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因購房人吳女士的北京工作居住證無效,未通過資格審查,開發商北京通瑞萬華置業有限公司將吳女士訴至法院,要求解除房屋預售合同,並索賠違約金82萬餘元。但吳女士卻稱,工作居住證系她花11萬交給開發商的銷售人員辦理的。朝陽法院經審理,最終判決雙方解除合同,但未支持開發商違約金的要求。雙方上訴後,近日二審維持原判。
審覈不過開發商要解約
2011年10月30日,吳女士與通瑞萬華公司簽訂了《北京市商品房預售合同》及補充協議,購買了該公司開發的位於朝陽區常營的一套住宅,房屋預測建築面積141.6平方米,房屋總價411.44萬元。
通瑞萬華公司訴稱,吳女士在購買房屋時,提交了家庭信息表、購房承諾書、身份證、工作居住證等文件,以證明具有購房資格,於是雙方簽訂了合同。後公司接到政府主管部門通知,被告知吳女士所持有的工作居住證無效,不具備購房資格。根據合同的相關約定,吳女士應當承擔就此產生的相應法律責任。該公司訴至法院,要求解除合同,同時要求吳女士支付違約金82萬餘元。
但據吳女士講,她所持有的北京市工作居住證是開發商自己的銷售人員爲她辦理的,如果當時不是銷售人員承諾能夠辦理真實有效的居住證,她不會購買這套房屋。同時,吳女士認爲開發商並無證據證明她不具備購房資格,無權單方解除合同,因此不同意通瑞萬華公司的訴訟請求。
是售樓人員收11萬辦證?
吳女士在庭上還提出,她雖沒有北京戶口,但是符合辦理北京市工作居住證的條件,購房時售樓人員樊某和劉某稱可以爲她辦理居住證,爲此劉某收取了她11萬元。
吳女士解釋,自己之所以沒有通過正常途徑辦理,是因爲樊某和劉某是開發商的工作人員,他們說能夠辦理,她就認爲沒有問題。
但吳女士的說法並沒有在開發商處得到證實。通瑞萬華公司稱劉某、樊某均已離職,該公司從未要求員工用這種方法售房。雙方在通過網籤後,公司才接到建委的通知,被告知吳女士的居住證無效。
據悉,吳女士雖稱銷售人員收錢辦證,且承諾能夠通過資格審查,但卻無法提供證據。而在吳女士簽署的《商品房預售合同》及《購房承諾書》中,則均有保證材料真實、合法、有效的承諾,且約定如吳女士不符合購房條件,吳女士承擔一切法律責任並承擔房屋總價20%的違約金。
兩審法院都判解除合同
經登錄北京市工作居住證管理系統查詢,吳女士的居住證顯示無效。
法院經審理認爲,由於購房合同中對於購房資格有明確約定,吳女士在簽訂合同之前還簽署了承諾書,因此相應後果應由吳女士承擔。鑑於吳女士的居住證無效,不具備購房資格,雙方之間的合同無法繼續履行,法院判決支持了通瑞萬華公司要求解除合同的訴請。至於違約金的問題,法院考慮到雙方之間的合同已經進行了預售登記,吳女士無明顯惡意違約行爲,因此法院沒有支持。
一審宣判後,因開發商堅持主張違約金,而吳女士則主張繼續履行合同,雙方均提起了上訴。日前,二審法院作出終審判決,裁定維持原判。
法官提示
輕信口頭承諾易吃啞巴虧
主審法官吳巖表示,關於吳女士陳述的情況,因沒有證據支持,法院難以查明和認定,但吳女士簽訂的書面合同及承諾書等內容,則將提供不真實資料、不符合購房資格的一切責任均歸咎於購房人一方。
對此,法官提醒購房人,面對房屋銷售人員的各種口頭承諾,購房人要保持冷靜,不要輕信而草率做出決定,要認真閱讀自己簽署的合同文本等相關文件,特別是其中關於開發商免責和責任承擔的條款,如雙方確有補充約定,一定要形成書面協議,給付相關款項,也應索要收據。否則,一旦發生糾紛,只能吃啞巴虧。