|
||||
3月初,新“國五條”出臺令買家擔心廣州細則出臺後可能導致稅費支出大增,希望搭上“末班車”在廣州細則出臺前出手購房及辦好相關交易手續,令二手市場在3月份初出現交投小高峯,大量二手房買家集聚房地產交易中心辦理過戶。
而相對於心焦的買家,賣家顯得不緊不慢,由於廣州二手房市場“求大於供”,部分業主心態進一步增強,議價空間收窄,甚至有部分稀缺學位房的賣家坐地起價。業內人士分析,隨着新政細則的出臺,二手房市場在未來將受到明顯抑制,掛牌量和成交量都將有所減少。
買家反響不一
前日,記者走訪珠江新城的廣州房地產交易登記中心後發現,仍有辦理二手房過戶業務的買家前往交易廳,連續幾日該中心辦理的業務量都是平日的兩三倍。記者隨機採訪了幾位二手房買家,發現大多數前來辦理過戶的購房客都是剛需業主。
陳先生年前在越秀區買了一套30多平方米的學位房,因爲工作比較忙一直沒有時間來辦理相關手續,聽聞政策變化的消息後,房產中介也多次來電催促,陳先生選擇請假前來辦理手續。“之前已經買了一套房,但沒有學位,眼看小孩上學的年齡已經到了,迫不得已只能再買一套學位房,雖然不是首套房,但我們這種情況應該也算作剛需。”陳先生向記者表示,雖然總購房款不超過90萬元,但該房很多年前只值幾萬元,按新的規定徵稅的話,一下子要多出10多萬元的稅款,這對於普通工薪階層來說是一筆不小的開銷。
相對於在房地產交易登記中心急着過戶的買家,也有一些買家顯得較爲平靜。中原地產芳村大道分行高級營業經理周慶傑說,傳言佛山繳納社保需要滿三年才能購房,有部分外地買家擔心廣州也會如此,造成這部分買家較爲擔憂,可能會加快他們入市,但這部分人不多,只佔一兩成左右。中原地產京溪二分行營業經理呂旭成也表示,大部分買家心態都比較平穩,只有不超過兩成的買家較爲緊張,擔心自己不符合購買資格或二套房首付提高。他表示,畢竟經過前幾年的限購、限貸等政策之後,買家已經見怪不怪。
中原地產棠德二分行營業經理吳永華表示,天河車陂板塊歷來很受買家歡迎。在房源缺少的情況下,許多買家要爭奪一套盤源,因此即使新“國五條”出臺,也很少觀望的情況,而追價現象亦比較多。
實際上在“20%差額增稅”的細則出臺之前,廣州二手房市場一度陷入低迷,即使在“國五條”發佈後也沒有改觀,直到3月份細則的出臺才改變了一切。2月份因春節假期的影響,市場交投活躍度本來就不高。從陽光家緣網站公佈的各中介公司二手房網籤數據分析,2月份已經實行網籤區域的二手市場交投活躍度比1月份明顯下降,降幅約50%。不過,成交均價的變動幅度則較小。據合富置業成交數據統計,2月份整體市場二手住宅成交均價爲17566元/平方米,比1月份輕微下降5.2%。
賣家心態轉強
新“國五條”出臺後,業主因擔心售出物業後,日後再次購房時門檻會因新政而增高,因此,不急售的業主大多心態都比較強硬,議價空間較1月時再度收窄。據合富置業統計數據顯示,現時市場上業主願意讓價的平均幅度只有1.3%,而去年年底到今年春節前業主願意讓價的平均幅度可達5.4%。
合富置業市場經理樑燕明表示,目前市場上大部分在售房源價格堅挺,業主大多不接受議價,到價即賣,而個別出售意願不強的業主,會出現反價或將物業轉賣爲租的現象。不過,在個別板塊還是會存在一些“有心賣”的業主願意接受小幅議價的情況,如天河北現時有部分“有心賣”的業主有時也會順水推舟,在價格上作出一定的讓步,但幅度不太大,讓價空間最多也只是3%-5%之間。
五羊新城的一家房產中介告訴記者,在2月20日“國五條”發佈後,市場反應還算淡定,但3月初國家放出“20%差額徵稅”的細則辦法後,業主心態明顯增強,有少數房源的業主坐地漲價。李先生是明月二路的一處樓梯樓的業主,他的這個房源從年後就一直掛在該中介行,該戶型面積97平方米,此前的報價是197萬元,新政發佈後,李先生將掛牌價調整到200萬元。房產中介透露,這並不是該中介行上漲幅度最大的房源。業主李先生告訴記者,新政推出後,不少二手房買家急着買房,他在兩天內就接到了四個看房請求,“在供不應求的情況下,適當的漲價也是順勢而爲。”記者瞭解到,這一週內在這家中介行掛牌的二手房源中有超過三分之一的業主調高了售價。
這種現象也得到了一些分析機構的驗證。高力國際分析,地方執行細則落實後,可能對二手住房市場產生兩方面影響。首先部分賣家將出現觀望心態,而導致掛牌量以及供應量的下降。另外部分賣家可能會通過提高掛牌價的方式將額外稅負轉嫁給買方。對於第一種情況,賣家之前持有物業的期限會對其決策產生一定影響,由於之前的規定是持有滿五年且是唯一住房的可免徵個人所得稅。如果該規定繼續執行,未滿五年持有期限的賣家可能會採取等待策略,這會進一步降低二手住房掛牌量。
記者蔣哲