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2013年無疑是省城太原城建品質的升級之年。3月7日,太原市政府發佈通告稱,將對已規劃的北中環、南中環、東中環、西中環四條中環道路進行整治改造,形成長達45公里的快速交通路網。並對四條中環路街邊的違建、臨建、加建、壓線、棚戶區等影響城市交通及景觀的建(構)築物及屋頂、牆體廣告進行拆除。
多年來憑藉停在紙上的道路規劃建設,向廣大購房者描繪片區發展藍圖的中環周邊在售項目,再度散發出光芒。而緊隨道路改造整治工程,中環道路周邊樓市將釋放出前所未有的活力,土地供應大增、樓盤價值補漲將成爲這個區域的集體“鏡像”。
新老業主苦等中環道路開建
在城市拓張發展的歷程上,房企總是佈陣在先:規劃道路未建,新建樓盤扎堆。那些瞅準規劃道路帶來利好前景而購房的業主們,往往因爲道路修建及其它配套市政工程的姍姍來遲,只能將家園的美好前景停留在想象中。“2003年,五龍口街東山片區還是荒蕪一片,在建及在售樓盤非常鮮見。”已經在五龍口街某項目入住9年的市民楚先生介紹,在他2003年夏季買房之時,售樓處將規劃待建的太原東環路——太行路位置醒目地標註在項目沙盤及區位圖上。售樓小姐對太行路建成的意義、對區域居民出行便捷的影響大說特說。
然而,楚先生從買房入住至今已近10年,太行路的修建開工仍然停在紙上。五龍口街陸續交房的項目及在售項目數累積至今已達30餘個。“每天上下班高峯期,出入五龍口街建設路口時遇到的交通擁堵,讓人叫苦不迭。”在楚先生看來,府東東山片區一度成爲全城樓市熱點區域,一是因爲片區樓價相對便宜,另外就是待建東環路——太行路帶給購房者交通便利、樓價升值、配套完善等諸多利好預期。
在省城樓市,藉助中環路熱炒片區優勢的樓盤不單單集中在府東東山片區。與規劃中的北中環街相毗鄰的恆大名都、辰興優山美郡、濱河果嶺等城北在售及待售項目,也不約而同將北中環街作爲項目重要交通配套向看房客介紹,儘管北中環街還沒有形成。
道路改造緩慢周邊項目品質難提高
一邊是各樓盤傍着中環道路賣力吆喝其價值,另一邊卻是這些規劃中的中環路始終停留在規劃圖紙上,未見蹤影。久而久之,也讓衆多項目的影響力下降。
位於西中環與北中環交界處的某本土房產項目銷售人員介紹,該項目北臨北中環,西接西中環,由於地理位置獨特,項目在2010年開盤之時吸引了大批看房客接踵而至。按照項目銷售計劃,項目準備在北中環路、西中環路工程開建之後,再正式開盤。“誰想到,一直要動工的兩條主幹道遲遲不肯開工,項目於2011年勉強開盤後,成交量卻差強人意。”而在太原南站片區的某項目,因爲項目周邊的南中環、東中環路多年未建,項目內外配套建設未達到業主們的收房預期,業主們對該項目的投訴不斷升級。“以北中環沿線爲例,在售及待售項目累積數量達到23個,但去年全年銷售不錯的項目僅停留在恆大名都、富力桃園等個別名盤項目。與名盤定位相當的本土項目,銷售面積不及名盤的三分之一,與城南項目銷售量也相差很遠。”房地產代理商張先生分析介紹,在省城太原只有三種項目銷售火爆,一類是佔據品牌優勢的名盤項目,另一類是佔據地段優勢的本土項目,或者佔據品牌和地段雙重優勢的名盤項目。很顯然,一直靠炒作中環路規劃前景的本土項目,其吸引力下正在下降。
山西安家房地產公司總經理康敏認爲,商品房項目投入的社會資源和自然資源越多,價格和價值增值的空間就越大。因爲道路配套未成形,北中環、西中環及東中環附近的樓盤相關教育、醫療資源配套不足,這影響到樓盤綜合品質的提升。正因如此,這些區域的樓價較配套跟進較快的城南便宜不少。
交通配套升級中環周邊優勢顯現
而現在,隨着3月7日太原市政府發佈公告,將對已規劃的北中環、南中環、東中環、西中環四條中環道路進行整治改造工程,形成長達45公里的快速交通路網,無疑讓久盼中環路從規劃圖紙上走下來變成現實的人們看到了希望。“期盼這麼多年的太行路開通工程,終於有了動工的態勢。”家住太原五龍口街的市民楚先生感到十分高興。他說自家開車駛入太行路的時間不過三分鐘,這樣一來,他從家駕車出發,由太行路行至其府西街單位的車程將由現在的40分鐘縮減至10餘分鐘,而從太行路行至北中環,再駛入興華小區的老岳父家中,車程同樣會縮減三分之二。
中環道路改造的消息對於衆多佈局周邊的房企來說更爲振奮。“北中環道路改造將大大改善業主的出行條件,再加上濱河東西兩條快速路,項目與太原東、西、南部的距離大大縮短。”濱河果嶺的銷售顧問小葉稱,北中環修建之後,項目地段將由太原樓市二類地區直接升級爲一類地區。“道路打通也利於龍城房地產產業進步。”太原三千渡項目總經理陳文先生分析認爲,省城建設國際大都市的前提下,城市必須南北東西四個方向協調發展。目前,省城樓市過於倚重城南地段,城北、城西的居民住房條件未得到改善,城建水平較爲落後,原因是這些片區的城建配套跟不上,開發商擔心建了好房子賣不出去。中環道路的開建對於全城樓市平衡發展極具推動力。“中環路的總長度達到45公里,可以預見,未來三至五年內,中環路周邊的土地將是省城土地市場主要的供應區域,成爲省城樓市土地供應的主動力。”山西安家房地產經紀公司總經理康敏認爲,中環道路的開建改造將激活周邊樓市,除了土地成交活躍外,周邊樓盤的追漲預期提高。
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四條中環路定位各不同
數據顯示,從2010年之後,省城新增土地中,有四成集中在中環以外。對比各條中環路不難發現,四條中環路周邊城市定位各有千秋。
東中環路:即太行路,北起北中環路,至南中環路
關鍵詞:名盤扎堆住宅項目品類豐富
省城最早熱炒中環道路利好的項目,基本集中在太行路周邊。這個片區較西中環、北中環離省城中心城區更近,而且太原城北物流園區、太原朝陽服裝城、太原鐵路貨運中心等商業交通樞紐佈局於東中環路沿線。正因如此,包括富力、恆大、綠地、萬科在內的衆多名盤紛紛在東中環路周邊安營紮寨。
因爲有大片土地需要改造,聚集在太行路周邊的樓盤產品形態五花八門。從城中村改造項目的六層磚混房,到聯排、獨棟別墅,還有在太原市場非常受歡迎的小板樓、代表都市現代化的高層框架房,在這一沿線都能找到。也就是說,無論購房者的經濟狀況如何,在東中環沿線都能找到適合自己的樓盤。
南中環街:位於城南,西起西中環,東至東中環段
關鍵詞:商業遍地家門口吃喝玩樂“一條龍”
與龍城大街直線距離不足千米的南中環大街,道路兩邊如今已是高樓林立。這個片區不僅是衆多高端項目的集聚地,商業地產也嶄露頭角。
2012年太原市規劃展示大廳公示的多個控制性規劃顯示,南中環街規劃待建總建築面積超過20萬平方米的大型商業綜合體項目約有4個。除此之外,還有已經招商的北美金拇指廣場、待售的寶藍時代廣場。有業界人士預判,未來三年,南中環街將成爲繼親賢街、長風街之後的又一個商業街。
業界人士王鍾介紹,目前,已在南中環街落戶的項目均配建了商業項目。與傳統商業項目相比,南中環街周邊的商業項目倡導體驗式消費,多是融匯國內外一流百貨、餐飲、影院、KTV、休閒會所等品牌的綜合商業中心。
西中環路:以窊流路爲座標線,向南北延伸,北至北中環街、南至南中環街
關鍵詞:宜居新區城郊公園隨處可見
荒山禿嶺多年的省城河西地區,未來將成爲省城綠地最多、最集中的宜居之地。
2008年,山西省委、省政府將太原西山綜合整治與生態恢復工程列爲省級重點項目,沿着西山規劃了24.7萬畝16個城郊森林公園。截至目前,省城西山地區正在建設的城郊森林公園有14處,面積達23.54萬畝。這當中,萬柏林區萬畝生態園、西山城郊森林公園即緊鄰西中環西端而建。
現在仍有很多人認爲省城西部的環境不好,這是一種誤區。未來三年,從南中環至北中環,西中環延線周邊的綠化帶、城市公園隨處可見。西中環路沿途的排道渠、沙河也將進行綠化美化工程。這西中環路周邊將是省城最宜居的地帶之一。
北中環街:地處勝利街以北,東起太行路,向西跨汾河至窊流路
關鍵詞:居住實惠剛需購房者集結地
城北樓市一直爲省城樓市發展的窪地。近兩年,沿待規劃路北中環路附近,大批房企在這裏圈地開盤。北中環西端有辰興地產開發的佔地逾千畝的優山美郡;汾河東岸有倡導品質生活的濱河·果嶺、三千渡等性價比較高的中端項目;而位於解放路中段的恆大名都,已是省城知名老項目;北中環最東端與富力·桃園、太原富力城相鄰。
與西中環、東中環及南中環引比,北中環附近的主要優勢體現在生活配套、環境優美、交通成熟。而且樓價平穩、戶型居中,是手頭錢緊剛需置業一族的首選地段。隨着北中環道路的改造進行,政府對周邊區域綠化、環境整治方面投入更大精力。相信不久的將來,這裏會成爲太原樓市的風景線。記者戎紫冰