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其實,中國對於“樓市泡沫即將破滅”的論調並不陌生,很多人曾和日本、美國泡沫破滅的過程加以類比,佐證這一判斷的正確性,但結果是,除了在海南、溫州、鄂爾多斯(600295)等個別地方,這一預言仍然遲遲沒有兌現。中國樓市泡沫論是一個真命題還是僞命題?
幾乎所有人都不諱言,中國房地產市場存在泡沫,觀點的區別在於,這個泡沫有多大、是不是危在旦夕。王石的表態非常激烈,有人則相對溫和。比如綠地集團董事長張玉良,他認爲,中國有一些地方房價偏高、放量過快,但是總體還是有需求的市場。還有人則更加樂觀,比如SOHO中國董事長潘石屹,他最新表態,基於中國經濟未來較高速度的增長,伴隨城市化發展,泡沫很有可能在三五年內被消化。預判將來之前,首先有一個問題需要回答:爲何房價飛漲的中國能夠區別於一般的經濟規律,遲遲沒有發生一再預警的整體泡沫破裂呢?
資深財經評論員葉檀:現在房地產從指標來看,的確是存在泡沫的。比如說房地產總市值佔GDP的比率、房價收入比,也就是一個家庭它需要多少年的工資才能買得起房子。還有租金回報率就是你買了房子之後出租可以取得多少回報。這幾個指標來看的話,我們國家的泡沫已經超過了當時日本或者是美國房地產泡沫高峯期的一些數值了,但是非常奇怪的是,到現在還沒有破,而且交易量比較大。
葉檀認爲,出現這樣的情況原因有二:一是民間的購房資金擁有量超過了業界想象和統計數據,每一個個體購房者的身後可能是整個家庭、甚至家族的力量;二是每年數百萬的應屆畢業生在一定程度上夯實了房地產市場的需求基礎。第二個問題是,如果泡沫繼續破裂,下一個地方會是哪裏?原國務院副總理曾培炎在正在進行的博鰲論壇間隙對媒體表示,目前是個別地區的房地產市場存在泡沫,個別地區是哪裏,他沒有做出明示。葉檀認爲,現在風險最大的地區,反而是中西部的三線城市。
葉檀:像北京、上海、廣州這樣的城市,我們以前覺得跟當地的人均收入比價格過高,但是因爲它的吸附能力非常強。從現在的交易來看的話,絕大部分是剛性需求在買房,有可能倒是並不存在我們所想象中的泡沫,危險的是一些資金和人流不進入,但是房價又比較高,人均收入又比較低,中西部城市或者是三線以下的城市。
面對泡沫,調控應該如何應對?目前“國五條”在各地呈現的版本不盡如人意,老生常談的觀點是:調控必須以實現房產信息聯網爲基礎、真正劍指存量,特別是——土地財政不破,就難以擺脫泡沫破滅的威脅。