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房地產項目踩雷自掏腰包“剛兌”
進入2013年以來,中小房企前兩年高息融資“飲鴆止渴”的惡果已現。近日,由重慶國際信託發行的一款投向房地產企業的信託產品,因融資方*ST珠江發佈公告稱,到期無法償還該信託貸款本息共2.1億元,正在商量展期事宜。
本報訊(記者周宇寧)繼安信信託的“泰宇花苑”項目融資方跑路、“崑山純高”項目因融資方無法支付本息進入訴訟流程後,近日另一家信託公司——重慶國際信託又有一項目“踩雷”。
地產項目踩雷
重慶國際信託於2010年9月28日成立了“渝信價值投資十一號集合資金信託計劃”,爲海南珠江控股股份有限公司(000505.SZ,下稱*ST珠江)募集信託資金共2.2億元,信託收益率達13%。根據重慶信託的清算公告,上述信託計劃已於2012年3月28日到期終止,如期清算,投資者獲得的信託收益爲5112.28萬元,實際年化收益在11.6%左右。
重慶信託在“自掏腰包”爲投資者實現兌付之後,現在面臨着難以從融資方手中如期收回資金的困境。由於該信託項目不像一般的房地產信託項目那樣有不動產進行抵押,而是融資方以其持有的3325萬股西南證券限售流通股作質押,並轉讓約定期內的股份收益權。也就是說,一旦融資方最終無法償還所欠本息,重慶信託將不得不要求*ST珠江通過股票二級市場賣出上述股票支付本金和資金佔用費以保證其收益。
昨日,西南證券收盤價爲8.36元。也就是說,根據昨日的收盤價,若重慶信託變賣質押資產可收回2.78億元的資金,勉強可以覆蓋海南珠江的欠款。
業內人士指出,在2010年質押給重慶信託時,西南證券的股價在12元左右,總價值約爲4億元,相對於信託融資的2.2億元而言質押率在55%左右,符合市場一般水平。但由於去年以來股價大跌,按照西南證券的現價來算,在沒有追加質押股份的情況下,質押率已高達八成,對於信託公司來說風險相當高。
信託公司“剛兌”不一定虧損
上述提及的一些出問題的房地產融資項目,包括泰宇花苑、崑山純高以及去年底廣受市場關注的中信三峽全通等項目,即使融資方出現實質違約,但普通投資者都並未遭受直接損失。
一位信託公司人士分析稱,一般信託產品到期融資方無法償還本息,信託公司在自有資金充足的情況下會自行墊資完成對客戶的兌付,再和融資方清算,這就形成了信託行業無明文規定的“剛性兌付”。
上述人士認爲,剛性兌付在短時間內不會打破。“除非整個經濟滑坡,各行業批量陷入低迷蕭條,否則的話,一兩個項目出現風險,信託公司還是可以撐下來的。而且,對於變賣抵押物等處理方式來說,若抵押率控制得好,信託公司處理完是不會存在損失問題。”他說。
不過,也有業內人士指出,個別風控較差的信託公司,若在產品設計時質押率過高的話,剛性兌付或等於自吞苦果。
3月房地產信託量驟降五成
根據用益信託網的統計,今年3月新發行的房地產信託數量與去年同期相比減少了近一半,融資規模縮水了近三分之二。用益信託的數據顯示,今年3月投向房地產領域的信託產品共有35個,融資規模共44.63億元,而去年同期該類信託產品共成立了66個,融資規模總計達120.82億元。業內人士認爲,房地產信託規模下降,一方面是由於監管層有意控制增速,另一方面則是因爲房地產開發商的流動性有所改善。