|
||||
最近兩周,包括碧桂園、越秀、恆大、富力在內的多個在港上市房企,陸續發布了2012年上市年報,年報中同時披露了他們2013年的銷售目標。令人驚奇的是,雖然面對“最嚴厲”的“新國五條”的制約,市場前景不明朗,但這些上市房企卻紛紛提高了今年的銷售目標。
鏈家地產研究部的數據顯示,萬科、保利、招商、金地、恆大、中海、華潤置地、碧桂園、龍湖、富力等10家典型房企,目前已經有8家制定了2013年銷售目標,除中海以外,其餘7家都有一定幅度上調,且平均上調幅度為12.8%。究竟,房企迎難而上的底氣何在?為此,信息時報記者近日采訪了一些開發商和業內專家,讓他們對今年樓市的發展進行了一次深度剖析。
銷售目標
恆大集團:目標1000億元
去年銷售業績:923.2億元今年增幅:8.3%
據悉,截至2012年12月31日,恆大已經進入全國除臺灣省之外的所有省市自治區的122個城市,擁有大型項目229個,是中國進入城市數量最多、規模最大的龍頭房企。恆大進入的城市中,不限購城市佔比76%;在其現有的229個項目中,近60%的項目不在限購區域或不受限購影響;即使是在有限購政策的城市中,恆大的產品也因滿足剛需受到歡迎。年報顯示,剛需旺盛的二三線城市項目在2012年全年為恆大銷售業績貢獻比例達到99.2%。2013年,恆大大部分項目分布在剛需旺盛的二三線城市,該集團將繼續堅持其布局合理、定位明確、滿足剛需、薄利多銷,順應市場和政策方向的民生地產發展模式,控制銷售均價在6000元/平方米左右。
全國政協常委、恆大集團董事局主席許家印表示:“恆大的利潤主要來自於超前的民生地產發展戰略,來自於超強的成本控制能力,來自於戰略合作伙伴(供應商、建築商)的讓利。恆大要少賺或者不賺老百姓的錢,要多建老百姓買得起的精品民生住宅。”
點評:超前適應調控的民生發展策略加上中央新型城鎮化政策利好,使恆大有望成為中國房地產行業未來發展的標杆。
保利地產(600048):投資同比增長37.17%
雖然保利地產在2012年報中沒有明確指出2013年的銷售計劃,但披露2013年公司全年計劃完成房地產直接投資930億元,同比增長37.17%,計劃新開工約1600萬平方米,同比增長13.5%。保利地產去年銷售業績是689.06億元。
保利地產認為,房地產行業抑制投機投資需求的“限購、限貸、限價”的調控仍將持續,房產稅試點范圍可能逐步擴大,政策環境依然偏緊。但保利依然看好行業中長期發展前景。保利地產董秘黃海曾將去年公司出色的銷售表現歸結為一個“搶”字,對於今年的銷售策略,他表示保利仍將堅持以一二線城市和普通住宅為主的高周轉銷售策略。
點評:房企2012年的銷售業績表明,一二線城市回暖快、成交量大、利潤高,而三四線城市缺乏消費能力,且土地價格已被炒高。這是令房企一改以往在三四線城市拿地擴張的策略、將投資重心回歸一二線城市拿地的根本原因。
碧桂園集團:目標:620億元
去年銷售業績:476億元今年增幅:30%
截至2012年12月31日,碧桂園集團共有118個項目處於不同發展階段,有112個都會陸續在今年推盤,有舊盤新推,也有新盤開盤。海南金沙灘的項目是重點項目之一,此外還有三個位於馬來西亞的項目也非常值得期待。
碧桂園總裁兼執行董事莫斌認為,中國市場剛性需求和改善性需求非常龐大。這一次新的國家領導集體已經提出,到2020年,中國的GDP和人均收入要翻一番。這就確定了我們每年的GDP增速不能低於7%,這麼大的經濟體量增加和居民收入的增加之後,首先是要買房子,所以這個市場是巨大的。再有,中國城鎮化的建設也會進一步改善居民的居住要求。中國房地產市場政策的出臺都是為了市場健康發展,調控已經成為一種常態,政策出臺之後碧桂園應該有自己的步驟。
點評:走城鎮化發展路線,讓碧桂園發展越來越迅速。近年,碧桂園大多數的樓盤都是位於近遠郊,所以,碧桂園善於以價格優勢來取勝。比如去年年底位於南沙的天璽灣開盤就以超高的性價比吸引買家。
雅居樂地產:目標420億元
去年銷售業績:330.68億元今年增幅:27%
雅居樂地產計劃在2013年於全國各地推出13個全新項目,當中包括西樵雅居樂都薈天地、佛山雅居樂曼克頓山、三水雅居樂雍景園、南京浦口區項目、南京雅居樂長樂渡、常州龍城大道等項目,而在廣州亦將有番禺市橋新項目。同時,該集團現有項目亦將會陸續推出全新組團,預計全年在售項目將達62個。在廣州,目前在售的劍橋郡、富春山居、錦城、錦官城、小院流溪等項目,都還將陸續推出新貨。
雅居樂集團主席陳卓林表示,預計2013年國際金融和經濟形勢與往年相若,而中央政府對房地產市場的調控將長期持續。在中國經濟預期能保持高單位數的增長,房地產市場的剛性需求和改善型需求的持續增加下,集團對2013年房地產市場前景是審慎樂觀。同時,隨著中國經濟的持續增長及城鎮化政策的落實,人民對房地產需求有增無減,集團對房地產市場的長遠發展是樂觀的。
點評:相比前幾年,雅居樂2013年在廣州市場的供應量會有所下降,並且,產品多主打高端豪宅市場,營銷上會有一定的壓力。能否完成全年目標,還要看廣州以外城市的貢獻。
越秀地產:目標132億元
去年銷售業績:123億元今年增幅:7.3%
在廣州市場,越秀地產在2013年將有位於蘿崗的嶺南山畔、從化的逸泉韻翠兩個全新住宅項目,位於珠江新城的全新商業地標財富中心亦將開始招商。同時,大學城的星匯三盤、市橋南的可逸江畔、南沙的濱海珺城等在售項目同樣會陸續推出全新產品。
而在外地市場,則有山東煙臺開發區的全新項目面市,中山、杭州、武漢等城市2012年在售的項目也會不斷推出新一期的產品。越秀地產預計在2013年將有180萬平方米的面積可供銷售。
越秀地產執行董事、營運總經理陳志鴻表示,越秀地產為2013年定下132億元銷售目標主要有兩個原因,一方面,越秀地產的大部分項目都將在下半年纔能推出市場;另一方面,按照越秀地產在2013年的180萬平方米的可售數量,如果要賣到132億元,去化率將超過60%,在目前的市場環境下,這樣的去化率是不錯的。
點評:與去年相比,越秀地產2013年新盤數量大幅下降,但該集團在2012年推出市場的一批新盤,後繼力度足夠。全部達180萬平方米的可售面積,僅132億元的目標,略顯保守。
富力地產:目標420億元
去年銷售業績:303.7億元今年增幅:38%
富力地產在全國打造了多座超大商業旗艦,已分別成為每座城市的靚麗名片,將城市的繁華推向制高點。另外,富力與全球著名連鎖酒店管理集團合作,成功打造了國際五星級酒店標杆。據悉,今年富力地產在廣州的主力項目就是楊箕村改造項目,而富力唐寧公館也是今年的重頭戲之一。富力泉天下、富力金港城也將陸續推新。
富力地產董事長李思廉表示:“我們2013年致力提高增長率”,他表示,要實現這一目標,須通過新動工和擴大在建建築面積以提供充足的可供銷售貨量而達成。“由於預計有充足貨量,我們對協議銷售較樂觀”。
點評:富力地產以住宅、別墅、星級酒店、超甲級寫字樓、商業旗艦五大產品系布局全國,成為中國地產的領軍者。也許在住宅調控的今天,開發商是應該多條腿走路。
中海地產:目標不少於1000億港元
去年銷售業績:1115.2億港元今年增幅:/
中海有關人士對媒體稱,目前中海的商業地產的收益主要還是來自於寫字樓,未來3年,購物中心的租金收益將迎來爆發,中海的寫字樓、購物中心將全部持有經營,目前處於開發和待開發中的商業地產面積達260萬平方米,其中至少150萬平方米預計於2015年前全部完成並會保留為長線投資物業。項目均采取“單一業權、統一經營”的管理模式,遍布香港、內地一線城市及重點二線城市。其中包括南京、沈陽、天津、濟南、珠海等5大環宇城購物中心項目。
中海地產董事局主席孔慶平表示,中海每一次規劃銷售目標時,對市場持有審慎態度,以100%達到承諾為出發點制定目標。中海並不片面地追求規模的擴大,而是追求價值創造能力的最強化。根據去年的數據來看,雖然一線城市的樓市受到政策打壓,但中海在一線城市的項目仍然為集團帶來了很大的銷售貢獻。
點評:中海廣州公司去年可以說是收獲頗多,廣州四個項目與去年開盤或加推,並且成交量非常不錯,其中包括了中海雲麓公館這樣的超高端項目,中海譽城這種產品類型豐富更適合剛性客戶選擇的項目,今年中海並沒有全新項目,只是繼續加推新品,如果中海今年不在廣州拿新的地塊,那麼,明年中海廣州項目將面臨缺盤缺貨的狀況。