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豐臺區法院曹蕾
近日,購房人『張金鳳』以代理人的身份,通過我愛我家房產經紀機構購買了9位售房業主的11套房屋。在經紀公司做出擔保承諾後,業主們僅僅收到30%首付款後就將房屋過戶給了買家,卻沒有按期拿到房屋尾款。面對業主們的質疑和責問,我愛我家決定先行支付全部尾款共計2286萬元,事後再向故意拖欠業主房款的『張金鳳』追償。隨後,北京多家經紀公司都開始進行自查,看是否卷入了『張金鳳』的買房陷阱。
目前,有關買主『張金鳳』是否涉嫌騙房、尾款能否追回等問題尚在進一步調查中,但上述事件的發生,卻暴露了交易資金監管環節存在的漏洞。
『先過戶再付錢』風險大
目前,需要貸款的二手房買賣流程有以下四個步驟:第一步,買方支付給賣方首付款;第二步,賣方把房產過戶給買方;第三步,買方辦理房產抵押,並到銀行辦理貸款手續;第四步,銀行通過審核,獲得抵押權後,把貸款打到賣方的賬戶上。四個步驟都完成後,二手房買賣交易纔算達成。
而在這起案件中,『張金鳳』正是利用了第二個步驟的漏洞。在沒有任何交易資金監管的情況下,『張金鳳』只付了30%首付款,就以辦理銀行貸款為由拿走了賣方的房產證,並辦理了過戶。但是之後,『張金鳳』並沒有去銀行辦理貸款手續,而是通過民間借貸公司將剛剛到手的房屋抵押了出去,拿到了錢以後便銷聲匿跡,使賣方苦不堪言,投訴無門。
為了嚴堵二手房交易中的種種漏洞,北京早在2007年就推出了二手房交易資金監管制度。根據資金監管制度的規定,買賣雙方簽訂《資金劃轉協議》後,首先要到銀行將房款存入『專用賬戶』,在銀行領取存款憑證後,再到保證機構領取資金托管憑證;然後,雙方到房產交易大廳辦理產權轉移手續,買方取得新產權證,賣方取得辦結單;最後,賣方憑借辦結單到保證機構去領取交易資金支取憑證,這樣纔能在銀行進行交易資金劃轉。
制度的出臺可以有效地保障房屋買賣雙方的合法利益,但該制度並非強制規定,看似繁瑣的過程讓眾多交易者望而卻步。為了盡快完成交易,買賣雙方更多願意采用『自行劃轉購房資金』的方式,中介機構也沒有盡到風險提示義務,就出現了本案中『先過戶再付錢』這種風險極大的私下交易。
資金安全理應優於效率
目前二手房的交易雙方大多是互不相識的個人,在沒有資金監管的情況下進行房屋交易,存在著極大的風險。對於賣方而言,如果不通過資金監管,在僅僅收到首付款的情況下就將房屋過戶給買方,那麼賣方就失去了對房屋的物權,只擁有債權。在取得新房產證後,買方如果不及時辦理抵押貸款,賣方就遲遲不能收到尾款;買方如果再次將房屋轉賣,賣方就可能再也無法收回房屋;即使買方將房款存放在房地產經紀機構進行監管,還存在著不良經紀機構擅自處理房款、甚至攜款潛逃的安全隱患,直接導致賣方陷入收錢難的尷尬境地。
對於買方而言,如果不通過資金監管,在自己的新房產證還未辦理之前,就將首付款交付給賣方,會直接導致後期交易中存在的不確定因素及風險加大。交易過程中,常常出現賣方對房屋無完全處分權、新政出臺導致買方喪失購房資格等問題,使房產無法過戶到買方名下。如果賣方故意拖延還錢時間甚至『失蹤』,買方還將面臨『買不著房又收不回錢』的困難局面。
交易資金監管已強制實行
日前,北京市住建委表示,凡買賣雙方通過房地產經紀機構達成交易的,4月1日起強制實行交易資金監管。
《關於做好存量房交易服務平臺擴大試點工作有關問題的通知》規定,通過房地產經紀機構達成交易的,必須經過區縣建設房管部門在監管銀行開設的監管賬戶劃轉自有交易資金,切實保證買賣雙方資金安全;買賣雙方自行達成交易的,可協商選擇是否通過監管賬戶劃轉自有交易資金。
該通知指出,房地產經紀機構或個人發布二手房房源信息時,應當附房源核驗編號,未經核驗的房源信息不得對外發布。區縣房屋行政主管部門應當加強日常巡檢,對發布未經核驗房源信息的房地產經紀機構及人員要責令其限期改正,並記入信用檔案;情節嚴重的依法從嚴查處,暫停網簽,並向社會公示。該通知的施行,有利於確保處於交易中的存量房房源真實、資金安全及產權明晰。