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北京土地市場再掀“搶地潮”。
4月9日~12日,北京有多宗土地進入出讓流程。其中,通州區臺湖鎮地塊、石景山區魯谷路C2商業金融用地均吸引了多家房企競奪。
最終,通州區臺湖鎮地塊被最高報價企業福州泰禾房地產開發有限公司以19.3億元摘得,樓面地價達1.18萬元/平方米,溢價率爲112%。魯谷路C2金融用地被新能(北京)國際房地產開發有限公司以11.65億元摘得,溢價率高達174%,樓面地價爲21311元/平方米。
據泰禾集團相關負責人介紹,此次出讓的臺湖地塊僅有2萬多平方米的住宅用地,其餘約14萬平方米均爲商業用地。泰禾欲將其打造爲以總部經濟爲主的商業寫字樓加上住宅配套項目。“如此來看,19.3億元的總價很正常,開發成本控制在13億元左右就可以了”。
業內人士分析認爲,從此輪土地成交可看出,雖然“新國五條”調控力度加大,但房企對北京房地產市場的預期仍然看好,熱點地塊自然是兵家必爭之地。值得注意的是,一些房企亮相商業金融用地市場,說明在住宅調控力度加大的背景下,房企在開拓業務時出現了轉型趨勢。
“總價19.3億元很正常”
4月10日上午,記者在北京市國土資源局二層交易大廳內看到,萬科首開聯合體、北京城建、泰禾、綠地等9家房企正在競標通州區臺湖鎮地塊。
北京市土地整理儲備中心招標文件顯示,通州區臺湖鎮4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地塊(F3其他類多功能用地),4-1-022地塊(F2公建混合住宅用地)的土地面積總計爲167590平方米(其中建設用地110888平方米),建築控制規模≤163535平方米。該地塊東至亦莊東石東二路(規劃支五路),東南至站前街南五街(規劃二路),西南至東石東南斜街(規劃支三路),西至通馬路,北至站前街南三街(規劃支十一路)。
競標現場公佈的信息顯示,臺湖鎮地塊底價爲9.1億元。在接下來的開標過程中,福州泰禾房地產開發有限公司以19.3億元的最高報價名列第一,北京城建報價17.35億元,萬科與首開股份聯合體報價13.17億元,旭輝控股集團報價13.1億元,綠地集團報價12億元。
“按照最高報價覈算,樓面地價將達1.18萬元/平方米。”在場觀摩的一位北京房企代表表示,去年年底萬科與首開聯合體在臺湖鎮所拿的地塊,其樓面單價也是這個水平。“看來房企未受調控影響,對市場預期依舊較高。”
“按照通州區現房2萬元/平方米的均價計算,樓面地價1萬多元/平方米並不高。我們在臺湖新開發的項目比較多,發展前景較好,具有升值空間。”北京城建的一位拿地負責人告訴記者,他們對這塊地的設想是“住宅和商業並行開發”。
最終,福州泰禾房地產開發有限公司摘得通州區臺湖地塊。對於如此之高的報價,泰禾是如何考慮的?其對該地塊的開發規劃如何?
據泰禾集團相關負責人介紹,此次出讓的臺湖地塊僅有2萬多平方米的住宅用地,其餘約14萬平方米均爲商業用地。泰禾欲將其打造爲以總部經濟爲主的商業寫字樓加上住宅配套項目。“如此來看,19.3億元的總價很正常,開發成本控制在13億元左右就可以了。如果以住宅爲主的話,可能會涉及‘商改住’,所以利潤並不高。”
泰禾集團該負責人表示,根據臺湖鎮的相關規劃判斷,該區域缺乏商業項目,所以建設商業配套可提升整個區域的價值。預計14萬平方米的商業地塊將被開發爲約50棟以總部經濟爲主的商業寫字樓,主力戶型在3000~4000平方米之間,預計售價在3萬元/平方米以上。對於2萬多平方米的住宅地塊,將建成小戶型,出售給進駐獨立辦公別墅的企業高管。
一位開發商告訴記者,臺湖地塊吸引諸多房企讓人很意外,4月9日出讓的魯谷C2金融用地吸引了龍湖、富力等多家以住宅開發爲主的企業也讓人意外,由此可見現階段房企拿地熱情高漲,商住混合用地和純商業地塊成爲目前房企關注的熱點。
房企調整拿地方向
“北京的住宅價格很高,不可能一直就這麼持續下去。相反,北京的商務需求十分旺盛,所以開發商的選擇方向也會有所轉變。”高策地產機構總經理車輪認爲,在“新國五條”北京實施細則公佈之後,近兩次的土地交易可窺一斑。
記者瞭解到,龍湖、泰禾、旭輝、富力、信達、恆泰等多家房企參與了石景山區魯谷路C2商業金融用地的競拍。最終,該地塊由新能(北京)國際房地產開發有限公司以11.65億元摘得,溢價率高達174%,樓面價爲21311元/平方米。
“雖然調控政策加碼,但對商業地產的衝擊並不大。”中原地產市場研究部總監張大偉表示,此次參與競拍的企業較多,激烈的競爭擡高了溢價率。
張大偉分析認爲,“新國五條”的限購範圍擴大、執行從緊,二手房轉讓徵收20%個人所得稅,部分城市提高二套房的首付比例和利率,這三項政策必然會在短期內抑制房地產市場需求,從而起到給樓市降溫的作用。房企的拿地方向也會根據自身的戰略佈局作出相應調整。
一位參與魯谷地塊競拍的房企代表也表示,由於受到“新國五條”的限制,許多開發企業可能考慮轉向商業地產。“對於我們而言,開拓商業地產項目也是公司的一項戰略目標。”