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『每次出樓市新政的時候,都以為房價會跌,但是每每失望,房價也越等越高,現在心頭的大石終於放下了。』在『國五條』細則發布前最後一刻,廣州人田甜終於痛下決心在新港路附近買了一套20年樓齡的二手房,1.6萬元/平方米,總值60多萬元。
十年,廣州的一手樓房價均價從3888元/平方米漲到了14044元/平方米,上海的一手樓均價從5118元/平方米漲到了22595元/平方米,北京的一手樓均價從4456元/平方米漲到了20700元/平方米,全國房價平均上漲143%。
然而,十年全國掀起了一場又一場調控風的結果是,房價卻屢調屢漲。
十年,從2003年的『18號文』,到隨後出臺的『國八條』、『國六條』、『國四條』、『國十條』、『新國八條』,再到最新出爐的『國五條』及其細則……中央九次調控房價,房價卻依然像不能放松韁繩的野馬,漲漲不休。
有人說,政府的黔驢技窮和難戒土地財政的『毒癮』有關;也有人說,農村集體用地不能自由進入市場,各地為招商引資又低價出讓了大量工業用地,工業用地浪費很嚴重,這纔導致住房的供需矛盾尖銳。
房價:九次調控仍難放松韁繩
從2003年的『18號文』,到隨後出臺的『國八條』、『國六條』、『國四條』、『國十條』、『新國八條』,再到最新出爐的『國五條』及其細則……十年裡,國務院先後9次常務會議專題研究房地產市場調控。
2003年7月,國務院常務會議認為,『促進房地產市場持續健康發展,有利於擴大內需,促進消費,改善居民居住質量,提高人民群眾生活水平。』
『18號文』開啟了十年樓市調控的序幕,明確房地產業為國民經濟支柱產業。2003年8月,央行下發通知,對房地產企業和項目加大信貸支持。在利好刺激下,房地產市場一路高歌、迅猛發展,很快成為經濟增長的重要引擎之一。
很快,中央發現,房地產投資規模過大,商品房價格上漲過快,商品房結構不合理,房地產市場秩序比較混亂。
2004年底,央行開始緊縮『銀根』,上調商品房開發資本金比例,加息接踵而至。2005年3月,要求穩定房價的『國八條』出臺。接著,國務院又頒布了更嚴格的『新國八條』和更具針對性的『國六條』,『限價房』應運而生。
回顧分析,其實這一輪調控頗有『先見之明』,而且房價上漲並沒有像後來2009年下半年至2010年底那般反彈暴漲得厲害。不料,有望顯效的降溫措施卻遇上了2008年的全球性金融危機,為了保增長,樓市成了救命稻草。2008年12月,國務院常務會議指出,『進一步鼓勵和支持住房消費,保持合理的房地產開發投資規模,促進房地產市場健康發展。』隨後,二手房營業稅減免、個人住房轉讓營業稅免征時限由2年延長至5年等刺激政策給房地產釋放了活力。
這一輪『政府托市』,是金融危機下發揮宏觀調控作用的必然之舉,為經濟穩定增長貢獻了不少力量。不過,從2009年春開始,剛剛有所下降的大中城市房價很快進入『報復性反彈』。
2009年12月至今,國務院先後5次常務會議研究房地產市場調控。2010年開始,全面加碼的調控政策相繼出臺。『國十條』祭出限貸政策,二套房首付比例提高至不低於四成,房貸利率上浮10%,當時被稱為史上最嚴厲調控政策。
一年後的2011年1月26日,以限購為主要內容的『新國八條』打出了『撒手?』,全國36個城市先期納入限購范圍,此後限購范圍越來越大。住房貸款的首付比例再次提高至50%。限購、限貸、限價三管齊下。上海、重慶成為房產稅試點城市。
2011年限購組合拳以來,70個大中城市房價快速上漲得到了一定程度的遏制,部分城市還出現了小幅下跌。但總體上,房價這頭『脫韁的野馬』只是放慢了些腳步而已。
2013年3月1日,兩會前夕,『新國五條』出臺,其中二手房交易將按轉讓所得征收20%個人所得稅備受關注。經過將近1個月的醞釀後,3月25日廣東省率先出臺『國五條』樓市細則,提出了五點要求,明確對廣州、深圳實施限購、限價的『雙限』政策,對佛山、珠海兩地實施限購,並要求年內全省地市實現住房信息聯網。
離公布地方細則『大限』兩天前,北京、上海和重慶三大直轄市在3月30日同一天出臺了調控細則。北京更以『京籍單身人士限購一套住房』的規定,被稱為最嚴地方細則。
然而,房價十年九調的結果仍然是屢調屢漲,這場調控,似乎還遠未到劇終。
近期,一則關於五道口房價的微博引起了網友的廣泛關注,一套2000年開盤每平方米均價只有4千多元的房子,如今竟然被賣到每平方米近10萬元,13年價格漲了20多倍。
國家統計局數據顯示,2003年全國城鎮平均房價為2381元,2012年全國城鎮平均房價5791元/平方米。十年上漲143%,年均遞增10.3%。從2003年至今,除了2008年受國際金融危機影響,房價明顯下跌,2011年和2012年房價漲幅較低外,其他年份的房價上漲幅度基本都超過了兩位數。北上廣深和發達省份的省會城市的房價漲幅更是遠超平均水平,翻了兩倍、三倍甚至更高。
根據廣州市房管局公布的數據,2012年,廣州一手成交均價突破1.4萬元/平方米關口,2003至2012年間,廣州一手房價實現十年漲,從3888元/平方米漲至14044元/平方米,漲幅高達261%。打個比方, 2003年買一套100平方米的房子,總價不到40萬元;十年後的2012年,這點錢只夠買一套28平方米的房子。
過去10年中,廣州一手住宅成交均價唯一一次下降是2003年,從2002年的『4字頭』跌至『3字頭』,降幅為6%,這也成為了廣州十年來房價走勢中難得一見的『奇觀』了。
2003年,是廣州近10年來的樓價谷底。此後廣州房價一路高歌。從2004年至2012年,廣州房價連續八年上漲,出現罕見的『八連陽』。即使其中有調控,也只是漲幅小一些而已,還沒有出現樓價掉頭向下的現象。
事實上,不單廣州,其餘三個一線城市的平均房價十年漲幅也比較大。北京從2003年一手樓均價4456元/平方米,飆昇至2012年20700元/平方米,漲幅365%;上海2003年一手樓均價5118元/平方米,到2012年22595元/平方米,漲幅341%;深圳2003年一手樓均價5680元/平方米,2012年18900元/平方米,漲幅233%。
如今,北京、上海的房價,每平方四五萬元比比皆是,在廣州、深圳,每平方兩三萬元也已成了家常便飯。
居高不下的房價,讓不少人喊出『逃離北上廣』的口號。 (記者趙燕華)