蕭條再次印證溫州房價跌勢難以挽回。2012年下半年,溫州市政府曾邀集多家開發商,一度提出推地3000多畝的龐大計劃,然而樓市乏力導致這場引起軒然大波的推地計劃沒有下文。
幾乎所有人對溫州樓市都表現出悲觀,『投資客撤走了,無人接盤,過度投資吹起的樓市泡沫便破滅了。』
先破的泡沫
2013年3月28日,溫州金融改革滿周歲,與一年前獲批金改試點相比,溫州金改一周年顯得異常平淡,甚至有幾分落寞。就在此時,溫州『炒房團』偃旗息鼓、房價『跳水』的消息不脛而走。許多關注溫州金改的專家將這兩者聯系起來:金改一年,『錢荒』依舊考驗著溫州,以投資支持的溫州樓市,率先倒在金改行進的路上?
抽出資金,投資客撤離,這是溫州房價跳水的直接原因。中國指數研究院研究員曹旭東認為,溫州房價率先下跌,和當地的經濟形勢不無關系,經歷了2011年老板『跑路潮』,溫州企業經營情況一直沒有明顯好轉。由於此前當地企業大肆擴張、涉足房地產,當持續遭遇盈利難、『錢荒』出現,企業必然會最先從樓市撤離以緩解資金壓力。這無疑就推倒溫州房價下跌的第一張多米諾骨牌。
『三線城市,一線房價』這是溫州樓市過度投資的最好寫照。『全民炒房』曾是溫州樓市的一大奇觀。丈夫辦企業,辛苦經營一年,不如妻子炒房兩套。溫州炒房團曾經遍布全國,而當地樓市則首當其衝被熱炒。2009年溫州房價幾乎翻一番,那時,但凡有幾十萬、幾百萬閑錢的人,都會買上四、五套房,不少人盲目跟進,資金不夠就與親朋好友合伙買,賣出後按比例分紅。
溫州中小企業促進會的統計數據稱,2008年?2010年,溫州在房地產市場的投資規模約為1000億元,而歷史最高峰達2000億元,溫州民間借貸約六成進入樓市。
溫州樓市的這種過度投資為房價高位下跌埋了伏筆。如果不是樓市調控導致風向驟變,溫州樓市的過度投資或許還能運轉幾年。2010年樓市調控後,市場處於徘徊、冰凍階段,快速流轉的資金被套在樓市。『去投資化』的調控政策,第一個中招的就是溫州。溫州大學房地產研究所研究員陳鴻分析認為,前幾年,溫州的樓市靠『投資化』抬起來,現在國家高壓政策『去投資化』,溫州樓市自然會一夜間縮水,最終反映在價格上一路慘跌。
一些分析人士指出,溫州之所以會在調控中率先領跌,是因為溫州樓市在前幾年狂飆猛進,環境和資金的雙重優勢導致房價在全國領漲,正因為此,溫州樓市比其他地方泡沫更大。一旦調控常態化,泡沫率先被擠壓,震蕩也最大。
去投資,溫州又是先行者
2012年下半年,隨著土地市場活躍,北京、上海、廣州、深圳樓市率先出現價格上揚行情。此後,其他二、三線城市紛紛跟進,全國大中城市房價出現普漲行情。而溫州是例外,從目前的情況看,仍處於下跌通道。
分析人士指出,樓市泡沫一旦破裂,就會處於長期的頹勢之中。支橕溫州樓市的投資需求由於各種原因已經離場,房價只會一路下跌。而從樓市實際表現看,目前溫州樓盤盡管已經大幅降價,但仍有價無市,即便房價下降三分之一,接盤者依舊寥寥。
與北上廣深等一二線城市不同,盡管是改革先發地,但溫州樓市具有封閉性,外來購房者幾乎可以忽略不計。除了能夠炒房的溫州本地人外,聚集在溫州的外來人群主要是務工者,在溫州購房的可能性很低。兩極分化嚴重、缺少中間階層,這種消費結構決定了溫州樓市不存在長期上漲的基礎。當投資客撤離,樓市資金支橕薄弱,下行趨勢就會很明顯。
分析人士指出,溫州房價大跌,為許多三、四線城市敲響警鍾。『許多三、四線城市都面臨同樣的問題,只是沒有溫州如此明顯而已。』這些地方和溫州一樣,樓市存在較強的封閉性,投資需求拉動的繁榮很容易掩蓋實際需求不足的現實。一旦投資客離場,結局和溫州一樣。
當人們還在爭論中國樓市有沒有泡沫時,溫州樓市房價『跳水』表明,充滿投資的房地產市場難以為繼,泡沫終究會被擠破。『國五條』及地方實施細則拉開新一輪樓市調控大幕,『去投資』仍是重要方向,從這點看,溫州樓市不失為先行者。
《國際先驅導報》記者王政發自杭州