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“國五條”的出臺催熱了二手房市場的交易,但隨即引起的房產買賣方、中介之間的糾紛也迅速增多。據瞭解,“國五條”出臺後,我市的二手房糾紛比較突出,而且每一個案件都相對複雜。浙江天晟律師事務所提醒廣大購房者,購房時要充分考慮各種風險,妥善處理和中介公司以及賣房者的關係,並嚴格審查合同,如果發現問題要及時請教或者諮詢法律專業人士,切忌視而不見,否則可能會引起糾紛,造成權益損害。
我市二手房糾紛類型及原因
浙江天晟律師事務所徐俊律師介紹,目前我市的二手房糾紛主要有以下幾種類型:一是“跳單”,亦稱爲“跳中介”,是指買方或出賣方已經與中介(公司)簽署了預售確認書、委託求購協議或出賣協議,中介公司已經按照協議履行了提供獨家資源信息並促使買賣雙方見面洽談等促進交易的義務,但買賣一方或雙方爲了規避或減少按照協議約定履行向中介交付中介費的義務,跳過中介而私自簽訂買賣合同的行爲。
據瞭解,出現“跳單”行爲的主要原因有二,一是中介收費過高,二是中介服務不到位。有客戶表示,在自己想要了解一些情況,而中介業務員講不清楚或者不能給出一個明確答案的情況下,他們就覺得是在浪費時間和浪費金錢,因此會出現“跳單”的念頭。
二是違約。房價不穩定期間,價格是發生違約行爲的主要因素,房價快速上漲,業主毀約行爲頻現。徐律師說道:“房屋價格上漲速度過快,很多業主在過戶前不願賣了。出現這種情況的根本原因在於毀約成本低而維權成本高。”徐律師表示:“就目前來看,我市很多二手房買賣合同約定的定價和違約金明顯偏低,無法保障守約方的合法權益。”
三是出讓瑕疵。徐律師表示:“出讓瑕疵主要表現在房屋使用權和所有權的權利方面。第一種是‘兩權分離’,即房屋的所有權和使用權不是同一人所擁有;另一種是夫妻雙方權利共有,一方單獨出售的行爲。”
四是合同造假對抗其他合同。徐律師表示,有些業主在與一方簽訂合同後,又與第三方僞造一份假合同來對抗那份具有法律效力的合同。“可能是出於對第一份合同的不滿意,也可能存在惡意違約的行爲,這種行爲本身就是違法的,但也不排除那些鑽法律空子和打擦邊球的人。”
如何避免二手房買賣糾紛
“跳單”,中介方經常會遇到這種情況,而且以房東居多。從我市一房產中介瞭解到,這種情況比較普遍,每次遇到“跳單”,中介都比較尷尬卻又無可奈何。徐律師表示,“跳單”行爲,中介未必是唯一的受害者,因爲之前房東與中介簽署了支付中介費的協議,若房東不履行,那麼這筆費用很可能會由購房者來買單。因此,對於“跳單”,不僅是中介,購房者也是需要注意的。
對於購房者,特別要注意,交易之前所有的約定都要形成協議、合同,不要輕信口頭約定和經紀人承諾。所有有關費用承擔、過戶手續辦理等事項都要有文字約定;每筆支付的款項應與協議、合同、票據、收據等相呼應,“押金”“定金”“訂金”“中介費”“預付”等一定要寫清;簽訂協議、合同時要審清條款,特別是涉及財物轉移、支付條款的數額、期限等要看清楚,如有特別約定要備註,所有合同雙方(三方)持有人的合同應完全一致。這樣做的話,即使將來有一方違約,出現糾紛,另一方也有白紙黑字爲依據,是自身維權的有力證據。而爲防止因房價價格變動引起反悔的情形,購房方不但要與賣房方簽訂合同,還要提前考慮房價上漲等因素,約定好違約賠償責任,並在能夠辦理過戶手續時及時辦理,避免對方反悔。
“兩權分離”是在轉讓已經租賃的房產過程中普遍存在的問題。租賃房屋發生轉移的場合,承租人對於該房屋的使用權,不會因爲該房屋的買賣而受影響,購房者仍應當繼續履行原租賃合同的規定。徐律師提醒廣大受房者,務必謹記“買賣不破租賃”。因爲在這種情況下,租賃權的效力大於買賣雙方的轉讓效力,購房者無權要求承租人限期搬離,只有當租賃期限到期時,購房者纔可以行使完整的所有權。因此,徐律師建議二手房買受人應當在購房前充分了解要購買的房屋是否已經出租,如果出租,租賃期限是否快到期,避免影響自己的購房用途或自己的投資計劃。
若是遇到夫妻雙方權利共有的情況,購房者一定要記住,這種情況下房屋的買賣不是單方面能夠決定的,沒有雙方本人共同的簽字,協議(合同)都是無效的。單方執行(代簽)的賣房行爲,存在的風險較大,必須警惕。
徐律師說:“在交易進行之前,建議購房者去房屋實地考察,瞭解周邊的相關信息,多角度瞭解房屋本身的實際情況。比如說房屋是否已經出租,出租期限多久;是否存在‘一房二主’、真假合同等情況,切勿捲入合同‘陷阱’。”
徐律師表示,對於廣大購房者來說,對所購房屋有一個充分的瞭解是至關重要的。只有對真實情況充分了解之後,才能保障自身的利益不受侵犯。就算將來有什麼突發情況,也有維權的依據可查。