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近日在二手房交易火爆的態勢下,公產房的成交量也出現大幅的增長。近半個多月,公產房的日均進件量在六七十單,是之前的兩倍以上,有關公產房購買及貸款等問題深受大家關注。
自本月初新“國五條”發佈以來,房地產市場迎來了爭搶搭乘個稅“末班車”的交易高潮。截至3月18日,全市二手房成交量11380套,成交均價爲8409元/平方米,超過1、2月份成交量的合計值。從多家經紀機構瞭解到,目前的買家大多都是確實有迫切居住需求的剛需購房者,而在剛需人羣中以年輕人買房結婚爲主,其次是因拆遷導致的購房者。首次改善客戶以小房換大房、換更加適合的樓層爲主,也有部分是基於孩子上學落戶的考慮。
爲了解決購房資金不足的問題,去年開始,天津市津房置換有限責任公司在市國土房管局、市房產總公司的大力支持下與中德住房儲蓄銀行聯合獨家推出“公有住房置換額度貸款”業務。這種貸款業務是住戶以本人或第三方的私有住房向銀行申請抵押貸款,所貸款項用於購置公有住房使用權的專項貸款,最高貸款額可爲抵押物評估值的70%。根據個人情況不同,貸款期限最長可達30年。此項惠民措施實施一年多來已爲上千戶購房者解決購公產房資金不足的問題。
焦點問題
貸款額度如何計算?
1.不超過抵押房屋評估價值的70%,如房齡超過20年(含20年),最高不超過評估價值的50%;抵押房屋的評估價值:取中德銀行准入的評估事務所對抵押房產的評估值。2.不超過購置公有住房使用權價值的70%。所購公有住房使用權價值:取該房屋成交價格與評估事務所對該房屋的評估值之間的低值。以上兩個條件中,最低值爲銀行最終的抵押貸款額度。商住兩用房及底商不能做抵押物。所購置房屋必須爲民用住宅。
例:抵押一套私產房,面積八九十平方米,整個價格在100萬元左右。審批貸款資質,根據個人的貸款條件,設定貸款額度,首先是抵押100萬元的70%,70萬元。如購置的公產房總房款爲90萬元,90萬元的70%爲63萬元,兩者取低值,即最高的貸款額度爲63萬元
最長能貸多少年?
貸款年限最長30年;抵押房齡+貸款年限≦40年;借款人年齡(男)+貸款年限≦65年,借款人年齡(女)+貸款年限≦60年。如果借款人具有高級職稱同時具有延聘證明,貸款年限可延長5年。貸款人享受基準利率上浮20%,持有中德住房儲蓄合同的,可享受基準利率上浮10%的貸款利率。
我符合貸款條件嗎?
借款人須年滿18週歲,具備完全民事行爲能力,能夠提供合法有效的身份證明;借款人僅限於天津市居民,具有本市城鎮非農業戶口。同時無不良的債務資信記錄和相關的民事糾紛及刑事案件。
借款人有正當的職業和穩定的收入,具有按期償還貸款本息的能力,能夠提供相應的收入證明或資產證明。開具的收入證明金額達到月還款的兩倍以上即可,同時需要客戶提供:連續近半年的工資流水、大額存款證明、個人完稅證明和公積金繳存證明中的任意一項資質證明作爲輔助報件材料。如借款人收入不能滿足要求的,可以增加配偶、子女、父母、親屬、朋友爲共同借款人。
舉例
劉先生30歲,已婚,在和平區選購一套學片房,爲公產房,使用面積25平方米,房款爲70萬元。
如一次性購置此套房所需費用:包括置換代理費、住房轉讓手續費和評估費共約14300元左右;如果沒有能力一次性付款,在符合條件的情況下可貸款。除承擔以上置換代理費、住房轉讓手續費和評估費外,還需承擔貸款所產生的相應費用。假設劉先生有首付30萬元,其餘房款貸款,其愛人名下有一套私產房屋,無貸款,價值80萬元,房齡8年。
貸款額度:抵押私產房屋價值:80萬×0.7=56萬,購置的公有住房價值:70萬×0.7=49萬,因此他的最高貸款額度爲49萬元。
貸款年限:抵押私產房屋:40-8=32,劉先生年齡:65-30=35,他的最長貸款年限爲30年。
貸款所需費用:(劉先生貸款40萬元)包括服務費、評估費、公證費和抵押登記費共計12500元左右。加上所需承擔置換代理費、住房轉讓手續費、評估費等共計26800元左右。