|
||||
-本報記者孫蔚
在樓市深度調控的背景下,各房企的日子過得怎麼樣?行業的發展方向何在?日前,由中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心發布的《2013中國房地產開發企業500強測評研究報告》(以下簡稱《報告》)顯示,房地產行業競爭日趨激烈,發展模式正在發生轉變,市場分化加劇。
開啟價值增長新模式
《報告》顯示,2012年,全國共完成房地產開發投資71804億元,同比增長16.2%,增幅較上年回落11.9個百分點。其中,住宅開發投資總額為49374億元,同比增長11.4%。在銷售方面,2012年全國商品房銷售面積為11.13億平方米,同比增長1.8%;全國商品房銷售額為6.45萬億元,同比增長10.0%,均創歷史新高。《報告》顯示,萬科集團以超群的綜合實力再列房企500強榜首,恆大地產和保利集團緊隨其後,而大連萬達、中國海外、綠地控股、龍湖地產、華潤置地、世茂房地產、富力地產躋身榜單10強。
中國房地產業協會副會長朱中一在接受本報記者采訪時表示,隨著房地產市場的逐步成熟,房企的競爭模式正在發生積極的轉變,開啟了價值增長的新模式,由此前依靠土地昇值發展到品牌競爭階段。這種競爭模式的轉變一方面與行業的成熟有關,另一方面與房地產行業在調控引導下逐步回歸居住屬性有關。『隨著投機投資需求被抑制,消費者消費行為更加理性,對企業品牌、項目品質、行業風險等方面的認知能力也有所提昇,因此,為了順應市場的變化,房企的關注點逐步回歸到品牌、產品、資金周轉等方面。』朱中一認為,萬科等品牌企業銷售業績優異就是對此最好的注解。
行業利潤空間持續收窄
盡管2012年標杆房企的銷售業績增長迅速,但是房地產行業普遍存在利潤空間不斷被擠壓的情況。《報告》顯示,2012年,500強房企淨利潤均值為4.34億元,同比下降18.64%,而現金及現金等價物餘額近年來首次出現同比下降。
以恆大地產為例,其雖然位列2013房企500強第二名,但是,其近期公布2012年淨利潤同比出現大幅下滑。去年全年恆大共完成營業收入652.6億元,同比增長5.4%;淨利潤從2011年的117.8億元降至91.8億元,同比減少21.7%;扣除投資物業公平值收益的核心業務外,其淨利潤為62億元,同比下降28%。
資料顯示,2010年恆大地產實現淨利潤80.24億元,超出萬科的72.83億元;2011年淨利潤達到117.8億元,同比增長46.9%,趕超萬科成為行業老大。但是,2012年,與恆大巨大的銷售量形成反差的是,其淨利潤下滑明顯,而此前萬科公布了2012年年度業績,淨利潤達125.51億元,比上年增長30.4%。
銀河證券的分析師告訴記者,2012年,恆大淨利潤下降主要是由於旗下項目降價促銷所致。被認為是城鎮化專家的恆大,受三四線城市房地產市場低迷的影響,在去年9月發起了減價10%-15%的促銷活動,以降低利潤作為代價換取銷量。
克而瑞研究中心研究員朱一鳴對記者表示:『短期內房企利潤率仍會處於下降趨勢,房企若想提高利潤率,必須追求項目的高周轉,興建剛需項目,采取快銷手段。』
百億魔咒困擾部分房企
隨著市場競爭日趨激烈,房企500強分化加劇。《報告》顯示,2012年,10強房企的銷售總額達7973.66億元,佔500強房企銷售總額的32%,較2011年提昇了4個百分點;銷售面積總計8339.3萬平方米,佔500強房企總銷售面積的36%,較上年提昇7個百分點。
朱一鳴指出,這種銷售業績進一步向排名靠前企業集中的現象表明,在樓市調控的背景下,企業的優勝劣汰在穩步推進,行業分化加劇。
對於房地產企業來說,當做到年銷售額達100億元規模時,平臺效應日漸凸顯。這種房地產企業遭遇中等收入陷阱和發展瓶頸的情況,在SO-HO中國身上體現得尤為突出。
不久前,SOHO中國發布的2012年業績報告顯示,該公司2012年共實現營業額153億元,不僅遠遠低於其2010年238億元的銷售額,也與其在2012年初定下的全年230億元的銷售目標有著相當大的差距。
業內人士告訴記者,SOHO中國的問題主要體現在轉型之路走得磕磕絆絆。去年8月16日,SOHO中國宣布向大規模自持物業轉型,未來將在北京和上海持有最有價值的辦公樓和商業物業達150萬平方米,同時將2012年銷售目標下調為120億元。
業績明顯下滑、上海地王並購風波、高管頻繁離職,SOHO中國近期可謂是麻煩纏身。對此,一位業內資深人士認為:『SOHO中國由售變租的轉型需要比較漫長的過程,而公司高管紛紛離職,對企業或多或少會有一些影響。SOHO中國以前是知名的銷售型開發商,想變成一流的持有型開發商難度較大,其未來能否轉型成功,還有待觀察。』