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中新網4月8日電“快”無疑是對2012年的陽光城最好的描述:從2011年三四十億銷售規模,到2012年以翻倍的速度銷售認購過百億;在廈門,其最新推售的“陽光城•翡麗灣”160套聯排別墅當天售罄,創造了當地行業最快紀錄,而這距其拿地僅爲190天。其“快”亦體現在證券市場,陽光城(000671,SZ)股價從2012年初的每股6元左右上升至當前的每股16元左右,其成長速度位列A股前茅。
3月30日,陽光城公佈的2012年報所披露的會計數據和財務指標進一步驗證了其“高週轉、高成長”的軌跡。
2012年:業績翻番,利潤增長
年報顯示,陽光城2012年實現主營業務收入54.52億元,相比2011年的營業收入32.28億元,同比增長68.88%。歸屬於上市公司股東淨利潤5.58億元,相比2011年增幅達78.85%。
營業收入規模快速增長的同時,陽光城同期的利潤水平也實現了快速的增長,其淨資產收益率2012年達到27.3%,比2011年增長了10個百分點。在房地產業務方面,陽光城2012年毛利率爲38.86%,高於行業內其他房企毛利率水平。在已經發布年報的主要房企中,萬科、恆大公佈的毛利率分別達到27.4%、27.9%,行業內一直以毛利高而著稱的保利地產和中海2012年毛利率分別爲35.24%、38.3%。
相關年報數據顯示,陽光城產業結構中主營業務進一步突出。作爲其戰略主角,陽光城房地產主業2012年實現營業收入35.13億元,比上年同期增長99.57%,幾近翻番。從其2012年業績主要來源看,其結轉面積37萬平方米主要來源於福州陽光理想城、福州陽光新界、西安林隱天下、西西安小鎮。在繼續深耕福州市場的同時,此前佈局的西安已經成爲公司的又一個重要深耕區域,並已經開始爲公司提供實質業績貢獻。
亮眼業績表明,陽光城2012年的大轉型已見成效,這包括其產品被市場認可,公司價值被資本市場認可。
“高週轉、高成長”發展模式日漸清晰
陽光城表示,將繼續堅持“區域聚焦、深耕發展”的發展戰略,重點佈局最具發展潛力的成長性城市,逐漸形成了“一帶多點”的區域佈局,深耕沿海經濟帶,擇機進入戰略機遇點;堅持把城市做精做透,把產品線做長做強;依託充足的土地儲備,明確的戰略規劃以及優秀的專業團隊,始終堅持面向真實的自住需求,充分依靠專業能力,提升運營管理能力;堅持快速週轉並理性謹慎的投資風格,爲公司在全國化快速發展提供了強大動力與有效支持。
據此,陽光城發展戰略全面顯現:“區域聚焦、深耕發展”、“一帶多點”的全國化佈局策略、以自住需求爲導向的產品標準化與異地複製,高週轉、高成長的運營策略。
截至2012年,陽光城已經初步實現全國化佈局,從福州區域的房地產龍頭企業成長爲多地佈局、多項目運作的全國性規模房企。這一過程中,“少城市,多產品線”的策略被堅定執行。其重點佈局的六大城市中,福州、廈門、上海位於中國經濟最爲發達、市場需求最充沛的東部沿海經濟帶,西安、太原、蘭州則爲西部潛力巨大的二線城市。在福州,2012年提前完成了全年近60億的年度銷售指標,繼續鞏固其區域龍頭地位;在廈門,2012年也開始嶄露頭角、初現鋒芒,廈門與福州成爲其在福建省內南北兩大輻射中心。此外,西安區域、蘭州、太原項目2013年也將進入收穫期。
瞄準自住需求的核心產品策略也日益清晰完善。陽光城已逐步形成住宅、商業兩大品類,包括城市豪宅、浪漫城邦、時尚公寓、生態別墅、商務辦公、商業綜合體、星級酒店在內的七大產品系列,大跨度覆蓋市場主流消費需求。以此爲基礎,通過其熱銷產品的異地複製快速實現擴張。據悉,去年12月熱銷廈門的陽光城•翡麗灣項目正是複製了福州陽光城•翡麗灣的“浪漫城邦”系產品。
產品的標準化與複製也是陽光城“高週轉、高成長”運營模式的重要組成部分。根據這一模式,陽光城要求在拿地後快速開發、快速銷售,哪怕是高端產品,也要求在短時間內迅速去庫化。定位上精準抓住主流需求,契合市場景氣變化,靈活制定價格與推盤節奏;在產品層面則通過標準化與複製提升效率;銷售策略上積極促銷、快速去庫化,加快資金回籠;在團隊內部,則通過人才團隊提升、扁平化組織架構等運營系統能力提升給予支撐。
3月22日,“2013中國房地產百強企業”榜單公佈,陽光城集團躋身百強,並在“運營效率10強”榜中排名第二。陽光城在近年展露出的極強週轉速度及高成長性也被媒體定義爲“陽光城速度”。
2013年:蓄力充分,有望持續高速增長
種種跡象顯示,陽光城已經在爲2013年甚至更遠期業績持續增長充分蓄力,這尤其體現在土地及資金等關鍵資源的儲備上。
2012年,陽光城通過招拍掛、受讓股權等方式獲取多宗土地,取得土地面積達126.21萬平方米,建築面積總規模約250萬平方米。至此,陽光城以已累計儲備土地可開發建面逾600萬平方米,爲未來3至5年的開發運營奠定了紮實的土地和項目儲備。除了福州、西安,新增土地亦集中於太原、蘭州、廈門、上海等新的擴展重點區域,這將爲其實現區域性龍頭戰略目標奠定基礎,相對較低的土地價格也爲未來競爭預留了較爲充裕的空間。
年報顯示,2012年陽光城實施了多項融資計劃。除了傳統意義上的開發貸、信託貸款,陽光城還引入了房地產基金等新的融資方式。年報表明:“近年來,公司通過多種融資方式支持房地產業務,實現高週轉、較高收益的經營目標,公司存續的融資項目均運行正常,未有逾期或違約等情形發生,現行融資成本已呈下降趨勢”。2012年至今,已償還金額爲20.03億,其中提前償付3筆融資計劃,合計12億,包括於2013年1月、3月分別提前償還中信信託、五礦信託各5億元信託計劃。
實際上,這一勢頭在今年前兩個月市場銷售態勢中已然顯露。根據有關市場中介機構提供的信息看,在廈門,陽光城已實現銷售額6.4億元,在廈門市場成交排名前列。在福州市場,陽光西海岸2月份單月銷售3.01億,陽光城SOHO銷售1.85億元,分列當地樓盤成交榜的第2、第7位;而在福州樓市前兩月業績排名中,陽光凡爾賽宮、陽光城西海岸也分別以累計4.27億、3.01億位列第2、第8位;截至2月末,陽光城在福州累計實現銷售額14.66億元,以第一名身份繼續領跑福州市場。目前陽光城主要的在建在售項目達到18個,後續供應充足,這也爲銷售繼續保持較高增長奠定了良好的基礎。
對話陽光城:“快”不是選擇而是必須
陽光城何以取得如此驕人的業績增長?什麼樣的內力蓄積纔會外化出這樣優異的表現?陽光城如何判斷行業和市場走勢,又如何籌謀下一步企業發展大勢?“跑得快已經不再是一種選擇,而是一種必須。”陽光城集團總裁陳凱如是回答。
問:您以前提到過關於成長型企業發展戰略的四個要點:清晰的戰略、精準的投資、高週轉以及留住人才。爲什麼覺得這四點比較重要?陽光城又是如何做到這四點的?
陽光城:現在好多企業家都想做500億,但其實只要做得精,過百億在一個市場就能做到。上海、廣州、深圳、重慶、深圳、北京……陽光城還在成長階段,不管是團隊管理、人才儲備、資金儲備都不能完成全國覆蓋,所以更應該有所選擇。
對於陽光城來講,目前做什麼產品、進哪些地區、用什麼人才是考慮最多的三個問題。陽光城現在已經在福州、廈門、西安、上海這四個市場深入發展。對陽光城來講,在目前這個階段,第一我們只做地產。第二隻做這幾個城市,但是我們把產品線拉長。第三就是重視用人,有共同的理念和目標,這樣整個公司的效率也會提高。
問:您認爲後市會因爲政策的改變而發生改變麼?企業應如何應對?
陽光城:未來10年,行業也有一定的發展空間。只要大方向正確,常態的調控才更讓我們放心,也會更認真地對待這個行業。
其實目前的這個階段,同樣也給了陽光城這樣的公司更多的機會。目前市場週期性變化越來越明顯,市場越來越細分,客戶的選擇也越來越多,窗口期越來越短。但是我們看到,土地漲價好像永遠比房價要快。所以對於我們這種成長中的企業來說,對投資運營能力的要求也越來越高,有沒有很強的核心競爭能力,這對我們來說也是一種考驗。
問:陽光城的未來方向、長短期目標是什麼?
陽光城:陽光城正在變大,在這個過程中,我們對區域有選擇,對產品有選擇,方式會有變化,融資渠道也有變化。近一階段,陽光城首先希望把大本營福州做得更紮實,然後把已進入的上海、廈門及西安做透。而在銷售方面,今年陽光城也提出了更高的要求。就一季度情況來看,根據易居克而瑞剛發佈的“2013一季度中國房地產企業銷售TOP50”,陽光城首次進榜,成交金額排名第41位。這是2013年一個好的開端。
問:陽光城屬於週轉很快的公司,從拿地到產品出來速度都很快,如何去平衡產品和發展速度的問題?
陽光城:其實高週轉是練習內功的問題,我們會做一些模塊化的研發,比如圖紙的研發這種核心的東西。我們把核心的東西標準化,我們把外立面做一些個性化的東西,這樣也很漂亮。還有一些成本的核算,分供方的確定,這些都在拿地之前確定下來,所以省掉這些時間。另外,因爲我們的戰略清晰,對拿地的標準也明確,所以拿下地來我們就能迅速決定產品流水線。
問:流水線操作速度快,但市場消化我們並不能控制,陽光城有沒有什麼渠道來解決市場消化的問題,保證現金流的持續穩定?
陽光城:第一是適銷產品,低總價,面積要控制住,所以定位很重要。第二不會無限制地追求高底價,因爲我們更加註重高週轉,而不是高溢價。
問:我們注意到陽光城的產品線非常豐富,那你覺得現在的調控對於陽光城的7條產品線有沒有什麼影響?你認爲產品的核心主要包括哪幾方面?
陽光城:這個問題我們之前也討論過,我們會先照顧三大類的產品:一種是剛性需求的產品,在福州我們就比較成功,當地剛性需求的產品量超過50%,所以賣得很快。一種是經濟型的別墅,這個也是首選的改善住房標準,另外我們也會加大商業、寫字樓等的比重。
產品的核心包括對戶型的研究、層高的研究以及生活習慣的研究,或者說客戶的需求才是最核心的東西。
問:去年很多離開一線城市的開發商又回來發展,甚至放棄了一些二三線城市,重心再做轉移。您怎麼看到這個問題?
陽光城:還是那個問題,要看你想要什麼,當然這也可能是一種戰略的調整。一個城市是否具有發展機遇,還是要看這個城市是不是人口導入,只要是人口導入的城市,問題就不會太大,畢竟它有需求。相對三四線城市而言,一線城市在醫療水平、教育水平等方面要高一些,所以以後還是會有越來越多的人選擇這樣的城市。比如上海2,000億的市場份額,行業前十名集中度在20%左右,發展空間還是很大的。
對於陽光城而言,現階段能夠深耕做透幾個城市,在每個城市實現多產品線運作,是最關鍵的一步。
問:之前陽光城在上海拿了兩塊地,您能不能跟我們介紹一下這兩塊地的情況?在上海選地有沒有什麼標準?
陽光城:目前這兩個地規模都不大,去年年底陽光城管理總部纔在上海落地,上海的市場畢竟很大,這兩個項目都是試水,後期我們還會加大在上海的投入力度。