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房地產調控“國五條”細則公佈之後,二手房交易雙方都試圖在這項徵收20%稅收的措施實施之前完成交易,導致銷售量和房價雙雙攀升。此外,爲了避稅,離婚數量增長,單身證明需求激增。網上甚至出現了有針對性的避稅攻略,不過細細分析下來,所謂攻略,或許僅僅是“紙上談兵”。
急於證明自己單身多爲避稅
“國五條”細則3月落地以來,各地的婚姻登記處熱鬧非凡。昆明也是如此,部分婚姻登記處的離婚數量增長30%以上。“出售自有住房依法嚴格按轉讓所得20%計徵個稅”及“購房滿5年且爲家庭唯一住房的,免徵個人所得稅”的規定,導致許多名下有兩套住房的夫婦紛紛辦理離婚手續,以實現避稅的目的。
除了昆明,包括上海、廣州、哈爾濱、寧波、蘇州等多個地區出現同樣的現象,通過假離婚避稅,被稱爲政策性離婚。
五華區一天開出204份單身證明
眼前的一幕讓五華區婚姻登記處工作人員見怪不怪,因爲3年前,二套房限購政策也同樣引發了“離婚潮”。“都說我們民政局婚姻登記處是樓市的晴雨表。的確如此,這幾天來,開具婚姻狀況證明(俗稱單身證明)最多的時候達到了204份,平時只有70份。”
單身證明數量大漲三倍的同時,離婚數量也在提高。目前,該婚姻登記處每天辦理離婚20多對,平常正常量是13對左右。“有的離婚者辦完離婚以後立即要求我們出具未婚證明。”
“多出來的部分,很多都是非正常離婚,這可以看得出來。”上述工作人員稱,當然,雖然辦理的離婚夫婦中,無論從情緒上看,還是從房產並未分割,無條件給另一方等方面都表現得較爲異常,但也不能證明他們就是“假離婚”。不過,單身證明需求量的增大,工作人員認爲是能說明問題的,因爲“急需單身證明的,大部分辦證明的都是爲了房子”。
有分析稱,夫妻將打算賣出的房產歸到一方名下,在離婚之後,擁有該套房產的一方以家庭唯一住房出售,賣掉之後雙方再復婚,以逃避自有住房轉讓所得的20%個人所得稅。
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國務院三部門
緊急磋商保護剛需
在遭遇到巨大的“輿論反彈”之後,財政部、住房和城鄉建設部、國家稅務總局已經着手製定包括“保護剛性需求”在內的國五條執行細則的落實方案。昨日,有關方案已經上報國務院。
據瞭解,除保留了居住滿5年且爲唯一自住房產出售免徵個稅的“優惠政策”外,還有望包括按照售價、面積、購買年限等要素劃定保護線,區別性徵收售房個稅的“空間”。中央部門對此只做原則性規定,地方政府將制定具體的實施徵收技術方案,以對剛性需求實施保護,打擊投資投機資本。
新聞延展
陰陽合同、打官司、假離婚、開公司……
五種避稅攻略其實都是損招
“國五條”出臺後,“假離婚”這種避稅手段被視爲最便捷的避稅手段,但與此同時,網絡上還流傳許多“新國五條避稅攻略”,除了離婚,成立公司、打官司等似乎都可以避稅。但在法律、稅務相關人士分析看來,所謂攻略,或許只是一拍腦門想出來,在風險和操作性方面,可行性不高。
損招一打官司避稅
具體操作辦法是,買方A先把房款給賣方B,賣方B按房款打欠條給買方A,以房產做抵押。然後買方A以賣方B欠款不還起訴到法院,賣方B承認欠款,並表示無力償還,願意以房產抵償,最後買方拿着法院判決書去房產中心過戶。
實情:以房抵債也繞不過繳稅
在官渡區法院民二庭庭長王強看來,這種辦法並不可行,一旦被法院查出了雙方的目的之後,便會認定爲以虛假訴訟謀取利益。在今年剛剛修改的新民事訴訟法裏,這是重點打擊的對象,情節嚴重的,可能被追加刑事責任。
就算雙方合夥騙過法院,在判決的時候是可以將房子拍賣然後用所得款項抵債的,除非雙方要求調解並且強制執行用房子做低押,即便達成和解,直接以房抵債,則視爲交易,過戶時仍然繞不過稅收。此外,在實際操作中,法院會將房子公開實施拍賣,拍賣所得優先受償,如此一來,房子很有可能被其他買家以市價買走。即便恰被買方A買走,但由於仍是買賣性質,二手房交易稅費也不可避免。
損招二假合同降低交易額
陰陽合同,指二手房買賣雙方簽署兩份合同,一份合同是真實成交價格,另一份合同是爲了規避個稅的虛假成交價格。
實情:徵稅基準有系統估價
想通過合同進而在成交價格上做文章,至少在昆明市行不通的。“已經是老黃曆了”,昆明市地稅工作人員表示。他提到了昆明房產交易稅收評估徵管系統。
該系統去年7月1日全面上線,通過市場調查、專業評估,根據昆明實際,制定統一的評稅技術標準,依託計算機評稅軟件系統,應用房地產估價方法,按照規定的程序對納稅人交易的存量房進行市場價格評估,得出存量房交易價格估值,將估值下浮一定比例後,形成存量房交易價格評估值。在二手房過戶時,合同價高於系統估價的,以合同價爲徵稅基準;低於系統評估價的,以系統評估價爲徵稅基準,即“就高不就低”。
所以,一切想在合同價格上做文章的,恐怕都行不通。
損招三先簽協議後過戶
利用“購房滿5年且爲家庭唯一住房的,免徵個人所得稅”政策,出售未滿5年的住房時,採用先簽協議後入住,滿5年後再過戶的辦法。
實情:雙方都有機會反悔
王強認爲,該辦法風險太大,且不說政策有無變化,但是市場行情的變化就讓買賣雙方之後的行爲存在未知。如果房屋價格上漲,那賣方可能會中途反悔;如果房價下降,那買方又會反悔……
損招四開公司再散夥
二手房交易的買方A以房款、賣方B以標的房產爲出資,成立合夥企業,然後散夥,清算財產,買方A分得房產,賣方B分得房款,憑散夥手續及清產覈資文件辦理房產過戶。
實情:操作成本高可能還是要繳稅
雲南凌雲律師事務所律師李春光認爲,這種辦法仍不具有操作性,這期間會涉及評估費、過戶等成本。另外,公司成立與解散並非那麼容易的,一旦被查出雙方的真實目的,不但過戶行爲是無效的,而且還會涉及相關逃稅等法律問題。另外,也有法律界人士分析,如果註銷公司分配房產,稅務管理部門審覈後如果視同房屋轉讓,那麼稅費不可避免。
損招五連環假離婚
這種辦法通過離婚、結婚、離婚再復婚分三步實現,第一步,買賣雙方夫妻離婚;第二步,賣方房主與買方異性結婚,房產證上加上對方名字,然後再離婚,房屋歸屬買方異性;第三步,買賣雙方夫妻各自復婚。
實情:就是惡搞
有法律界人士認真分析稱,除了道德風險外,離婚登記時,離婚協議上子女、財產歸誰都要寫清楚,不管寫上財產歸哪一方,若再婚,在法律上這些財產就是這一方的婚前財產,將來即使再離婚,也不能分割這部分財產。另外,如果通過贈與方式轉移房產,還涉及到公證費、契稅等稅費……
李春光更是理解爲是網友的惡搞。他強調,也就是說,所有的所謂“避稅攻略”不但操作性不強,且均存在法律等方面風險。(趙航和彥青)