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“國五條”出臺已有月餘,各地的“細則”也已先後亮相;但在一輪對徵稅的輿論紛擾之後,房價走勢依然撲朔迷離。前天,在博鰲論壇,就有地產大佬預言:今年的房價仍然是穩中有升。
從各地的“細則”最“細”只有幾十字百多字來看,“國五條”中個人所得稅“嚴格按轉讓所得的20%計徵”有可能“重拳”變成“空拳”——自上而下的調控被“上有政策,下有對策”化解於無形。自2009年12月起新一輪房地產調控至今,調控政策曾有多次升級:從2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”,到2011年1月的新“國八條”和今年2月的新“國五條”。堪稱“史上最嚴厲的調控政策”陸續出臺後,房價漲勢確實有所收斂;過一段時間,地方的、民間的各種規避調控手法也陸續浮現;隨之又是一次“更嚴厲”的調控……
在博鰲,住建部政策研究中心主任秦虹講了一番大實話:房地產調控只能解決有限的問題……調控政策只能有限地對市場進行管理,房地產後面的問題不是房地產政策能夠解決的。
所謂“後面的問題”,其實就是體制問題。財稅、金融等體制有問題,調控就難免“重拳”變成“空拳”。由於地方政府壟斷土地市場,在房價急升暴漲之時,自上而下的行政命令確實起到一定抑制效果;但行政手段作用於市場運行,必有力竭之時。更何況,地價漲房價升,地方財政才能水漲船高——如此激勵不相容的體制,調控難免左支右絀,呈“邊際效用遞減”之勢。
如此激勵不相容,還不僅限於土地制度。正如長江商學院副院長王一江所說:一方面土地政策、財政政策以及稅收政策,各種政策在推高房價,另一方面在宏觀上有關購買力的政策、貨幣的發行和通貨膨脹在拉高房價,一手在推高,一手在拉高,真要高的時候,一手按下來:不準高……他還點出房地產需求旺盛的關鍵所在:“在一個長期通貨膨脹環境中,不買房實在沒有東西可以買。”
這就涉及金融體制的一系列問題:貨幣發行是否超出實體經濟需要、證券市場是否完善有序、投融資渠道是否合理規範,等等。比如,信貸過度擴張造成流動性氾濫、長期實行負利率都會帶來包括房地產在內的資產價格上漲;又比如,債券市場狹小且不活躍、民間融資被限死堵死等等,結果就會“不買房實在沒有東西可以買”。
房地產歷次調控已經反覆證明:僅僅依靠調控,甚至迷信調控,不可能解決房價問題;房價高企,不過是宏觀經濟運行中的病態之一,唯有從體制機制入手,及早推進土地、財稅、金融的配套改革,方可除去房地產泡沫的心頭大患。
其實,房價調而難控,也正凸顯轉變經濟增長方式之難。地方政府以土地收益推動城市擴張,以信貸膨脹、政府投資拉動經濟高速增長的增長方式,必然帶來房價的持續上漲。高企的房價已經證明:這種增長方式不平衡、不協調、不可持續;因此,推進經濟體制的配套改革已經不能再遲疑了!