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或許是吸錢攤子鋪得太大,才令張金鳳因爲錢緊而露了馬腳。寶馬車、大墨鏡,派頭十足,表面像個女大款的張金鳳,實際是個“錢滾錢”的行家,多套房屋進行了二次抵押,她是如何做到的呢?
第一關:從薄弱處打通 銀行
銀行,是張金鳳金錢“連環局”中的首要環節。
“選擇興業銀行(601166),是張金鳳很聰明的一步。”馬磊(化名),一位有着8年銀行貸款操作實踐的資深人士告訴記者,不同的商業銀行,風險控制的鬆散程度不同,興業銀行在北京市場恰巧屬於風控較鬆的一類。
據賣房人反映,馬先生以360萬元成交的147平方米的房子,在興業銀行海淀支行抵押貸款出430萬元。王先生的一套房,同樣以高於成交價格的金額,從興業銀行辦理出抵押貸款。
一般來說,以房產爲標的物向銀行申請貸款,若是個人抵押消費貸,只能貸到房屋原值的5到6成;若是中小企業經營貸,能貸到房屋原值的7成。也就是說,360萬元的房產,至多能從銀行貸出250萬元,遠低於430萬元。
興業銀行的解釋是,430萬元是兩套房屋的貸款額,其中馬先生的房屋評估值是309萬元,另一套位於花家地的房屋評估價值是312萬。
不過,馬磊認爲興業銀行的操作仍然存在疑點。第一,房屋抵押貸款的錢,是如何進入了張金鳳的口袋。按規矩,銀行抵押貸款的錢,不能以現金形式落地。第二,當張金鳳重複貸款時,個人徵信系統爲何沒發現問題。
第二關:借貸打時間差
從銀行申請抵押貸款後,張金鳳繼續將房屋做個人抵押,成爲她獲取金錢的另一主要渠道。
“在地下,存在着廣泛的民間融資機構,大點的擔保公司資金盤口就能過億。”馬磊指出,民間融資很簡單,張金鳳只要以房產做抵押,支付7%到8%的月利息,就能拿到資金。唯一神祕的是,民間放貸也需要借款人提供房產證作爲反擔保物。已經將房子抵押給銀行的張金鳳,是如何做到二次抵押呢?
“這有兩種可能性。第一,張金鳳在銀行審覈期間,同時找個人借貸,打了時間差。第二,放貸個人接受二次抵押,並通過委託公證和代理公證,將房屋的處置權讓渡給自己。這樣,一旦張金鳳不還款,個人就可以通過贖樓、解抵押、轉手出賣的方法,拿回資金。”
據瞭解,這種方式對房主個人風險極高。放貸機構擁有處置權後,就可以自由處置房產,在極端情況下,甚至不需要業主出面,就可將房屋賣給第三方。
資金鍊斷裂張金鳳失手?
記者粗略計算,張金鳳支付馬先生120萬元首付款後,緊接着就二次抵押出580萬元,足夠支付另外5套房的首付款。換句話說,她只需要300萬元的資金,就能“空手套白狼”,以支付三分之一就過戶的方法,買下11套房產。
據瞭解,截至昨天下午4點,未能及時獲得尾款的全部9位業主都與我愛我家簽署了《同意債權轉讓協議書》,共計2286.36萬元尾款將在3個工作日內到達賣房人的銀行賬戶。
記者和多位中介人士探討,大家猜測,若非張金鳳的資金鍊出了問題,無法支付房款,她的金錢遊戲恐將繼續下去。因爲,除了支付首付款外,張金鳳每月還得支付銀行月供、民間放貸人的月息,甚至還包括造假費用和打點費用。
“我就看到她私下裏給經紀人塞了紅包。”賣房人趙阿姨告訴記者。
“我聽說她欠了放貸個人的錢,還不了。”一位知情人私下透露。
提醒
賣房合同需仔細看
一向被視爲強勢一方的賣房人,在張金鳳事件中,卻成了受害人。
昨日,和我愛我家簽署了協議書的賣房人趙阿姨總結了教訓。“可笑的是,在賣房子的前幾天,我還指導一個準備賣房的朋友,‘不見兔子不撒鷹’,結果自己倒犯了這樣的錯兒。”趙阿姨表示,以後賣房一定聘請律師,不再輕信一面之詞。
北京策略律師事務所訴訟仲裁部主任王成提醒,無論賣房人或買房人,一定要留意合同,弄清條款的約束內容。另外,遇到特殊要求或口頭保證時,可通過簽署補充協議,闡明權責。以張金鳳事件爲例,如果當初賣房人在簽訂購房合同時,將經紀人“過戶出問題,擔保公司做擔保”的說辭,以補充協議落在白紙黑字上,那就不會事後出現尾款無處追討的困境。