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根據多家中介機構的數據,3月份,上海二手住宅成交6.9萬套,創出近9年以來的單月最高紀錄,也是有統計記錄以來的新高。
“3月底的時候,我聽說還只成交了5.5萬套。”上海中原總經理譚百強說,雖然早有預期,但3月份最終的成交數據還是令自己意外。
此前上海的二手住宅最高成交紀錄出現在2009年11月,當時成交了3.2萬套,不足今年3月份“6.9萬套”這一新紀錄的一半。據21世紀不動產統計,3月份,上海全市二手住宅成交套數比上月(環比)增長370%,比上年同期(同比)提升340%。
多位業內人士表示,3月成交創天量的原因不外乎以下幾點:購房者擔心20%交易稅費增加成本;被限購令壓抑的需求恐慌入市;部分購房者趕政策末班車;3月份本就是樓市傳統的小陽春。
展望後市,多數中介機構判斷,未來幾個月,二手房市場將進入新一輪調整期;但從短期看,房東整體心態較平穩,交易價格不會因交易量萎縮而出現大幅波動。
“國五條”催生“手拉手”交易
據21世紀不動產統計,伴隨着3月份數據的出爐,一季度上海累計成交二手房11.1萬套,而去年全年二手房合計成交約爲20萬套。簡而言之,一季度二手房成交套數已達半年水準。21世紀不動產分析師黃河滔判斷,3月份的“天量”成交,對後續幾個月的潛在需求有較大程度透支;未來幾個月,上海二手房交易量或僅爲一季度平均水平的一半。
德佑地產副總經理劉伍洋也指出,3月成交量相當於平時3個月的量,對後市的透支作用是顯而易見的。劉伍洋提到,這種透支作用已有所體現:3月上旬,二手房成交量達2.86萬套,中旬降至2.32萬套,到下旬時進一步滑落至1.87萬套。
德佑地產區域總監張劍東則表示,清明小長假期間,他們對市場做了調研,“目前市場上想要購房的客戶雖然較3月已大爲減少,但此類客戶仍有一定數量。”
“房源的緊缺程度表現得更爲明顯,這直接造成了帶看量的下降。”張劍東說。
至昨日截稿時,網上房地產顯示,上海二手住宅可售套數僅12.7萬套,較3月初大降1.3萬套,爲2011年調控以來的最低位。
值得注意的一點是,上海中原總經理譚百強提醒,3月份的成交中,有一些是“手拉手”型交易,即一些擁有較多房產的業主把部分名下房產過戶給自己的親戚朋友,“籤個合同做做樣子,並不是真的交易。”
“上海細則仍沒實施”
水漲船高,成交創天量,價格亦走高。
據21世紀不動產統計,3月末,其監控的40個標杆樓盤二手房價格普漲。同比來看,大戶型漲8.57%、中戶型漲6.25%、小戶型漲6.06%。
黃河滔稱,巨量成交令一些標杆樓盤的優質房源大量消耗,現有房源因稀缺而漲價。一些學區房樓盤,其小戶型漲價趨勢尤爲明顯。而在一些剛性需求較旺盛的板塊,部分戶型、朝向、樓層或裝修有缺陷的物業,也往往能以持平甚至高於市場的價格成交。
譚百強說,就他們公司的情況來看,由於3月份的成交案例中多數是恐慌性成交,買賣雙方心態較平,總體價格較2月沒有太大波動。
“進入4月已有一週時間,目前上海的細則仍沒有實施,個稅怎麼徵收也還都不知道,但二手市場的成交量卻只有3月同期的1/4,甚至低於1月的成交水平,預計4月全月成交量能達到行業盈虧平衡點——1.5萬套,就已經很不錯了。”譚百強說。
張劍東的說法則是,就他們公司的情況,4月以來的成交量只有3月同期的40%,但仍然和此前正常月份差不多,“成交情況也不差,這可能和細則並未真正執行有關,據一些高端客戶講,細則執行還要過一段時間。”
張劍東介紹,目前市場上的客戶主要是上月沒有買到房,以及一直在挑房源的客戶,“由於目前細則並沒有實施,所以他們還是可以賭一賭網籤。”
張劍東還提到,滿五年惟一住宅目前漲價、惜售的情況比較明顯。