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每一次衝擊市場的“新政”的出現,對房企而言都是一次力度不同的動盪和打擊,這種對抗打擊能力的考驗每來臨一次,就是一次行業洗牌的契機。
據《中國證券報》消息,截至3月19日,已有26家A股上市房企披露2012年度報告。與萬科、保利等大型房企“高唱凱歌”不同,中小房企業績出現不同程度下滑。其中,萬好萬家虧損6469.7萬元。此前曾有業內人士預測,隨着2012年樓市的全面回暖,中小型房企可能將迎來第二春,然而殘酷的事實卻證明,房地產行業已經越來越成爲龍頭房企“大魚吃小魚”的遊戲。筆者認爲,相對於暖風吹過的2012年,2013年的樓市走勢可能隨着政策的變化而顯得撲朔迷離,在這樣的情況下,資金和土地儲備普遍不足的中小型房企可能更難抵禦調控政策浪潮的襲擊。“國五條”新政以及配套的地方細則逐步出臺後,中小型房企2013年的日子可能更難過。而堅持開發有獨特優勢的精品項目或者敢於向其他領域轉型,是中小型房企應對危機的兩個大方向。
在新政細則發佈之後,中小型房企面臨的難關是遠大於大型龍頭房企的,中小房企在融資能力、企業品牌、材料採購、資源整合等方面全面落入下風。在新政出臺後的很長一段時間的樓市震盪期,大型房企由於資本充足,可以通過“以價換量”等策略保住市場地位,而中小型房企則很可能被低成交量帶來的資金鍊斷裂擊垮。另一方面,隨着房地產市場的成熟,一線城市的土地成本將越來越高,中小型房企將逐漸退出土地競爭,巧婦難爲無米之炊,沒有土地資源的積累,中小型房企的市場份額日後必定進一步減小。
面對即將出臺的調控細則,中小型房企是不是就要坐以待斃呢?筆者認爲出路還是有的,不過都傾向於投機性的投資,風險也很大。對新政後的中小型房企來說,一大選擇是朝商業地產或者工業地產的方向轉型。相對於調控日漸趨嚴的住宅市場,沒有限價限購的商業市場顯然投資風險顯得更小,然而現今流行的商業地產形式包括城市綜合體、大型商業中心、文化地產、旅遊休閒地產等大量興起,這些開發形式普遍投資大,門檻高,一方面需要的開發管理的經驗多,另一方面需要的各項資源要素也非常多,這又是中小型房企面臨的一大難題,也是進軍商業地產的一大風險。而選擇工業地產轉型同樣也面臨類似的難題。
另一個選擇是乘着“城鎮化”的東風,果斷進軍還處於價格窪地的三四線城市市場。對於中小型房企來說,這些城市的房地產市場還沒有經歷爆發性的躥升,開發成本可以接受,短期內的利潤可以期望。值得注意的是,儘管中央調控政策還暫時不會蔭罩到這些地區,但進軍二三線城市也已經成爲了一些大型房企的開發策略之一。如此一來搶佔市場高地就顯得尤爲重要,早一點進入未開發的市場,才能克敵機先。不過話說回來,這種進軍三四線城市的開發策略也有風險,城鎮化目前來說也只是一個理念,具體的推進速度還猶未可知,而推進的順序和樓市爆發的時機更難以預料,因此這樣的轉型策略看上去更像是一種投機性投資。
總體而言,每一次衝擊市場的“新政”的出現,對房企而言都是一次力度不同的動盪和打擊,這種對抗打擊能力的考驗每來臨一次,就是一次行業洗牌的契機,而在借勢發展和調控打擊的夾縫中尋找生存之道,是中小型房企面對的永恆的話題。
蔣哲