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隨着新“國五條”陸續落地,市場也正式進入後調控時代。二手房交易稅、二套房首付比例、限購政策……無論是新房還是二手房,針對住宅需求的調控力度繼續加碼,原本集中於此的投資空間也被一一壓縮。一輪又一輪調控證明,商業地產纔是房產投資的避風港,也是城市化的最大受益者。尤其對發展並不充分的濟南而言,在廣大的南部城區,高檔商業地產還是稀缺資源,投資價值再次顯現。
限購令繼續加碼住宅投資空間繼續收窄
作爲“國五條”細則落地的延伸,北京市住房公積金管理中心發佈《關於實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知》,提出借款申請人購買第二套住房申請貸款,其貸款首付款比例由之前的60%上浮至不低於70%,率先對公積金貸款首付比例進行調整。
其他城市是否也會效仿北京提高二套房首付比例,市場謠言四起。
與此同時,從3月底開始,各地正在陸續按照“新國五條”要求出臺相關調控政策。
“20%交易稅從嚴徵收足以令炒房者望而卻步。”在此之前,山東大學房地產研究中心主任李鐵崗接受採訪時曾表示,20%交易稅表面上看是增加了二手房的交易負擔,其實上打擊的是新房投資者,大幅壓縮了投資新房的收益空間。這就是稅費在房地產調控中的厲害之處。
而在20%交易稅之外,房產稅擴容也一直在籌劃之中,將對物業持有環節徵稅。作爲有限的新政策手段之一,房產稅或將成爲後限購時代樓市調控新方向。一系列調控組合拳帶來的結果必然是:住宅市場投資空間進一步減小。
不投住宅投商業“國五條”的擠出效應
剛剛過去的3月份,在調控影響下,濟南新建商品房突破萬套,以11782套的不菲成績收尾。第一季度,全市新建商品房網籤23227套,環比2012年全面回暖的最後一季度下降4.42%,而與去年同期的10795套相比,則是增加了12432套,漲幅更是達到了115.16%。
從表面看,當前的住宅市場似乎一片火熱,甚至有人喊出了“金三銀四”之說。但從購房者結構看,如此高成交,大部分都是剛性需求,改善性需求和投資性需求基本被排除在外。“‘國五條’細則出臺之後,住宅方面可能會受到一定的抑制,但對商業地產的影響相對較小。”外地投資客王先生告訴記者,他剛剛把住宅市場撤出來的資金投到商業地產上。“針對住宅調控的政策一道接着一道,投資住宅還不如選擇優質的商業物業。酒店式公寓可租可售,而且租金回報穩定。接下去的一兩年時間,相比住宅,商業地產會顯現出更強的保值和增值能力。”
據分析,限制投資性購房的政策影響使得住宅的投資成本上升,回報空間也急劇減小。在這樣的環境驅使下,越來越多原來在住宅房產市場中獲益的投資者開始轉入商業型房產市場、商鋪、寫字樓正在成爲香餑餑。