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三月樓市“春光乍泄”,火爆異常,土地市場也與之相映成趣。開發商快速推盤,購房者搶着入市,這一“快”一“搶”構成了三月上海樓市的住旋律。然而隨着國五條上海細則的出臺,一系列疑問也接踵而來:樓市“小陽春”之後會否緊跟着“倒春寒”?四月份的樓市走向將會如何?購房者又將怎樣面對這樣一波行情?當我們通過目前樓市供不應求的現象來分析,問題的答案慢慢變得清晰可見:2013年的上海樓市,唯快不破。
1)“小陽春”釋放“大信號”
即便對於傳統旺季的小陽春來說,今年三月樓市的空前盛況也是出人意料的。根據德佑地產監控的數據顯示,2013年3月,全市商品住宅成交面積達到153.8萬平方米,環比上漲179.7%。這樣的月度成交量已達到了最近40個月的最高點,並且已經超過了之前145.5萬平方米的月均成交,創造了2010年以來的新高。
無獨有偶,三月份的土地市場也持續“高燒”,自去年12月份至今,全市共成交11幅純住宅地塊,其中除1幅奉賢南橋新城宅地由於其自身特殊性以底價成交外,其餘10幅純宅地均以溢價狀態成交,溢價率普遍在25%—58%。
火爆的樓市和土地市場釋放出一個明顯的信號:購房者與開發商之間的供需矛盾正在愈演愈烈,隨着新國五條細則的出臺,“供不應求”的情況或將持續出現。
2)三月樓市關鍵字:“快”與“搶”
對國五條細則猜測而產生的恐慌是今年“小陽春”盛況的最主要原因。在二手房市場,購房者搶着過戶;在新房市場,購房者搶着入市。開發商則不顧一切的加推、開盤,力求快速去化、回籠資金。超高的成交量和頻現的“日光盤”正是這種恐慌的真實體現,三月份的上海樓市,開發商和購房者集體上演了一出“世界末日”前的“狂歡”。
某業內操盤手告訴筆者,由於擔心政策變化和房價上漲,房企在與意向客戶溝通時,能夠很明顯的感覺到客戶急於入市的心情。再加上3月原本就是項目加推、開盤較多的旺季,因此今年的“小陽春”盛況其實並不意外。
3)細則“溫柔飄落”四月影響較小
上週六,滬版國五條細則正式出臺。與之前市場表現出的恐慌相比,上海版細則並沒有想象中的擲地有聲,而更像是緩緩的“飄”落,活躍在新房市場的房企和購房者們都鬆了一口氣。目前來看,專家紛紛表示謹慎樂觀,而房企則喜上眉梢。雖然之前業內擔心“小陽春”之後有可能出現“倒春寒”,但就上海整體市場而言,國五條細則的影響在發佈前的一個月中就已經顯現,相信後期新房市場成交不會出現過大的波動,而房價上漲的預期會受到抑制,整體走勢將趨於平穩。
4)調控或有留手供應“快”字當頭
與之前發佈的國五條相比,上海細則其實並沒有多少新意。其中,針對抑制投資投機性購房和二套房信貸的條款顯然留有後手。根據搜房網最新調查顯示,有近六成(59.41%)受訪者認爲上海還將有細化措施出臺。對於四月份的上海樓市來說,調控新政將導致相當一部分的二手房需求會轉向新房市場,而目前新房市場的供應壓力極大,長期來看,這種“供不應求”的情況將會持續上演。
上海細則出臺的主要目的是爲了限制投資、支持剛需。因此,房企應加大對中小戶型產品的供應。同時,爲避免調控政策有新的細化規則出臺,房企加大供應的策略仍然應以“快”字當頭,力求快速去化,搶佔市場。
5)業內人士建議:購房切忌衝動
國五條細則的落地難改市場看好未來樓市的預期。業內人士爲購房者購房給出指導意見。
首先切忌衝動性購房,政策出臺前,市場經歷了一次集中的需求釋放,造成市場繁榮之象,很多購房者擔心供小於求,急於入市。但隨着政策落地帶來的一系列影響,未來一段時間內,成交量會相對趨於平穩,建議購房者冷靜下來理性思考,結合自身需求選擇入市。
其次,政策的限購限貸趨於嚴厲雖然表面上爲一步到位置業創造出合理條件,但我們還是建議購房者按照階梯式置業的思路,穩步的買房,換房。按照自身的經濟收入水平和承受能力進行合理置業。畢竟,誤傷是一個小範圍概念,對於合理的自住和改善型需求,政策更多的還是支持。(孟子諒)