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物價漲了,房價漲了,租金也漲了。近日身邊不少朋友都開始抱怨,過完年回來後房東就開始和他們“討論”漲租金的可能性。其實租金漲是很正常的一件事情,但是今年反常就在於,租漲得實在是有點快,而且幅度也比往年要大。
目前在廣州,對於租賃市場並沒有一個準確的統計數據,而僅是依靠一些比較大的中介,例如滿堂紅、中原、合富這些中介公司會定期根據自己各大門店收集的信息對租賃市場進行一個數據的統計。這些來源於一線的數據的確在一定程度上是能夠反映出現時的市場狀況。按照不久前的數據,現在廣州的住宅租金普遍貴了200-300元/間。這是一個比較泛的數字,事實上漲幅有很大可能比這個要高。按照近期一些租房的朋友的說法,現在海珠、天河等一些交通比較理想的地方,租金的漲幅是非常大的。有朋友在東曉南一套55平方米,配套齊全而且比較新的一房一廳公寓,去年的租金是2600元/月,今年3月再租出去,價格已經達到了3000元/月。而另一套在番禺迎賓大道某大型小區的50平方米一房一廳單位,全新出租的價格也去到了2300元/月。曾經有中介這麼說,今年的租金是他近幾年看到漲得最快的。
這並不是誇張的說法。事實上,大家都在討論着國五條帶來的影響,都認爲國五的出臺會使得二手市場受到不小的衝擊。但是,有可能衝擊最大的是租賃市場,這種衝擊並非是說租不出去,而是房東有更大的可能加租,而且加租的幅度會越來越大。
這種狀況並非只是一個猜想。而是一個非常合理的結果。試想一下,國五條最猛的措施就是將二手房交易的進行差額徵稅,而稅率高達20%。這是一種怎樣的結果,結果就是對於那些在幾年前就已經買下房,現在正在出租的房東們來說,如果將房子轉手,虧的不僅僅是幾萬甚至是十幾萬、幾十萬。但是如果房子以後都不轉手,就只能靠出租來獲得收益。與以往不同,在以前,房東出租房子是有兩個目的的。一個是以租養房,以租還貸,而另外一個是等樓價漲了以後賣掉大賺一筆。在這兩個目的中,以往賣是主要的目的,租是次要的,也就是說,把房子租出去是爲了暫時獲得收益來平衡房子本身的支出,要麼還貸要麼就是物管費、水電之類的雜費。以租來養房的最終目的是賣房賺錢。
如今,這些全變了。房子賣要損失不少錢,不賣就只能租,用租來賺錢。這就完全不同了。以往是租金次要,賣房差價纔是重要。現在是不賣只租,租金成爲了房子能做出的最主要的收入途徑。那結果就顯而易見了。作爲一套價值幾十萬甚至過百萬的房子,如果僅靠租金來收回成本,代價是非常大的。以一個月3000元爲標準,一年才36000元的收入,十年才36萬。爲了獲得更高的回報,只能是加租。這只是房東的方面,而另一方面,租客也會間接推高租賃價格。全國政協委員丁時勇就曾向媒體表示,“國五條”的出臺肯定會在短期內對房價下調有一定影響,然而也會直接導致租金的上漲。“由於交易成本上升,買不起房子的人只能去租賃,租賃市場將會更加火爆。”
租賃市場價格的上漲原本是比較正常的事情,但是在如今看來,這並非是最後的結果。租賃市場被推高,很有可能會形成一個市場的惡性循環。舉個簡單的例子,一個人原本租房子的消費一個月是1500元,他還可能會接受,但如果漲到2000元,甚至是2500元,那麼他就會考慮借錢買一套房子,月供也差不多,那麼這部分在租金漲後的租客就會有不小一部分會涌進一手市場。原本就已經熱力逼人的樓市又將增加一股消費需求。一手房價也會跟着往上走。一手價格高,二手交易成本大,又會使得部分一手房流入租賃市場,價格高了租得也將更貴。這樣循環,結果就是一手房價與租賃市場的價格都相扶上揚。目前作爲打壓投資的一個政策,國五的出現並不能說就是壞事,但這個政策對於市場的誤傷會不會也比較大,這隻能在地方細則出來後看市場反應了。
蔣勁勁