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3月1日,國務院發佈《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》。通知中稱,“個人售房將按轉讓所得徵收20%個稅”的消息,一下點爆了全國各地的二手房市場。銀川房地產交易中心也從3月4日開始,幾乎每天處於爆棚狀態,爲了在“差額徵收20%個稅”細則出臺前搭乘末班車,無論是賣房者還是買房者都步調一致地加快了交易的速度。一般人都會認爲,賣房者如果急於出售房屋,都會降低價格,但事實卻相反,近期銀川二手房的價格不但沒有降低,反而出現了小幅攀升。
二手房市場有點“熱”
記者走訪了銀川多家房地產中介代理公司,工作人員均表示,春節過後,二手房市場相對平穩,自新國五條“差額徵收20%個稅”的消息發佈後,二手房市場交易開始變得“活躍”起來,除房源急劇增多外,近期的二手房價格也隨之變化,可以用幾天一變來形容,價格“只高不低”。目前,銀川市二手房均價已達到每平米5600餘元,與年前均價相比,每平米漲幅在100元左右。
記者從中介公司房源登記表中看到,掛出的房源價格都呈趨高勢頭,以金鳳區麗園小區爲例,一套不到100平米的房子標價淨拿56萬元,算下來每平米5600元左右,一些地理位置好的二手房標價每平米價格達到6000元左右。記者從寧夏仕奇房產網的數據統計中瞭解到,從3月份開始,銀川二手房均價幾乎隔幾天就有小幅上漲。其中在近一週內,4月1日銀川市二手房均價5645元/平米,4月3日均價5672元/平米,4月9日均價5688元/平米。
房主標高房價轉嫁稅費
興慶區永康巷金金鑫房產代理公司工作人員介紹,不少市民爲搭乘末班車,將房產證辦理時間不足5年的房子拿出來銷售,由於需要承擔的稅費較高,因此就會標高房價以抵消各項稅費,這也是近期二手房價格小幅上漲的一個原因。
在新華東街一房屋中介公司,本報記者遇到了正在登記出售房屋的張先生。張先生告訴記者,2006年他花費20餘萬元在雲和家園購買了一套90多平米的住房,買房及裝修花費巨大,由於手頭緊張,沒錢交納契稅等相關稅費,所以就沒有及時辦理房產證,一直拖到2010年時才辦理了房產證,目前房產證辦理時間未滿5年。隨着張先生小孩的出生需要重新購買一套面積較大一點的住房,他本想等房證夠5年後再出售現在的住房,購置新房,但“差額徵收20%個稅”的消息發佈後,他算了一筆賬,參照目前的市場價格,現在居住的房子可以賣到50萬元左右。如果在“20%個稅”實施前出手,只需要承擔5.67%的營業稅和1%的所得稅,算下來大約3萬多元,如果在“差額徵收20%個稅”實施後再出手賣房子的話,繳納的稅費將遠遠高於現在。如此算來,不如及早出手,並且通過標高房價來抵消自己需承擔的各項稅費。張先生最後在中介公司登記的售房價格爲55萬元,明顯高於目前的市場價格。
房屋中介公司工作人員還透露,雖然目前銀川還沒有開始實施“差額徵收20%個稅”政策,一些賣房者已開始通過提高房價來規避應交納的稅費。近期,還就有不少賣房者修改了以前的報價。其中,東安小區一戶113平米的住房,開始報價56萬元,在客戶看房後,擔心交易時不能搭乘上末班車就將價格又提高到了60萬元。興慶區育才巷景悅房產工作人員徐徵仁告訴記者,目前老城區內二手房1至6層的均價在每平米5500元~5600元,一些地理位置好、精裝修的二手房每平米標價達到了6000元左右,其中林蔭春榭一套91平米的精裝房售價達61萬元。
未來或將繼續上漲
本報記者瞭解到,自“國五條”新政出臺以來,銀川目前已成交二手房4000套左右,其交易量佔年成交量的三分之一。業內人士普遍認爲,如果銀川開始實施“差額徵收20%個稅”政策,二手房市場首先將會出現一個階段性的真空期。賣房者通過標高房價來抵消自己需承擔的各項稅費,勢必會推高二手房價格,並導致剛需人羣大量涌入一手房市場,並推動一手房價格的上漲,由此帶動整體房價的上漲。
二手房個稅可先扣除裝修、貸款利息等費用
20%差額個稅是指:按售房價格-原房價-合理費用後的房屋增值部分,徵收20%個稅。根據《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》規定,“合理費用”是指:納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。
不過,並非所有裝修費用都可以算到合理費用中。“支付的住房裝修費用”必須是納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票,並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的,經稅務機關審覈,其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用,可在規定比例內扣除。其中,已購公有住房、經濟適用房最高扣除限額爲房屋原值的15%;商品房及其他住房最高扣除限額爲房屋原值的10%。納稅人原購房爲裝修房,即合同註明房價款中含有裝修費的,則不得再重複扣除裝修費用。
而“支付的住房貸款利息”則是指納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的,其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息,可以憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。
記者趙媛媛