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業主購房後,遲遲不見開發商交房。最終將開發商送上仲裁庭,對此開發商卻認定,是因爲政府修路徵地才造成小區樓盤建設緩慢,並稱當初晚交樓盤已經得到了業主的原諒,如今又來告是業主不講誠信。記者劉江浩
業主稱開發商逾期交房近兩年
王強老家住在東北,2008年年底前後,身在海南三亞的他考慮到海南風景優美、環境舒適、宜於居住,便打算在三亞買一套房。經多處考察瞭解,王強看中了三亞市解放四路的一套房屋,經過一番比較之後,王強決定購買該小區4棟10樓的一間房屋。
2009年4月18日,王強和該小區開發商簽訂了《商品房買賣合同》,約定由王強購買開發商位於三亞市解放四路某小區第4棟1004房屋。據瞭解,該房屋建築面積92.71平方米,單價約爲每平米7226元,房屋的總房款約爲人民幣67萬元。合同簽訂後,王強很快便支付了購房款67萬元。
根據雙方在合同中的約定,開發商應於2009年7月30日前將該商品房交付給王強。逾期交房的,應當自約定交付期限的第2日起至實際交付之日,由開發商向王強支付已付房款的日萬分之二的違約金。
然而,最終交房的時間卻大大出乎王強的預料,樓盤進展十分緩慢。直到過了原定的交房時間,小區的建設工作仍舊不盡如人意。雖然包括王強等很多業主在內都對此進行過催促,但是開發商卻表示因爲“修路”等原因,進程會往後延誤,直到2011年3月31日,王強才收到房屋,最終逾期交房達609天,且開發商並沒按合同約定主動提出給予足夠的違約賠償。這讓王強難以接受,他認爲,按照合同的約定,開發商早應該將房屋交付給自己,既然開發商違約,就應當承擔違約責任,向購房者支付違約金。
開發商稱延期因政府道路規劃
在協商無果的情況下,王強向海南仲裁委提起仲裁,要求開發商支付逾期交房違約金81606元,仲裁費由開發商承擔。
對此,開發商表示,他們當初在交房給王強時,已經多次強調由於當地政府道路規劃的原因,徵用了開發商的土地修建市政道路,該房地產項目還得修改設計方案,建設時間相應推遲,原定2009年7月30日前交房因故順延。並不是開發商自己有意拖延交房時間。
開發商還稱,他們這樣的特殊情況,得到絕大部分業主的諒解,王強起初也認可並愉快地辦理了交房手續。後來受到個別別有用心的人唆使才違心申請仲裁。此外,開發商還提出:由於當年颱風暴雨影響,屬不可抗力,造成了延期交房的後果。同時認爲公司通過電話和書面通知的形式向王強交房,在此過程中曾達成延期交房的諒解。而王強隱瞞了諒解延期交房行爲的證據。
王強答辯稱,自己並沒有接到開發商的電話通知,也沒有接到開發商的書面通知,沒有與開發商達成對延期交房的諒解。其沒有隱瞞影響公正仲裁的證據。
對此,仲裁庭認定,雙方簽訂的《商品房買賣合同》系真實意思表示,合法有效,雙方當事人應當履行合同約定的義務,開發商至2009年12月30日才向王強交房,逾期153天,應承擔相應的違約責任。考慮到合同履行中確有政府調整規劃的因素,根據本案的實際酌情減少三亞××公司所應承擔的逾期違約金,確定承擔的比例爲70%。並最終裁定開發商限期內向王強支付逾期交房違約金14351元(67萬元×0.0002×153×0.70)。
法院裁定開發商賠償1.4萬元
日前,仲裁結果下達後,三亞××公司不服,遂向海口市中級人民法院提出申請,要求撤銷該仲裁裁決,並稱是購房者王強不講誠信。
對此,海口市中級人民法院認爲,根據《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》:“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的,由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。”在本案中,對於雙方是否達成延期交房的諒解證據,應該由開發商提供。經過法院詢問,開發商表示無法提供電話清單和書面通知。
法院還認爲,根據該院調取仲裁卷宗審查,開發商在仲裁階段,不僅沒有提交相關的電話清單和有效的書面通知。在王強否認與開發商達成延期交房的諒解和否認接收到開發商的交房電話和書面通知的情況下,開發商沒有提供證據予以證明王強隱瞞了足以影響公正裁決的證據,應當承擔舉證不能的不利後果。據此,仲裁庭對案件的仲裁併無不當,開發商申請撤銷仲裁的理由不成立,法院不予支持。
近日,海口市中級人民法院依照《中華人民共和國仲裁法》第58條規定,裁定駁回開發商三亞××實業有限公司請求撤銷海南仲裁委員會(2011)海仲字第57號仲裁裁決的申請。維持原裁定,由開發商限期支付14351元的違約金。(文中人物爲化名)
律師點評
協商不成可通過法律維權
海南陽光島律師事務所陳劍律師表示,近年來由於商品房屋買賣合同產生的糾紛數量開始出現增加趨勢,這其中主要包括開發商逾期交房、逾期辦證、面積差異、定金合同、房屋質量等方面。本案便屬於涉及開發商逾期交房引發的訴訟。對於延期交房,除不可抗力和意外原因外,不論是由於建築施工單位違約、建設單位經營管理問題、還是政府具體行政行爲等原因造成問題,開發商均構成遲延履行,應承擔違約責任。
陳劍律師提醒市民,市民購房遭遇開發商逾期交房等問題後,可以積極和開發商進行協商,如果協商不成,要及時通過法律途徑解決,以確保維權行動的合法性及有利性。