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龍年一過,杭州樓市即迎來一撥密集推盤潮。而這其中,下沙無疑是比較活躍的一個板塊。宋都東郡國際在國五條細則剛出臺的週末剛剛開過盤,杭州市透明售房網卻顯示,這個樓盤最近又申領出了12號樓的預售證,預計於3月21日開盤;久未露面的東海檸檬郡,也在近期推出了100多套房源,差不多時間開盤的,還有宋都晨光國際。而接下來,保利城市果嶺、碧桂園等樓盤,也將推出全新房源。
地處杭州城東的下沙板塊,一直以來是杭州樓市的供應大戶,憑藉着充足的房源和高性價比的房價,下沙的成交量也一直居於各區前列。2013年,史上最嚴厲的限購、限貸政策尚未取消,而新國五條細則卻又襲來,一向對政策敏感度很高的下沙,又會有什麼樣的異動?它的供應情況又將如何?
本週二下午,早報舉辦了“新政下剛需盤集聚第一區域——下沙2013,我們可以期待什麼”房產沙龍,對於購房者來說,下沙今年依舊比較充足的供應量,顯然是可以期待的。
供應總量——
78萬平方米,今年總體供求平衡
在杭州主城區八大城區中,下沙的供應量曾經牢牢佔據着第一的位置,不過近兩年,下沙房源卻有所減少,目前在6000套上下徘徊,屈居江干、拱墅之後。不過,在杭州下沙經濟開發區建設局房產科科長朱鄰玲看來,下沙樓市在杭州主城區所佔據的分量,顯然是非常重的。她用一組數據來加以說明。
截至3月15日,下沙可售存量商品房總共爲6310套,總建築面積約76.42萬平方米(套均面積121平方米),套數和麪積在主城區所佔的比重,差不多都在15%左右。這其中,住宅有3948套,約53.92萬平方米,商業辦公2361套,面積約14.8萬平方米。
朱鄰玲說,從上週三開始,因爲陸續有一些公司知道3月底之前要出地方細則,所以很多樓盤在申請預售許可證。截至3月15日,下沙今年已經批准的預售量是2369套,面積爲23.6萬平方米,其中住宅佔到1369套,面積是15.27萬平方米,商業辦公是901套,面積4.06萬平方米。朱鄰玲說,2013年,下沙總體銷售計劃應該在78萬平方米左右,從這個角度來說,一季度是超額完成了任務。
與此同時,下沙的成交量也非常不錯。截至3月15日,今年下沙已經成交商品房1994套,超過成交同樣活躍的江干和拱墅區,位列第一;成交面積17.2萬平方米,居於江干之後;成交金額27.7億元,位列第五。由此也說明了下沙的房價性價比比較高。
“今年下沙的總體供應量還是比較充足的,同時最近幾年下沙的年均成交量在70萬平方米左右,所以下沙今年依舊會保持供求平衡。”朱鄰玲說。
供應區域——
大學城北,將成爲供應主力
經過多年的發展,下沙樓市目前已經形成三大供應板塊,分別爲金沙湖板塊、沿江板塊和大學城北板塊,而2013年,新盤雲集的大學城北板塊,無疑將變成供應主力。
金沙湖板塊目前在售的住宅樓盤主要是兩個,分別爲龍湖灩瀾山和和達御觀邸。據龍湖房產營銷經理何敏介紹,灩瀾山在經過快速去化後,目前僅有少量花園洋房在售,住宅部分僅剩3幢房源約400套左右房源未開,所以樓盤將存在一段時間的供應空檔期。相對來說,御觀邸今年的後續供應量要充足一些,整個樓盤還剩餘800多套房源,不過今年不一定全部推出。
因爲保利東灣、世茂江濱花園、金隅觀瀾時代等大盤的存在,沿江板塊曾經是下沙一大供應熱點。今年這個區域值得期待的是兩個樓盤,一是宋都晨光國際,二是保利玫瑰灣。據晨光國際副總經理丁浩介紹,該樓盤東區和中心區今年都會推出,預計會有15萬平方米左右的體量;而保利地產張競予則表示,玫瑰灣今年的可供應套數在1000套左右,以90平方米的小戶型爲主,是下沙客羣最爲喜歡的一種房源。
當然,供應量最爲充足的是大學城北板塊。這個區域目前在售和將售的樓盤,至少有6個。據丁浩介紹,宋都東郡國際今年將把剩餘房源全部推出,加上存量房源,預計會在7萬平方米左右,面積則爲89-137平方米的中小戶型,而下半年,排屋也會推出;保利城市果嶺今年也將持續推盤,預計還有700多套的可供應房源;僑福高爾夫一品公寓上半年主要銷售一期大戶型房源,下半年開始則陸續推90平方米以下的小戶型,今年供應量預計會在10萬平方米左右;而碧桂園後續也還有不少房源可售;此外,還有盈都攬悅、盈都江悅城等樓盤,也在這個區域。
總體來說,下沙2013年的總體供應量依舊充足。另外,下沙大量商品房交付,二手房供應量激增,也給新房市場帶來衝擊,所以對於下沙開發商來說,2013年的競爭壓力依舊很大。
供應結構——
小戶型,供應日漸稀缺
不過值得一提的是,曾經是小戶型集聚區域的下沙板塊,90平方米以下戶型的供應,也有些緊缺。
在下沙區域已經開發有5個樓盤的保利地產,曾經因爲保利東灣、灣天地等樓盤的熱銷,而在杭州樓市掀起不少高潮。不過2012年,因爲房源供應不上,這個公司有些沉寂。2013年,保利將帶着三個項目捲土重來,其中江語海項目剩餘的主要是大戶型和別墅,而玫瑰灣和城市果嶺則以90平方米的小戶型爲主。這批小戶型約在1500套左右,據瞭解,這將佔到2013年下沙小戶型房源的一半左右。
事實上,調控下的2012年,下沙雖然成交活躍,但去化的大多是面向首次置業的小戶型。剩下的房源中,中、大戶型的比例有所提高。如和達御觀邸剩餘800多套房源中,大戶型佔到500多套,僑福高爾夫一品上半年銷售的都是中、大戶型,東郡國際和晨光國際等樓盤所剩小戶型也都不多,對於下沙開發商來說,這確實也是一個考驗。
另外,小戶型依舊是下沙客戶最爲喜歡的一類房源。比如上週,宋都晨光國際開盤,其中小戶型基本售罄,而138平方米左右的大戶型則還剩餘部分。
酒店式公寓,考驗市場承受能力
相對於住宅小戶型的稀缺,下沙另一類商業小戶型即酒店式公寓,供應量卻有些多。根據不完全統計,下沙近兩年已售、在售、將售的酒店式公寓量,將達到5000套以上。事實上,目前在透明售房網上掛着的存量房源中,酒店式公寓的樓盤就有金沙湖一號、東方銘樓、和達城可樂蝸等多個,同時下沙還有不少沒有納入商品房體系的村留用地項目,它們也是酒店式公寓的一大供應主體。
那麼,下沙能否消化這麼多酒店式公寓,市場又會否認同?
對此,東方銘樓的開發商——杭州金孚洋房地產開發有限公司總經理助理汪琛坦言,酒店式公寓的量確實有點大,但它不限購限貸,同時也不受新國五條細則20%個稅政策的影響,所以受到衝擊不是很大。當然,在激烈的競爭面前,開發商應該提升產品品質,併爲購房者多提供一些服務。比如東方銘樓就引入了綠城五大團隊合力打造,最近又引入了綠城晶悅酒店,推出“房產度假理財產品”的概念。具體來說,就是購房者只要購買指定房源,就可以享受五年的固定收益、物業費免費以及在綠城清水灣和黃山嶺望酒店度假的時權,非常適合投資型客戶的需求。另外,過段時間,東方銘樓的五星級酒店式大堂也將呈現,不斷給市場帶來驚喜。記者吳彩萍