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3月25日,一個由7名浙江商人組成的美國底特律房地產投資團,在存在了一個多月後,最終“散夥”。
經過一番風險評估,投資回報週期、回報率測試後,這些浙江商人一致決定:取消在底特律的這項預期總額超億元的房地產收購。
“國內媒體都在炒作底特律一雙高檔皮鞋能買兩套房子,這基本屬實,但更多的實際情況,媒體卻沒有講。”3月21日,浙商七人團的成員之一、正在紐約的曲衛國告訴本報記者,早在中國媒體的報道出現之前,他就在今年春節會同6名到美國度假的同鄉,到底特律進行了爲期一週的實地考察。上週,他們又向底特律市政府諮詢了底特律的中遠期城市建設規劃的瞭解,最終決定放棄收購計劃。
浙商眼中的“廢城”
上週,國內媒體紛紛炒作美國汽車城底特律一套房子500美元的“皮鞋價”後,來自浙江台州的呂況(化名)身邊不少圈內好友就摩拳擦掌地準備去“抄底”。只有呂況不爲所動。“千萬別頭腦過熱。”他勸朋友們說。
呂況是浙江區域內一4S店的股東,8年前入行後,才第一次聽說曾經的世界汽車工業中心底特律。而對底特律房地產市場的關注,則是在3年前開始的。
2009年夏天,呂況和朋友遠渡重洋來到底特律考察市場。行前,這座城市在他的心中有一連串光環——美國第四大城市,世界汽車業的中心。強大的美國工業的命脈之地……這幾乎成了一次朝拜之旅。
“那時國內樓市正經歷新一輪狂漲,圈子裏沒有人關注底特律的地產。”呂況回憶說。朋友是因爲做家居物品生產與銷售,想在底特律布點專賣店。而呂況的想法是,底特律的大都會機場是美國西北部最大的航空樞紐和中轉站,汽車工業的文化底蘊深厚,加上交通地理位置不錯,底特律的物業應該有投資機會。
兩人走進這座汽車城時,正值一個城市最熱鬧的中午,然後他們看到的底特律,用呂況的話說,“已經不像一個人類居住點”,松鼠們停在馬路中央朝着兩個中國人直瞪眼。
傍晚時分,他們又轉到市中心。發現這裏不僅破落,空氣裏還流動着一股恐怖氣息,每棟大樓都是黑漆漆的,貌似根本沒人居住。街上連輛出租車都見不到,呂況和朋友慶幸,“幸虧我們是開車過來的。”
和當地人的接觸更讓兩個投資者大跌眼鏡,他們發現這裏的好多人壓根連電腦操作的說明書都看不懂,一旦銷售網點落戶於此,別的不說,單單需要招聘的員工的基本技能都無法保證。於是,還沒回到國內,朋友就將設置底特律網點的預案從計劃書裏刪除了。
但他們對底特律可能的投資機會並未放棄,並寄望市政府能讓這座“廢城”再度復興。憑藉着在全球範圍內的房地產領域的收購熱情,呂況他們一直懷揣資金伺機而動。
3年多過去,到了今年2月,呂況牽頭組織了一個由7名浙商組成的房地產投資考察團,借春節旅遊之際重訪底特律,進行了爲期一週的考察。
“深不可測的沉淪”
他們看到的一切比3年前更加令人絕望。
“這裏基本成了菲律賓人的聚居區了。”呂況考察團的成員陳小姐說。陳小姐全家已經在洛杉磯定居。她認爲,華人是世界上最喜好投資物業的人羣之一,但華人投資有自己的喜好設定。他們置業一般選擇在華人居住集中的區域,其次是白人聚居區,而對菲律賓或者黑人的聚居點則敬而遠之。
事實上,底特律在6年前次貸危機發生後就直線下沉。在十年前,有3間臥室的獨棟房子,單價大概在8萬至14萬美元不等。3年前那次考察發現,從銀行那裏購買一棟依法拍賣的房子,只需要1萬美元,便宜的甚至低至5000美元。
今年春節再去看,發現底特律市內已經沒有一家像樣的購物中心了,也找不到一家大型食品超市,只有一些小食品店。店內的物品不僅價格貴,質量也不可靠。城內隨處可見毒品、賭博、酗酒。
經過這場考察,陳小姐才相信之前說底特律的恐怖安全問題並非只是傳說。她從美國有線電視新聞網看到,一項參考《福布斯》、《外交》等雜誌以及公民監督治安協會和墨瑟等信息公司報告的評選顯示,底特律已經“榮登”全球十大治安最差城市之列。
短短几天的考察期間,陳小姐還從當地媒體上不斷看到底特律的非洲人居住區頻頻發生入室搶劫案。“投資可不是玩命啊!”
回程路上,他們還在討論未來幾年底特律市政府是否有重振城市的可能,沒想到剛一回到國內,就傳來了底特律市政府宣告破產的消息。
2月19日,一個由密歇根州政府任命的專家小組宣佈底特律陷入財政危機——底特律面臨現金短缺和公共福利帶來的巨大債務壓力,養老金和醫療保險缺口以及政府揹負高達140億美元的長期負債。
這讓7人考察團的投資計劃徹底“破產”。“這個城市的人氣已經徹底散盡,它的沉淪是很清晰的,而且底部深不可測。”呂況說。
回城一族和房產稅
當然,取消投資計劃,還有別的考量因素。
投資美國樓市,房地產稅是一項重要的持有成本。而底特律的房產稅又是全美最高的之一。呂況他們此行了解到,按照法律,房主拖欠房產稅達到一定年份,房產就被政府充公。政府擁有大量房子,根本管不過來,而且這些房子不會產生任何收益。
一些房子已經被市政府推倒。底特律政府去年出臺一項做法,一戶人家如果房前屋後有棄房,若想要,政府可以把房子白送,但每年要爲此交房產稅。
不過,在密歇根州政府工作的布萊恩·康納斯告訴記者,最近底特律鬧市區出現了一部分像他一樣回來居住的新底特律一族,這些人教育程度高,收入也較高。但抄底風險仍然很大,因爲底特律房市的恢復過程會非常緩慢。
“中國人來炒房,如果打算長期持有,而且願意增加一定投入來修繕房屋,倒是值得。但有些房子欠政府房產稅,買房的人要解決拖欠的稅款,才能拿到房產證。”布萊恩說。
美國華冠地產公司董事長潘重華則表示,底特律政府歡迎中國炒房團,但買房要考慮後續問題,要有人管理,要交稅和水電費,要花一萬到兩萬美元來修繕,而且再過5年、10年,這樣的房產很可能仍然只值500或1000美元。想左手買,右手賣掙一筆,是不可能的。
爲此,她建議,如果真要炒房,不妨往底特律郊區走,那裏和底特律市完全不是一回事。底特律郊區有很好的房子,如半小時車程的特洛伊市最近房價上漲,該市被評爲全美30個最宜居的城市之一。一般的獨棟房子,價格在30萬至40萬美元。
潘重華的測算基本跟呂況他們的瞭解相吻合。在底特律,因爲看不到投資前景,一些銀行將還不起貸款的物業貼錢拋售。
比如在底特律市特拉維斯大街8111號房子,曾有一則以1美元售價成交的新聞就引起了廣泛的關注。據悉,這處房屋的房主還不起貸款,只得讓銀行收回。然而當房子空置時,它卻成了小偷和流浪漢的樂園,柵欄、銅水管、爐子、燈座、熱水箱,甚至廚房水槽都被偷走。
爲了儘快脫手,貸款銀行同意支付房產代理商2500美元的銷售佣金和1000美元的成交獎金。此外,這座房子還欠着4000美元的稅款和一大筆水費賬單,最終,這家銀行在“賠”10000美元費用的同時,苦苦等待19天,終於賣掉了這座售價1美元的房子。
“銀行有專業團隊,他們的投資邏輯不會是紊亂的。”陳女士等人分析認爲,“或許底特律會復興,但我們這個週期等不起。”