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據中國之聲《新聞縱橫》報道,今年2月20日,國務院常務會議確定了五項加強房地產市場調控的政策措施,也就是俗稱的"國五條"。其中明確各地二手房交易將按房價的20%徵收稅費,但並未公佈實施細則和時間。各地調控的具體內容是什麼?猜測聲中,多地二房產交易量一時爆漲。
根據規定,各地應在31號前公佈房價控制細則。昨晚六點,北京、上海密集發佈自己的"國五條"細則。幾小時後,重慶的細則也隨之落地。加上幾天前頒佈細則的廣東,幾座房價調控的重點城市都亮出了底牌。到底這些城市推出了哪些措施?房價真能被控制住嗎?
仔細比較三份細則,北京的這份堪稱乾貨最多。首先,北京市戶籍單身人士的購房需求被限制。自3月31日起,北京市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的,限購1套住房;對已擁有1套及以上住房的,暫停在本市向其出售住房。
北京房地產協會祕書長陳志:北京這樣一個人口資源的現狀,對人口的吸引力今後一段時間還會保持,但是土地資源是不可再生的。在這樣一個狀態下,如果再按照京十五條還是允許單身京籍能購買兩套房,實際上買兩套房更多的目的,還是說除了自用一套,剩下一套還是用於投資。
不得不感嘆羣衆的智慧是無窮的,此消息一出,微博上就有人說,可以先離婚淨身出戶,再買一套房,以此類推,限購也枉然。北京中原地產市場研究部總監張大偉表示,這樣做完全有可能。
張大偉:對,這個是明顯的,也不能算是漏洞,因爲這個是民政系統的事兒,這個涉及到個人道德的問題。另外,如果你這麼做,肯定也有一些風險,另外最後你有可能做不了貸款。
而各方最爲關注的20%的個人所得稅的問題。北京市的規定是,對3月31日以後完成網上籤約的二手房交易,通過稅收徵管、房屋登記等信息系統能覈實房屋原值的,依法嚴格按轉讓住房所得的20%計徵個人所得稅。
陳志:對於3月31日以後完成網籤的二手房交易,對於不能覈實房屋原值的,依法按照覈定徵收方式計徵個人所得稅。與此同時,爲支持和保護自住、改善型需求,對個人轉讓自用5年以上家庭唯一生活用房的,繼續實施免徵個人所得稅的稅收優惠政策。
上海在個稅方面的規定與之大同小異。記者注意到,對於無法確定原值的房產,按照覈定計徵方式徵收個稅,也就是按房款的1%到3%徵收。如果能把自己房子"打扮成"這種沒有原值的房子,政策還是留下了巨大的迴轉空間。張大偉表示,最後還是要看實際操作了:
張大偉:他這個話的確是有一點兒含糊,當然這個還要看最後的執行。說白了,現在的交易房產有兩種,一種是從來沒有交易過的已購公房,這個確實查不到原值。另外一種是交易過的公房或者新建商品房,之前有確確實實的交易額的,可以查到原值的。所以不能查到原值的房,按照正常來說,只有一部分就是從來沒有交易過的公房,也就是說大概房齡現在已經超過15年的。
在北京和上海的細則中,都提到了差別化信貸政策,上海的規定是,嚴禁發放第三套及以上購房貸款,適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。與上海含混的表態不同,北京市明確表示,要進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。北京市房地產中介行業協會會長李文傑認爲現在的信貸政策已是收的很緊。
李文傑:目前市場上對於二套住房的購房信貸是首付六成,和差不多上浮15%的利率。這一次其實提到進一步提高門檻,但沒有說清具體數字。外界一般傳可能會達到七成首付和20%的上浮,我認爲這個變動很小,現在已經收到的很緊了。
而2013年房價調控目標,北京市的規定是,"全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定,進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理。"上海的表述更是耐人尋味,81個字,一個意思,基本穩定,而穩定的標準是人均可支配收入的增速,這與2011年時被網友戲稱"漲價目標"如出一轍。一線城市細則出臺,對二三線城市影響,已經顯現。在鄭州、濟南等地房地產交易大廳,到處是等待辦業務的市民。說起給房子過戶的緊張程度,一些排隊者一臉無奈。
市民:早上三、四點都來排號。
記者:他們大部分都是來辦過戶手續還是?
市民:過戶、買賣。
市民:昨天晚上沒回去的都有,擱這兒一夜。今天上午在外邊,擠得特別狠。進都進不來。
鄭州一位房產中介告訴記者,二手房交易前幾天出現短暫的冷清,近日廣東出臺細則後,一些市民擔心馬上也會出臺細則,就趕時間來過戶交易。
中介:買房的多,賣房的也多。都想在這個“國五條”出臺之前過戶,市場很火爆。
雖然出臺細則的城市僅在少數,但不少買房者已經有了"選擇",他們表示,如果出臺細則,將更多地會選擇購買新房。
買房者:反正就是有二套房要買的話,主要20%的個稅。現在房主都不願意掏,是買房的人拿。
買房者:應該就是二套房個人所得稅徵收的20%,要不然不會趕這個時候來辦這個。
記者:那徵收20%您能接受麼?
買房者:我想我應該會考慮買新房。
可以預見,隨着北京、上海、廣東細則落地,在摸清了方向後,各地方轟轟烈烈的細則落地潮會會隨之而來。但是房價是否會應聲而落呢,大部分市場分析人士並不這樣認爲。細則的執行情況如何,調控的時間、力度有多大都會影響最後的結果,而房產稅等長效機制推進的速度也將影響房地產市場走勢! (記者季蘇平馬喆)