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中國房地產TOP10研究組
1研究背景與目的
由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”,自2004年以來開展中國房地產百強企業研究,已連續進行了十年。十年來,研究組緊隨行業發展脈搏,深入研究房地產企業經營規律,爲促進行業良性運行、企業快速成長髮揮了重要作用,相關研究成果已成爲評判房地產企業經營實力及行業地位的重要標準。
2主要研究成果
2.1中國房地產百強企業十年發展研究
(1)順勢而爲,銷售額十年增長近16倍,市場份額提升至29.6%
2003年以來,百強企業的業績增長速度遠遠超過同期的行業平均水平,領軍行業發展。從銷售業績來看,百強企業銷售額十年增長了近16倍,增速一直領先於行業水平;同期銷售面積複合增長率達24.6%。在良好業績帶動下,百強企業的市場份額持續提高,行業地位持續鞏固。
(2)全國拓展,平均進入城市超過15個,總資產複合增長率達39.4%
2003年到2012年,百強企業總資產十年間複合增長率達到39.4%,淨資產十年來增長了15倍。規模的快速增長主要依託於其快速的跨區域發展,土地儲備及主營業務規模持續擴大;截止2012年末,百強企業平均進入城市爲15.3個,基本覆蓋了主要一、二線城市及重點三線城市,且分佈日趨均衡,爲企業整體規模與實力的提升奠定了基礎。
(3)收益穩定,淨利潤增長26倍,高效運營保障盈利質量
百強企業近十年的營業收入已增長了近18倍,同期複合增長率達到38.7%,淨利潤均值則增長了近26倍。百強企業一方面積極實施產品標準化,實現低成本的異地擴張,規模效應明顯,另一方面則加強成本管控,有效控制了各項成本費用的增長,整體盈利質量一直領先行業水平。
(4)穩健運營,合理控制負債水平,現金流保持充裕
百強企業堅守財務安全底線、科學規劃發展節奏,實現了持續穩健的經營。十年來,百強企業的資產負債率均值基本保持在65%-72%之間,剔除預收賬款之後的有效負債率仍處於較合理的水平;流動比率也一直處在1.72-2.15之間,高於行業均值。
(5)持續發展,土地儲備均值達1083.7萬平方米,分佈結構趨於均衡
2003年以來,百強企業的土地儲備規模保持了穩定增長,截止2012年底其均值已達1083.7萬平方米。2010年調控以來,百強企業爲了維持合理的存貨結構,土地儲備規模一直穩定在1000萬平方米左右,基本能夠滿足其未來三年左右的開發需求。同時,百強企業土地資源的分佈結構也更趨均衡。
(6)踐行責任,關注公益與民生,推動社會和諧發展
百強企業向社會展示着一如既往的企業公民情懷。10年來,百強企業對國家稅收貢獻不斷提升,爲推動全國與地方社會經濟發展做出了突出貢獻。在保障房建設方面,百強企業也積極參與,爲實現更多普通消費羣體的安居夢想、促進行業的健康發展做出了重要貢獻。
2.2 2013中國房地產百強企業研究
2.2.1百強企業整體發展特點分析
(1)成功踐行以價促量舉措,銷售業績持續領先
中國房地產百強企業再度先於全國市場呈現顯著的業績上行態勢,全年實現銷售總額19079億元,銷售面積19010萬平方米,分別同比增長16.7%和23.8%,高於全國平均水平6.7和22個百分點,市場份額達到29.6%。百強企業一方面靈活推盤、以價促量,另一方面迎合市場主流需求、主動調配產品結構,以剛需戶型爲推盤主體,“跑量”與“走價”相結合,有力保障了全年業績。
(2)有效實施快速週轉策略,資產規模質量齊升
百強企業2012年資產規模持續增長,總資產均值爲543.0億元,同比增長21.6%,淨資產均值爲151.7億元,同比增長27.7%,資產增長質量明顯提升。百強企業2012年的總資產週轉率、存量資產週轉率均值分別爲0.39、0.52,較上年升高了0.03和0.05,實現了資產增長與效率提升並行。
(3)強化管控降低成本費用,有效保障利潤空間
2012年百強企業盈利規模持續提升,營業收入均值爲180.2億元,同比增長37.3%;淨利潤均值爲25.2億元,同比增長20.5%;百強企業總資產收益率與淨資產收益率均值分別爲5.8%和19.9%,較上年增加了0.4和0.3個百分點,同期成本費用利潤率均值下降5.4個百分點。儘管整體經濟效益面臨下行壓力,但百強企業通過積極加強融資成本控制,實施標準化、規範化的開發方式,有效保障了盈利質量的穩定。
(4)土地投資聚焦核心城市,新開工量略有縮減
2012年,百強企業全年新開工面積均值爲257.6萬平方米,同比下降了0.7%,但仍明顯高於全國的平均水平。多數百強企業保持了“以銷定量”的拿地策略以適應市場變化,上半年謹慎拿地,下半年加快拿地節奏,有效補充優質土地資源,而經濟活躍、居民購買力強、市場輻射範圍廣的一、二線城市成爲百強企業實施深耕策略的重要選擇。
(5)資產負債水平呈現回落,現金流收支趨平衡
2012年百強企業資產負債率均值較上年下降2.1個百分點至69.9%,五年來首度回落,資金風險得到一定程度緩解;2012年流動比率均值達到1.98,提升0.04。百強企業通過積極去庫存,速動比率增長至0.61,短期償債能力有了明顯提高;百強企業2012年經營性現金流淨額均值爲6.2億元,實現由負轉正,整體現金流較充裕。
(6)多元融資充實資金實力,融資成本優勢明顯
百強企業2012年籌資活動現金流入平均爲64.8億元,同比增長22%,其中自籌資金均值較上年增長38.4%,內源性融資能力快速提升。百強企業平均獲得銀行授信額度達到71.3億元,同比增長24.6%。百強企業一方面構建了多元化的融資體系,另一方面在資本市場的議價能力不斷增強,融資成本優勢明顯。
(7)參建保障房設立公益金,全面履行社會責任
在保障房建設方面,百強企業積極倡導“責任地產”理念,強化房地產企業的社會責任感和歷史使命感,成爲當地保障房建設的核心力量;在納稅方面,百強企業2012年繳納營業稅金及附加均值同比增長30.8%,樹立誠信納稅的業界典範;在慈善公益領域,百強企業已經逐步建立起系統化、規範化的“公益基金”發展模式。
2.2.2 2013中國房地產百強企業TOP10研究
中國房地產TOP10研究組在百強企業研究的基礎上,對企業規模性、盈利性、成長性等方面進行了深入研究。
2013中國房地產百強企業“綜合實力TOP10”
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綜合實力TOP10企業2012年在規模、盈利、運營效率、穩健經營、成長性等各方面的表現均優於同行:2012年銷售額均值爲百強企業均值的3.9倍,增長率高出10.3個百分點;總資產週轉率均值高於百強企業0.02,運營效率得到有效提升;營業收入與淨利潤均值分別同比增長41.1%和22.2%;在各項增長率領先的同時,綜合實力TOP10企業資金運營更趨穩健,抵禦市場風險能力增強。
2013中國房地產百強企業“規模性TOP10”
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2012年,規模性TOP10企業資產規模更上一個臺階。總資產和淨資產均值約爲百強企業均值的4倍;總資產、淨資產增長率分別爲25.7%、35.0%,高出同期百強企業4.1、7.3個百分點,進一步拉大了與其它百強企業的差距。
2013中國房地產百強企業“盈利性TOP10”
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2012年,盈利性TOP10企業盈利規模實現平穩增長,淨利潤均值達64.1億元,爲百強企業均值的2.5倍;淨資產收益率均值達到25%,高於同期百強企業5.1個百分點。盈利性TOP10企業通過強化管理、適時調整推盤策略,有效保障了盈利空間。
2013中國房地產百強企業“成長性TOP10”
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成長性TOP10企業2012年業務收入與銷售面積增長率均值分別爲65.2%和56.2%。成長性TOP10企業及時抓住2012年房地產市場的增長機遇,通過靈活調整銷售策略,加大土地儲備資源整合力度與挖掘業務潛力,實現了快速增長。
2013中國房地產百強企業“穩健性TOP10”
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2012年,穩健性TOP10企業資產負債率均值爲68.3%,低於同期百強企業平均水平1.6個百分點,負債結構更加合理。穩健性TOP10企業通過合理控制投資節奏、加快銷售促進回款、持續優化債務結構等措施,保持了較好的現金流水平。
2013中國房地產百強企業“融資能力TOP10”
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融資能力TOP10企業2012年籌資活動現金流入均值達到171.7億元,爲同期百強企業均值的2倍多。融資能力TOP10企業在2012年積極拓展多元化融資渠道,獲得大量資金支持。
2013中國房地產百強企業“運營效率TOP10”
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運營效率TOP10企業2012年運營效率指標普遍領先於百強其他企業:總資產週轉率與存貨週轉率均值爲0.41、0.50,分別較同期百強企業均值高出0.02和0.03,整體運營質量顯著提升。
2012-2013中國房地產年度社會責任感企業
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年度社會責任感企業2012年繼續堅持踐行責任地產理念,始終把履行社會責任和義務、回饋社會作爲企業的使命,從民生改善、社會貢獻、公益慈善等三個方面引領行業健康發展。
2013中國房地產百強之星
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2012年,百強之星企業在行業調整的大背景下,順勢而爲、積極調整發展策略,或藉助城市擴展與升級的機遇,進一步優化市場佈局;或在“十二五”轉型升級戰略的帶動下,率先開展業務轉型,逐步完善產品體系;或順應行業調整步伐,聚焦主流市場需求,積極調整旗下產品結構,推動業績穩步增長,實現了更快的發展。
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在新型城鎮化發展機遇下,優秀的房地產企業一方面開始考慮依據城鎮化需求調整自身的開發模式、業務和產品線;另一方面則重點抓住了城市結構與資源均衡配置帶來的提升空間,持續優化市場佈局。紅星地產、寶龍、龍湖等企業充分整合內外部資源,加強專業團隊組建與管理,在商業地產領域取得了優異表現;聯東集團、華夏幸福基業、長虹置業等優秀產業園區運營企業通過創新商業模式、豐富產品業態、實現盈利模式的綜合化與豐富化等發展策略,引領了產業地產領域的走向;首開股份、金隅股份在環渤海、長三角等成熟經濟圈深化拓展,融創、金融街、復地、保利置業、奧山置業等分別在中西部重點城市迅速佔據市場領先地位,爲新型城鎮化的發展貢獻了重要力量。
2.3 2013中國房地產策劃代理百強企業研究
2.3.1策劃代理百強企業整體發展特點分析
(1)順勢而爲提升經營業績,強者更強分化加劇
圖1:2008-2012年百強企業一手物業代理銷售面積變化情況
2012年,在中國房地產市場增長速度有所放緩的情況下,百強企業的營業收入均值爲24734.28萬元,同比上漲9.63%;一手物業代理實現銷售面積均值186.22萬平方米,同比增長10.78%,市場份額擴展至16.73%,主要是百強企業通過深耕原有市場以及延續全國化佈局策略逆勢提升,新進入城市4.29個。同時,策劃代理行業的集中度不斷提升,TOP10企業市場份額自2007年以來呈現快速增長的態勢,對其他企業的市場不斷擠壓,市場資源不斷向優勢企業聚集。
(2)核心業務收入增長顯著,圍繞主業多元發展
圖2:2008-2012年百強企業收入規模及變化
百強企業憑藉市場影響力的擴大,代理與策劃業務收入不斷提升:一手物業代理收入均值爲19429.16萬元,同比增長8.12%,爲百強企業貢獻了78.55%的收入;策劃收入均值爲5160.55萬元,同比增長14.71%,連續三年超過營業收入及代理收入的增速,專業策劃能力受到開發企業的認可。同時,爲平抑市場波動風險,百強企業持續推進業務的多元化發展,圍繞與策劃代理兩大主要業務相關的領域進行擴展,包括諮詢顧問、物業服務、房產經紀、房地產信息服務、投資管理、金融服務等。
(3)節支增效提高盈利水平,淨資產收益率大幅上升
圖3:2008-2012年百強企業淨利潤均值及變化
2012年,百強企業淨利潤均值爲5290.10萬元,同比上漲8.12%,扭轉了2011年大幅下滑的趨勢,主要是四季度市場好轉,且往年新進入的城市開始貢獻收入;同時加強對成本的控制,減緩人員擴張速度,謹慎佈局,降低區域開拓的成本。伴隨淨利潤的回升,毛利率、淨利潤率和淨資產收益率同比分別上升3.00、2.29和13.00個百分點。
(4)加強人才培養和項目儲備,保障企業未來均衡發展
百強企業爲強化自身的發展,加強對員工的房地產專業知識培訓, 2012年員工培訓投入均值946.30萬元,同比上漲12.00%,佔營業收入的比例提升至3.83%。同時加強對專業人才的高標準引進,本科學歷及以上員工佔比61.5%,其中碩士學歷及以上員工佔比爲8.4%,同比提升0.1個百分點,爲百強企業的快速發展提供了充分準備。
2012年,百強企業合同儲備項目總建築面積均值爲532.75萬平方米,同比增長4.24%,保障企業未來發展。同時,在百強企業合同儲備項目增長放緩的情況下,加大力度做精手中項目,協調銷售能力與儲備項目的發展,促使合同儲備項目總建築面積與一手物業代理實現銷售面積的比值回調至2.86倍。
2.3.2 2013中國房地產策劃代理百強企業綜合實力TOP10分析
2013中國房地產策劃代理綜合實力TOP10
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2012年,中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業藉助房地產市場回暖態勢,通過加強企業自身經營管理,改善企業結構,業務範圍多元化,使其在規模、盈利、專業性等方面持續提升,行業地位進一步鞏固。其中世聯地產、易居中國、同策諮詢、合富輝煌連續九年蟬聯綜合實力TOP10,並位列前茅;思源經紀、策源地產、新聚仁、新景祥、金網絡也憑藉出色的經營、穩健的發展再次躋身中國房地產策劃代理綜合實力TOP10;保利代理則憑藉母公司的雄厚實力和自身專業能力繼2010年後再次進入中國房地產策劃代理綜合實力TOP10。
2012年,房地產策劃代理百強企業跟隨開發企業的步伐,順應市場的發展,在策劃與代理業務提升的同時,注重業務多元化發展,持續推進全國佈局,經營業績提升明顯,市場佔有率不斷擴大;在控制成本支出的同時,加強對人才的培養及儲備,促進人員與項目儲備的協調發展,保障企業未來的發展。
2.3.3策劃代理百強企業發展路徑分析
(1)謹慎選擇發展路徑,促進企業可持續發展
2013中國房地產策劃代理特色服務企業
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隨着我國城市化率繼續提升並最終達到平穩水平,新房市場的比例將不斷縮小,策劃代理企業認識到目前的發展現狀和更加激烈的競爭態勢,審慎選擇發展路徑。一方面,世聯地產等企業圍繞主業穩紮穩打,將企業做強做大。另一方面,部分百強企業通過多元化與跨區擴張快速發展,同時應注重擴張質量。同時,在深耕主業、兼顧多元化的同時,部分百強企業致力於專業特色的發掘,如北京金融街房地產顧問有限公司以“商務地產綜合服務”爲特色,提供城市經營、區域開發和商務地產項目開發運營的全程諮詢服務;金網絡以“整合型服務”爲特色,致力成爲中國房地產領先發展的綜合顧問機構;世方地產以“商業地產策劃代理”爲特色,商業產品研發爲核心,逐步從商業地產代理商向綜合服務提供商轉變。
(2)順應“一二手融合”大趨勢,轉型升級迎接挑戰
在房地產市場調控下,開發企業選擇銷售代理越來越青睞“一二手聯動”營銷模式,策劃代理和經紀公司通過整合營銷服務,順應“一二手融合”的大趨勢。
2012年,百強企業注重將二手房經紀業務納入自己統籌策劃的領域,開展二手房經紀業務的企業數量達到35家,但大規模開店的擴張模式發生轉變,更加註重提升二手經紀業務的質量及價值鏈的覆蓋,“以質換量”微調擴張模式。
表1:房地產經紀公司“一二手聯動”開展模式
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2012年研究組在全國範圍內針對主要房地產開發企業進行調查,結果顯示近75%的開發企業有較強的意願通過二手房經紀企業的渠道進行一手物業的銷售。中原地產自身擁有策劃代理公司,利用“一二手聯動”優勢,實現經營業績的穩定增長;鏈家地產注資高策地產服務機構,擴大一手房業務佈局,實現有序擴張;我愛我家在2009年與偉業顧問合併,籌謀一手房業務;滿堂紅主要在華南地區開展“一二手聯動”,依託華南地區,積極佈局全國。
結語
2012年,百強企業順應市場形勢,緊抓主流需求,以剛需及首次改善戶型爲推盤主體,使全年業績增長速度領先全國6.7個百分點,市場份額提升至29.6%,策略優勢盡顯。靚麗的業績伴隨着企業經營管理實力的協同增長。百強企業通過主動加快週轉速度,規模與盈利穩定提升,資金風險得到有效緩解;同時,優化佈局、優化產品、優化管理,正成爲主流百強房企破解資源瓶頸、實現高質量增長的重要突破口。
縱觀百強企業的十年表現,其成長與成功雖有機遇因素的影響,但抓住機遇、利用機遇、轉危爲機的能力發揮了更重要的作用。縱觀10年來百強企業綜合實力的發展變化過程,中國房地產TOP10研究組有充足的理由期待其步入一個更精彩的十年。