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日前,滿堂紅市場研究部根據該公司促成的二手住宅買賣交易作分類分析發現,3月份廣州總體(不含南沙、蘿崗)二手住宅成交均價為17097元/m2,環比下跌1.4%,同比上昇24.7%。租賃市場方面,3月份廣州總體(不含南沙、蘿崗)二手住宅平均租金為42.7元/m2/月,環比上昇0.3%,同比上昇11.6%。
二手交易目前仍按1%征收個稅
據統計,今年3月,廣州市二手住宅登記宗數達到12063宗,這也是自2010年1月(12348宗)之後的最高登記水平,整個第一季度的登記宗數總和為22147宗,比2012年上半年總和的20595宗多出7.5%(見表1)。由於備案登記存在一定的滯後性,部分在3月正常交易的個案會延後到4月登記,故預計4月全市二手住宅登記宗數有機會超過1.5萬宗。
3月31日晚,『新國五條』廣州細則出臺,當中關於房屋轉讓個稅的征收標准還要等待地稅局和房管局共同研究操作細則後再向社會公布。對此,滿堂紅市場研究部高級經理周峰認為,在個稅的『新細則』未正式公布之前,廣州的二手住宅交易仍舊會沿用總價的1%的個稅征收稅率,這對部分在3月下旬因擔心銀行同貸書趕不及在月底前批出而影響遞件的准客戶是個利好消息,至少他們可以在4月上旬做出是否繼續入市的決定。
由於新版廣州細則對外地客戶的購房資格限制有所收緊,政策規定『從4月1日起,非廣州市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年內在本市連續繳交1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的,限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);非廣州市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。市國土房管局要進一步加強對購房行為的監管,購房資格審查環節前移至簽訂購房合同(認購)前』。有鑒於此,廣州市存量房網簽系統也於近日新增了幾個必填細項,包括買家戶籍、家庭住房套數、已購住房地址和登記字號、社保或個稅連續繳納的起止時間等。
一季度廣州籍客戶比例昇5%
滿堂紅市場研究部把連續兩年第一季度促成的住宅(含二手和聯動項目)的買家按戶籍進行分類對比(見表2),可以發現,今年第一季度全市廣州籍和非廣州籍的客戶比例為3.2:6.8,廣州籍客戶比去年同期增加5個百分點。而以廣州籍客戶作為購房主力的只有荔灣區,今年第一季度的比例為57.9%,比去年同期增加5.6個百分點,其他區域皆是以非廣州籍的客戶為主,特別是番禺區,非廣州籍買家的比例在85%以上。
周峰分析,在廣州實施限購政策的兩年來,市場上大概有12%的外地買家通過補繳社保的方式進入一、二手市場置業,現在只要沒有連續一年的社保或個稅證明,皆不能取得購房資格,唯有按正常途徑堅持每月繳納至滿一年為止。但如此一來,客戶現在看中的物業或許已出售給其他買家,而客戶所儲備的資金也未必能在取得購房資格之日購買到現時同樣地段、同樣面積的物業。
總的來說,對外地客戶入市資格審查的收緊,其實也是進一步限制外地投資客來穗購房,這在一定程度上可以讓樓價的上漲動力有所減弱,但同時也將令接下來第二季度的一、二手市場有效客戶數量出現縮減,從而使調整期內的廣州樓市存在更多變數。 (文/表:記者王荔玨)