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國五條出臺,政策要求二手房交易須徵收差價20%的個稅。這讓許多二手房買賣者着急,想在政策正式實施前繳稅過戶,但記者發現,有貸款尚未還清的二手房必須提前還貸且到銀行辦理解抵押手續才能正常過戶。而眼下,銀行受理此項業務已經力不從心。辦理速度減緩,如此一來,很可能讓購房者承擔多繳的稅。
解抵押銀行力不從心
所謂“解抵押”,是指貸款尚未還清的二手房再次出手時必須經過的流程。房主先要提前還貸,然後在銀行解除該套房屋的抵押登記後,才能正常地繳稅過戶。而這類二手房在目前市場上佔據相當大的比例,尤其是一些未滿五年的房子,房貸基本上都沒有還清。
“現在除了繳稅大廳、過戶大廳一片繁忙外,銀行也相當忙,解抵押都辦不過來了。”上午,埃斯克羅北京不動產服務公司運營總經理鄭冀寧對記者表示,原來最快一週就能辦理完的手續現在銀行都往後拖,什麼時候能辦完,銀行沒有準信。
據記者瞭解,銀行這項服務基本上是外包給抵押公司,由抵押公司幫助完成。面對越來越多的二手房,銀行也只能將辦理日期往後順延。
雙方可在合同內約定解抵押時間
由於這是一項必需的流程,因此,部分二手房很有可能在新政正式實施前不能完成解抵押。按照程序,房主先要向銀行申請提前還貸,然後與銀行預約解抵押的日期,隨後還有三個工作日的歸檔期。當歸檔期結束後,房屋可正常過戶。銀行解抵押是要“積攢”一批房子統一辦理,而之前這個流程辦理時間根據銀行而各有不同,有的需要一週,有的需要二三十天。而政策很可能在一個月內在北京落地。
如此一來,吃“啞巴虧”的就是購房者了,因爲辦理解抵押的前提條件是雙方已經簽訂了買賣合同,房主如果在新政正式實施前不能辦完解抵押手續,如果合同上沒有約定,購房者將承擔產生的後果。
對此鄭冀寧提醒購房者,按照以往慣例,政策正式實施時,以網籤日期來界定是否按照新政執行,但是此次細則還未出臺,他提醒交易的買賣雙方,可以將房主解抵押的日期落實在合同上,比如說規定在某個時間節點內辦理完畢,雖然此操作需要得到房主的認可,也有一定難度,但是對於購房者來說是權益的保障。因爲新政正式實施後,購房者或將替房主繳納20%的個稅。
另外,買賣雙方還可以自行商量20%的個稅互相承擔的比例,如果房主對房價咬得死,不肯承擔個稅,合同上可註明新政實施後解除合同。