|
||||
中新網3月15日電2009年上市的龍湖,三年來銷售業績一直穩步發展。今天下午,龍湖管理層在業績會現場透露,2013年銷售目標審慎提升至460億,較龍湖2012年實際合同銷售額401.4億元,增長15%。公司力求在繼續開展地域和產品結構的佈局調整的同時,保持業績的穩步增長。
對於許多房地產開發商而言,2012年是一個結構調整年。持續加強的樓市調控使得大陸房地產市場生態急劇發生變化,這也迫使不少開發商從產品結構、區域佈局乃至發展策略上進行徹底調整以適應市場的變化。
限購的持續令多數開發商持續增加旗下剛需產品的佔比,甚至連星河灣、綠城這樣以高端物業開發爲主的開發企業也不得不尋求妥協。而三四線城市樓市供應過剩的危機也在2012年爆發,這迫使開發商“重回一二線”成爲一道風景。商業地產依舊是熱門,在不少企業涌入這一領域的同時,有關開發與自持的爭論也爲市場熱議,SOHO中國向大規模自持轉型也因此成爲年度話題。
以上種種都預示着中國房地產行業的環境在發生急劇變化,“房地產進入下半場”的輿論也在2012年興起,相當數量的房地產開發企業也開始選擇主動調整,以適應新時期的環境。從這個意義上,2012或許可以稱之爲內地開發商調整元年。
但由於對迅速變化的市場缺乏長遠規劃,在調整年中,能夠順利推進結構調整計劃,並保持穩健發展步驟的企業並不多見,而龍湖地產則是這少數幾家中的佼佼者。
3月15日,龍湖地產有限公司今日公佈2012年年報,年報披露,2012年公司實現銷售額401.3億元,超額完成年度銷售目標,同比增長4.9%。全年共完成銷售總建築面積達4,179,622平方米,同比增長27.2%。
龍湖集團董事會主席吳亞軍表示:“集團將在2013年繼續開展地域和產品結構的佈局調整,對於作爲戰略重要組成部分的商業地產,將穩紮穩打的着力發展。放眼未來,龍湖將在財務穩健的基礎上,致力於價值城市、價值區域的滲透,着眼適銷產品的創新研發以及團隊與文化的堅守、優化,實現集團的長期穩定發展。”
適量調整地域與產品結構
具體而言,爲應對樓市調控的深入及限購政策的持續,龍湖也相應地增大了剛需及首次改善產品所佔的比重,這也是其全年銷售總建築面積同比增長27.2%的主要原因,但相比萬科、遠洋等企業將其剛需產品保持或調整到85%以上的策略,龍湖在該領域調整相對平穩。
有輿論分析認爲,在限購持續的背景之下,剛需類產品無疑是受影響較少的品種,因此受到很多開發商的青睞。但市場仍存變化,目前在北京、上海等一線城市,首次置業等剛性需求已出現回落的苗頭,而換房改善型需求則有可能在未來持續增加。近期房地產交易徵收20%差額所得稅政策出臺之後,在多地出現的二手房交易高峯中,相當部分均屬換房改善型需求,這也從側面反應出這部分市場增長的潛力。
考慮到房地產開發的週期性較長,開發商需提前預判並作出準備。
此外,過快的產品調整有可能導致企業客戶的流失。但龍湖在產品類型調整上的穩健策略使其並未受到衝擊。經第三方調研,龍湖地產在行業客戶的忠誠度保持着2011年的水準,達76%。而物業服務滿意度則高達92%,公司品牌依然獲得廣泛的客戶認可。龍湖地產認爲,全面瞭解市場需要,不斷提升產品和服務質量是其在波動市場中保持平穩發展的關鍵。
與其他企業相比,龍湖在產品結構上的調整更多是出於對短期市場需求變化的考慮,並未因此改變企業的一貫開發風格。
全國佈局初步達成
超額達成年度銷售目標的同時,龍湖地產也穩步推進其全國市場佈局的規劃。
根據年報披露的信息,龍湖在2012年度一共龍湖2012年全年拿地總計17塊,總建築面積891萬平方米,這一數字比2011年增長409萬平米。但具體的地塊交易信息顯示,這些地塊的平均溢價水平僅爲8.72%,絕大多數地塊的成交價格均低於所在城市同質地塊的平均水平,且在區位上更靠近城市中心,抗風險能力進一步增強。
通過此輪土地儲備的擴張,龍湖地產在重點耕耘的北京、上海、杭州、西安、成都均有新的地塊補充,並新進入廈門、泉州、紹興三個經濟發達且房地產市場較爲健康的城市,基本完成全國佈局的規劃。目前環渤海、長三角、西部、華南的土地儲備分別佔龍湖地產土地儲備總額的38.6%、19.0%,37.1%及5.3%,佈局結構合理均衡。
在2012年,中國各個城市的房地產市場發展也開始出現分化,一部分三四線城市樓市投資過度,供應過量的危機逐步顯現。而更具發展前景的一二線城市價值也爲開發商重新認識。龍湖對發展城市的長期研究和耐心選擇也使得其順利規避這一風險,目前龍湖進入的城市均未出現上述現象,多數依舊錶現出強勁的賣方市場特徵。
此前瑞銀曾發佈報告稱,龍湖地產去年新增土地儲備中約47%位於受限購令限制但非一線的城市。該行預計新調控措施對這些非一線但存在限購令的城市新增的負面影響較大。但有業內人士對此不能認同。
該人士認爲,內地限購城市名單已有一年多時間未有變化,而這些城市市場對限購政策的影響預期也均已消化,龍湖進入該城市是以此爲判斷前提。而以目前狀況而言,限購城市普遍比未限購城市更具活力,發展速度更快,也更有發展前景。
商業增持穩步推進
作爲一項長久戰略,龍湖在2012年繼續穩步推進增加商業自持面積的計劃。得益於新增投資物業逐步開工及開業,龍湖2012年投資物業的評估增值達13.1億元。
與一些房地產開發企業因迅速轉向支持商業策略而導致業績波動不同,龍湖的商業自持計劃並未對業績增長造成負面影響,而且因爲規劃長久,早期自持的物業租金不斷增長,對企業業績貢獻也逐步增長。
報告顯示,截止二零一二年底,龍湖地產已開業商場面積爲547,813平方米(含車位總建築面積712,908平方米),整體出租率爲98.8%。租金總額人民幣5.1億元,扣除營業稅後的租金收入人民幣4.8億元,較去年增長20.2%。其中,天街、星悅薈、家悅薈三大系列品牌金佔比分別爲83.5%、12.1%和4.4%,租金收入的增長率分別爲16.1%、47.7%和43.3%。
龍湖集團商業地產部總經理魏健在近期龍湖商業地產10週年發佈會上再次表示,“2013年是龍湖商業地產快速擴張的元年,集團預計用15年左右的時間將商業利潤佔比從不到5%提升至30%,不斷深化龍湖'增持商業'的發展戰略。”
而在2012年度,得益於新增投資物業逐步開工及開業,龍湖地產2012年獲得的投資物業評估增值爲人民幣13.1億元。
從融資情況來看,龍湖地產穩健的結構調整步驟也獲得了資本市場的認可。2012年龍湖獲得的24.3億港幣的境外銀團貸款,成功發行4億美金7年期美金債,並完成了上市後首次配股30.9億港幣,各項融資成本均低於業內平均水平。報告稱,截止2012年底,龍湖地產平均借貸成本僅爲年利率6.72%,平均貸款年限則由4.0年提升至4.1年。