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3月1日,被稱爲“國五條”細則的《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》發佈,隨即引發業內外強烈關注。地產股受重創,一線城市二手房現拋售潮,新房市場磨刀霍霍。長沙市場波瀾陣陣,二手房諮詢出讓熱情高漲。甚至有業內人士稱:長沙的二手房在經歷寒冬前的“狂歡”。
各地方細則未落定,以上海爲代表的部分城市,開始出現對各自即將出臺的細則進行預判。數日過去,新政對長沙樓市影響幾何?對未來的長沙版細則,業內各方人士又有哪些預測?
新政
可能是比較重要的轉折點
何洪偉(湖南順天經營管理公司總經理):相對以往的調控政策而言,這次的政策,更加有針對性,作用更加明顯,可以說是這麼多年來最具有鮮明特徵的一次調控政策。以往的政策多是提高准入門檻,而這次則針對交易環節。
對房地產發展而言,這次可能是一個比較重要的轉折點,使得市場上靠投資住宅獲利的方向發生根本變化,從而優化房地產開發的結構與城市配套。
跳樓價甩賣是小概率事件
李傑(汀湘十里銷售部經理):可以預計,近期全國都會出現二手房交易的小高潮,一直持續到實施細則出臺,長沙也不會例外。但不會出現恐慌性拋售,出現跳樓價甩賣的極端情況也會是小概率事件。
新房成交量會增加
朱亮(長沙萬科地產銷售經營部經理):目前賣方市場環境下,增加的稅收預計均由購房者承擔,若差額徵收個稅開始實施,短期二手房成交將大幅減少,而中長期看會導致新房的需求提升,增加新房成交量。
二手房在長沙成交量不到總成交量的10%,此舉措影響範圍和波及人羣相對較小,長沙仍是一個以剛需主導的城市。差價20%的個稅政策若長期執行,對改善型及高端客戶打擊較大,舊房源難以出手,從而影響再次購買。
政策對長沙不存在較大影響
盛巍(好萊城營銷總監):這次的政策對一線城市或其他房價畸高的城市而言,確實是一劑及時良藥。而長沙作爲中部地區經濟實力、居民收入等指標位居前列而房價卻位居倒數的城市而言,這樣的政策不會存在較大的影響,因爲目前長沙住宅市場已是投機客離場,投資者難尋,剛性需求當道,這不正是國家進行房地產調控的目的嗎?預計長沙版細則3月下旬出臺。
樓市影響
大戶型暢銷小戶型受挫
李豔(山水英倫莊園營銷總監):長沙樓市正值由剛需往改善型需求發展的關鍵時期,“國五條”及地方細則的實施可能會影響長沙整個樓市的格局產生變化。比如長沙樓市的大戶型將會越來越暢銷,小戶型銷售將會受到影響。
高端客戶受擠壓
鍾浩(湖南置業通地產顧問有限公司董事長):長沙屬於二線省會城市,但卻沒有某些一般一二線城市房價那麼高,這主要源於長沙樓市整體供應結構的關係——剛需樓盤佔比達8成,所以,新政對於長沙樓市的總體影響不會太大;但加強版的銀行信貸政策會對高端樓盤產生影響,高端客戶將進一步受到擠壓。近期出現的二手房拋售現象不會持續太久,屬於市場短期行爲。
會打擊改善型需求購買慾
王曉陽(長沙達觀文化傳播有限公司總經理):“國五條”細則尤其側重對新房的限制,二套房首付比率的上調,貸款利率的提升,這都會影響到改善型客戶的購買,而長沙市場從去年十月開始就發展爲由剛需與改善並行的局面,新政的推出無疑會打擊改善型客戶的購買慾,但經過3-4個月,市場又將適應政策的調整,屆時市場會恢復過來。
新政
限購區域或擴至長沙全市
朱亮:調控目標在一季度公佈,意味着地方政府將在未來的一個月內陸續公佈各自的調控目標及相匹配的調控措施。我預測長沙版細則的限購範圍會擴大:根據“國五條”細則中“限購的城市要將限購區域統一擴大至城市全部行政區域”條款可知,長沙限購區域可能由內五區擴大到整個長沙市;
第二個我預測限購會趨鬆:長沙商品房供大於求,其中住宅庫存爲1200萬平方米,商品房庫存達1600萬平方米,供銷矛盾突出,增加供給的措施可能不會在長沙強制執行;
此外,長沙房價不屬於上漲過快的範疇。綜合“國五條”中的“區域調控差異化”條款,預計長沙版細則不會太嚴。
學習香港二套房稅收增倍
李豔:長沙估計還沒那麼快,看“兩會”後的市場情況。長沙版細則在限購上可能會加強。比如90平方米以下限購持續,144平方米以上的大戶型進入限購範圍,縣市的二套房鑑定加強。長沙甚至會在後期學習香港的政策,對非本地戶口購買二套房採取稅收增倍的措施。
政策制定將差異化
鍾浩:“國五條”細則是國務院下發的關於房地產行業調控的政策指導性文件,長沙必將積極貫徹執行,但也會結合長沙的實際情況制定與其他一二線城市略有差異的細則。
長沙應不會加碼
何洪偉:長沙版細則,我預計“兩會”一開完,3月底不到就會出臺。長沙版細則主要可能還是會延續以往的政策。比如限購90平方米以下戶型,限購主城區,提高二套房的首付比例等一些交易門檻,另外在交易稅收環節,也會加大。但在中央版本的基礎上,應該不會出現加碼的情況。
落地預判
不一定會出臺專門細則
劉偉亮(合能地產長沙分公司副總經理):長沙不一定會出臺有專門的細則,因爲長沙的房價控制還是比較好的。如果考慮到物價上漲、通貨膨脹等因素,長的房價上漲微乎其微。
後期可能會採取限漲措施
王曉陽:估計“兩會”開完,4月初會出臺長沙版細則。長沙版細則一定會加大限購的力度,可能會加大144平方米以上的大戶型限購,會採取“劃區域、分價格”的措施。二套房方面,我預計的調整爲:首付比率增至五成,差額個稅20%且呈階梯式增長。後期長沙可能會採取限漲的措施,在限價的基礎上限漲,比如一年之內價格上漲幅度不得高於10%。
買房“一步到位”趨勢擴大
李傑:長沙可能在全國率先出臺實施細則,最快本月底會出臺。以下事項是大概率事件:
1.賣家惜售,或直接向買家提出淨收益額度,導致二手房價格高企;2.二手房交易量下跌甚至導致二手房交易進入冰凍期,導致部分中介關門;3.二手房的擠出效應,對新房市場會是利好,導致新房成交量、價格小幅上揚;4.出現“儘可能一步到位,能大盡量大”的購房趨勢;5.貸款方面,長沙不屬於房價上漲過快地區,仍將基本保持現有政策;6.房產稅在湖南最多選擇1-2個城市試點,不針對普通商品房,甚至不針對住宅產品或者不針對自然人名下物業;7.長沙或參照現行限購辦法,對90平方米以下的二手小戶型限購,房屋租賃市場較之前更加活躍。 (記者洪虹)