|
||||
編者按
每天我們的身邊都有無數新聞發生,各種與我們日常生活息息相關的政策頻頻出臺,你是否關注它們?是否對此事件充滿疑問?它會給我們帶來怎樣的變化?爲此,我們開設熱點追蹤欄目,透視近期市場關注焦點或熱點,並邀請專家分析或解答,希望給您帶來些思索和回味。
3月1日,國務院發佈《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》(以下簡稱“細則”)要求繼續做好房地產市場調控。通知中提到的限購進一步升級,明確統一標準;二手房個稅由交易總額的1%-2%,從嚴按差額的20%徵收;少數高房價城市,將提高二套住房貸款的首付款比例和貸款利率等房地產市場調控的具體措施,一時間成爲街頭巷尾熱議的話題。儘管新的二手房個稅政策何時實施、如何執行等都沒有落地明確,但細則中二手房個稅按照轉讓所得20%計徵等規定仍引發市場多種反應。
忙諮詢急過戶二手房交易迎來一波高峯
自上週五“國五條”細則出臺後,春節前纔將北郊雅荷附近一套閒置房賣了的李女士有些急了,她告訴記者,“我年前把房子賣給了熟人,因爲對方經濟暫時有困難,當時就未過戶,想等他經濟不緊張了再辦理。但現在‘新國五條’出來了,細算一下,我的房子當時15萬元買的,現在賣70萬元,差額是55萬元,按現行的1%交稅,個人所得稅只需交7萬元,但‘新國五條’實施後,我要交11萬元的稅,比之前將近翻了一番,壓力很大,趁着還沒具體實施最近得趕快把過戶辦了。”
3月4日下午3點,西大街西安市二手房交易大廳很是繁忙,許多窗口都擠滿了諮詢或辦理過戶手續的市民。“這兩天來諮詢和辦理過戶手續的人明顯增多”,交易大廳一工作人員告訴我們。
草場坡金爵房地產代理公司一負責人稱,自上週五至週一這三天時間,業務量並沒有出現多少變化,接到的買家和賣家的諮詢電話裏,賣家多考慮如政策執行便要求提價出售,買家則着急詢問政策落地的時間和細則,擔心賣家提價轉嫁成本。由於買賣雙方都急於成交,短期內二手房交易可能會走熱,一旦20%政策執行起來,市場必然會進入一定時期的觀望。
總價1%和差額20%二手房交易或將大幅下滑
據瞭解,目前除按規定對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得免徵個人所得稅外,其餘的二手房交易個稅政策均按照差額的20%或全額的1%徵收,但實際上多采取全額1%的徵收方式。西安房地產信息網數據研究中心分析認爲,此次細則首次明確二手房交易中的個人所得稅將會嚴格按照個人所得的20%徵收。目前西安市場交易的二手房多爲2006年以前,以當前西安二手房主流交易成交價50萬元計算,2006年市場原值大致30萬元計算,按全額1%徵收所得稅額度爲5000元,如按差額的20%徵稅,所得稅額度則高達4萬元,較原徵稅額度增加7倍之多。交易成本加大,無疑將使房主售房意願下降,即使轉嫁稅收成本給購房者,多出的價格也導致二手房主購買意向下降。未來西安二手房市場或將整體走低、中介運營壓力進一步加大。
另外,細則中二套房首付比例、貸款利率被強調有可能門檻壘高,雖未涉及具體比例,但無疑對二套以上購房者預示着成本加大。西安房地產信息網數據研究中心上週發起的春季置業大調查顯示,“二套房首付若提至7成貸款利率提至1.3倍”將使64%購房者放棄置業。受20%的二手房所得稅使交易成本大幅提高,以及未來房產稅開徵、住宅保值、增值價值大幅削弱等預期影響,二套房購置者未來出售已購置房屋交易成本影響加大,導致二套以上購房者置業意願極大受挫。
省房產協會會長王聖學表示,細則會對二手房交易產生較大沖擊,建議政府根據西安和我們陝西具體的實際情況,做一些研究和調整。本來西安二手房規模就很小,量也不是很大,一旦實施細則,估計二手房市場將會有大規模的萎縮,交易量進一步下降,中介可能出現“停板”,買賣雙方都會有很長一段時間觀望。
“一手房”價不會大幅提升中高檔樓盤交易受影響
新政出臺後,許多專家、機構分析認爲因二手房置業稅收成本加大,將倒逼房東提價,使得二手房置業者選擇進入“一手房”商品房市場,需求加大或將導致房價上升。但西安房地產信息網數據研究中心認爲,這一觀點未必適用於西安市場。當前,西安二手房市場份額與新房份額比例大致爲1∶9,對於市場價格的影響,一直以來都是新房市場作爲主體,引領住房價格走向,二手房價格則跟隨新房市場漲跌變動,緩慢跟進式定價,因此這一觀點更適用於二手房佔比較高的一線城市,不適用於西安。
分析還顯示,新政影響下二套房購買者購房意願下降,而在2011年、2012年以首置剛需爲主體支撐下的西安買方市場經過兩年的市場消化,已呈現後繼乏力之勢。新政對於整體商品住宅市場的交易無疑將形成明顯抑制,作爲兩套以上改善需求更多集中於中高端住宅市場,而新政要求地方政策於2013年1季度明確“限價目標”,預計2013年中高檔住宅市場交易將嚴重受挫。目前西安住宅庫存量持續高壘,房企缺乏漲價動力,預計2013年西安商品住宅市場價格仍將保持平穩。(記者王向華實習生毛瑞芳郭帆)