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不出意外,純宅地浦東新區唐鎮新市鎮D-05-01地塊遭房企熱捧。
4月10日上午,唐鎮新市鎮D-05-01地塊進行現場競買。經過1個多小時的現場競價、近300餘輪舉牌之後,該地塊最終被上海浦東發展置業有限公司(下稱『浦發置業』)以總價37.75億元競得,折合樓板價18199元/平方米,溢價率為65.4%。這一成交價也讓該地塊成為2013年以來上海出讓的宅地中的總價與單價雙料地王。
一名參與競買的開發商昨日稱,上述唐鎮地塊總規模很大,佔用的整體資金也高。結合目前周邊在售物業看,開發企業要實現盈利並不容易。不過,由於拿地的浦發置業是國有企業浦發集團旗下公司,在資金鏈方面相對寬裕,因此相信也有它們自己的考量。
出讓公告顯示,唐鎮新市鎮D-05-01地塊南至三林浦河北側6米綠帶,北至腰涇港南側6米綠帶,出讓面積為12.20187萬平方米,容積率為1.7,系普通商品房用地。
浦發集團早有布局
唐鎮新市鎮D-05-01地塊甫一推出,便備受市場追捧。
上海市規土局網站信息顯示,2月28日掛牌以來,共有54家企業領取了該地塊的標書,最終有8家企業參與競買。
據參與競買的開發商透露,昨日到場參與競買的品牌房企雲集,包括中海集團、保利地產(600048)、招商地產(000024)、融創和九龍倉聯合體等。
而浦發置業此番高價勝出,多少出乎市場預期。
工商資料顯示,浦發置業成立於2003年,注冊資本3.5億元,經營范圍包括房地產開發經營、物業管理等。
浦發置業隸屬於上海浦東發展(集團)有限公司。官網資料顯示,浦發集團1997年注冊成立,1999年正式掛牌運營,是國有獨資有限責任公司,注冊資本39.9億元。浦發集團經營業務主要涉及土地開發和經營管理,城市基礎設施項目投融資建設和經營管理、房地產開發和經營管理,以及金融和高科技環保等業務。
昨日,在唐鎮有多個開發項目的某房企相關負責人透露,浦發置業的母公司浦發集團曾多次參與唐鎮新市鎮建設。
上海中原地產研究諮詢部高級經理龔敏認為,上述唐鎮宅地對房企具有很強的吸引力。
據龔敏稱,唐鎮板塊目前有綠城、融創、仁恆等多家品牌企業入駐,區域高端品牌物業較多,有助於後進入房企保持較高定價;此外,該板塊周邊依靠張江高科(600895)技園區、金橋出口加工區(南區)、唐鎮工業園等產業園區輻射,購買潛力可觀。
在前幾年樓市火爆時,唐鎮板塊還被納入迪士尼項目輻射范疇。
官方資料顯示,唐鎮新市鎮位於浦東新區東南部,外環線東側,西面是張江高科技園區,南面是川沙新城;規劃面積18.3平方公裡;規劃人口15萬人。
『地價漲回2009年』
浦東唐鎮是上海近年的宅地出讓大戶。
據21世紀不動產上海區域市場研究部統計,2009年以來,浦東唐鎮板塊共計出讓過4幅普通商品房用地,分別是浦東新區唐鎮新市鎮C-1-1a、C-1-5a地塊,唐鎮新市鎮D-04-14地塊,唐鎮新市鎮A-03-11地塊,唐鎮5街坊180/1丘地塊。如果算上昨日出讓的唐鎮新市鎮D-05-01地塊,2009年至今唐鎮板塊已累計出讓宅地44.2萬平方米,出讓金額達108.1億元。
其中,2009年綠城以16.61億元競得的唐鎮新市鎮C-1-1a、C-1-5a地塊,以19040元/平方米的樓板價,保持著唐鎮宅地的單價地王頭銜。
但此後樓市經歷多輪調控,唐鎮區域的地價明顯縮水。其中,2012年成交的唐鎮5街坊180/1丘地塊,成交總價為8.34億元,折合樓板價僅為11544元/平方米,溢價率為0.3%。該地塊由唐鎮的開發大戶綠城和融創聯合九龍倉競得。
一位參與D-05-01地塊競買的開發商稱,昨日浦發置業的出價顯得志在必得。D-05-01地塊中含有5%的保障房配建面積,算上這一成本,該地塊最終成交樓板價在1.9萬元/平方米左右,這個價格其實和2009年的最高價已差不多了。
當下,唐鎮的新房售價也不低。
據21世紀不動產統計,2013年一季度,唐鎮板塊新建商品住宅合計成交約6萬平方米,成交均價約為2.55萬元/平方米,目前板塊內售價最高的住宅項目是唐鎮新市鎮C-1-1a、C-1-5a地塊上建起的玉蘭花園,該樓盤2013年至今的成交均價約為4.1萬元/平方米。不過,除了該地王項目,目前整個唐鎮板塊在售的熱銷新房項目多為剛需樓盤。
房企『追漲』邏輯
在『國五條』細則落地的背景下,唐鎮新市鎮D-05-01地塊的高溢價成交,讓業內人士頗多感慨。
德佑地產研究部主任陸騎麟稱,算上昨日成交的唐鎮地塊,今年以來上海已出現至少4幅樓板價『破萬』的宅地,且均位於唐鎮、周康、羅店、顧村這些外環外區域。而去年全年,上海成交樓板價『破萬』的外環外地塊僅6幅。高溢價地塊的頻頻出現,未來將推動周邊房價的上漲,進而推動整個外圍區域的房價上漲。
但房企自有其『追漲』邏輯。
某龍頭房企投資部負責人昨日透露,近期上海住宅地塊供應稀少,很多企業擔心,如果不拿地,今後會失去拿地機會。因此一旦有好的住宅地塊推出,企業就會顯得有些盲目。以昨日成交的唐鎮地塊的最終成交價格,實際上很難操作,但追漲的企業卻很多,反映出大家對於未來的預期不再悲觀。