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市民劉先生,正準備將手上唯一的小房子賣掉,然後換一套大房子。然而,個稅新政一出,他算了一筆賬,發現他一買一賣,總交易成本竟然高達78.48萬元,讓他無法承受。
劉先生在龍江的辰龍雅苑,有一套42平方米的精裝修酒店式公寓,是2009年以總價49萬元買的,因爲是65年住宅性質,所以能落下戶口,而且還是旁邊一所小學的學區房。由於即將結婚,劉先生想把這套房子賣掉,再買套三室兩廳的大房子,作爲婚房。
目前劉先生已經把這套房子掛到搜房、365等網站的二手房頻道,掛牌價爲82萬元,而且是淨得價。他算了一下,如果按差額20%徵個稅,這套房的個稅將達到:(82萬一49萬)X 20%=6.6萬元。比現行政策按總價1%繳8200元個稅,要多5.78萬元。加上總價1%的契稅,5.6%的營業稅,以及2.4%的中介費,總交易成本達13.98萬元。
這還只是賣房時的總交易成本。劉先生準備到奧體一家樓盤買套120平米的二手房,房主報出的淨得價爲300萬元。由於房主2009年買房時的價格是120萬元左右,差額達180萬元,光個稅就要繳36萬元。劉先生還要繳總價1.5%的契銳,5.6%的營業稅,以及2.4%的中介費,加起來是28.5萬元。總交易成本達到64.5萬元。
劉先生這麼一算,賣房的總交易成本13.98萬元,買房的總交易成本達64.5萬元,加起來總成本高達78.48萬元。他對此膛目結舌:“以小買大的換房成本,跟我賣掉手上這套房子的總價82萬元,差不多了!那我怎麼還換得起房?”
鬱悶的劉先生,只能放棄換房。
買房故事
準備買婚房的犯了愁:兒子結婚成本一下多了20萬
站在房產交易中心附近的報紙閱讀欄前,60歲的市民胡先生緊鎖眉頭,和旁邊駐足的路人,交流着信息。面前的報紙標題寫着“房價差額100萬,要交20萬個稅”。“我兒子結婚的成本,一下多了20萬元。”胡先生告訴記者。
胡先生說,他前兩天就看到的這條新聞,這讓他有些意外:“我們剛和賣房人談攏價格,合同還沒簽,估計是趕不及在政策執行前過戶了。要是這樣,稅費一項就要多交20萬元。”
胡先生告訴記者,他們看中的是江寧上海明珠花園的一套二手房:“房子100平方米左右,總價大概120萬元,價格也是剛剛纔和房主談攏的。”胡先生說,這房子是給兒子做婚房用的:“兒子快30歲了,才結婚,這是他的首套房。按照之前的計劃,首付3成,也就36萬元。”胡先生說,他和兒子好不容易湊了40萬元,打算做首付和繳稅用的:“按舊政策算的話,個稅也就1萬多元,40萬應該夠了。
前天胡先生看到出新政的消息,立刻打電話給房主,問房主房屋原價:“房主說當時買的時候房子才20萬元左右,差額差不多在100萬元左右。雖然房子已經滿5年,但因爲不是唯一住房,要是按照新政執行按差額的20%徵收個稅,光個稅就要交20萬元。”胡先生說。
“價格纔剛剛談攏,要是等簽完合同、等貸款發放,至少要一個月,那時候肯定要趕上按新政收取個稅了。”這讓胡先生大爲煩惱:“賣家不會支付這筆費用的,肯定會把這20萬元轉嫁到我們頭上。可是我到哪裏去湊這多出來的20萬元阿!”
還值得投資嗎?
100萬的房子賣120萬虧3.36萬元
3月1日國務院公佈嚴格按差額20%徵個稅的政策,使得整個房地產市場出現較大波動。
許多市民都在計算,自己的房子如果出售,需要繳多少個稅及營業稅、契男之。還有一些計劃投資房產的市民,開始重新計算,在新的稅費政策下,如果現在投資一套房,幾年內房價漲多少,自己才賺錢?
金陵晚報地產研究院一位專家,舉例測算,假設已有一套房,現在再以1萬元/平米,投資一套總價100萬元的新房,假設3年後房價漲到120萬元再出售,扣除資金成本、利息、稅費,自己還能剩多少純利潤?
首先,買房人需要支付6成首付,即60萬元。另外40萬元,申請商業貸款,貸30年,貸款利率爲基準利率6.55%的1.1倍,即7.205%,按等額本息法,每月要還房貨2716.51元。前3年的利息成本,約爲7萬元。
由於是第二套房,需要繳納房屋總價3%的契稅,即3萬元。帶電梯的房子,維修基金爲120 x100=1.2萬元。
根據以上數據,這套房3年後出售時,將要承擔的總成本(不含出售時的稅費)爲7萬十3萬十1.2萬=11.2萬元。
假設這套房3年後以120萬元(雙方各自付稅)出售,買賣雙方還要繳稅費和中介費。若按差額20%徵個稅,個稅=(120萬-100萬)x20% =4萬元。營業稅=120萬x5.6%=6.72萬元。中介費=120萬x1.2%=1.44萬元。賣家要繳的稅費和中介費一共爲12.16萬元。(假設買家是首套房,買家要繳納契稅120萬x1.5%二1.8萬元,還要繳納中介費120萬x2.4%=2.88萬元,買家一共要支付4.68萬元)
綜上所述,這套房的總投資成本及交易成本,累計爲11.2萬+12.16萬=23.36萬元。
而這套房的賬面升值爲:120萬-100萬元=20萬元。20萬-23.36萬=-3.36萬元。
算下來,100萬元買下這套房,3年後以120萬元出售,不僅不賺錢還虧了3.36萬元。
如果這60萬元不作爲首付投入房地產投資,而拿來存銀行,收益有多少?部分銀行3年定期存款的利率爲基準利率1.1倍,即4.675% , 60萬元3年定期存款的利息=60萬元x4.675% x 3,約等於8.4萬元。
地產評論
房產投資價值軌道
金陵晚報地產研究院專家測算,現在買100萬元房,3年後120萬賣,扣除利息、稅費和中介費等成本,不僅不賺錢,還虧本3.36萬元。另一機構測算,現在首付三成買下總價100萬元房產,5年後的出售價爲至少要達到132.06萬元,房價漲幅達32.06%,纔不虧本。
這表明,從限購限貨到個稅新政,國務院打出的這一套“調控組合拳”,
正在有效打擊投資投機型需求。由於高昂的稅費成本和利息成本,短線炒房,正在變得無利可圖。
過去十年房價漲幅較大,部分城市的房價漲了3倍-5倍,許多人閉着眼睛投資,也賺了大錢,大批人因爲投資房產成了百萬富翁、千萬富翁甚至億萬富翁,這種發生在我們身邊的財富神話,使得中國許多城市出現了“全名炒房”熱潮。
然而,自2010年以來,政府實施了一連串的房地產調控政策,房價快速上漲態勢已得到有效遏制,預計未來的房價也不可能再像前些年那樣猛漲,再加上按差額20%徵個稅等政策出臺,房地產的投資屬性已大爲消減,炒房的預期收益已驟然下降。
實際上,2010年以來南京已經出現了部分市民投資房產、卻至今仍未解套的案例,買房虧本的現象已經出現,一些專家甚至給出了“亂買房是傻瓜”的辛辣點評。
未來投資房產正逐漸迴歸價值投資軌道,可能要尋找到租售價格比高的房子,以租養貨,長線投資,纔是趨勢。