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單價一萬二買一還送一五環旁邊低價盤快銷爲哪般?
“東五環旁邊的房子才賣12000元,而且買一送一,比周邊的房子便宜好多。開發商說手續還不完全,但未來幾個月肯定都能辦下來,到時候房價肯定會大幅上升……這樣的房子我能買嗎?”近日,讀者王女士致電《廣廈時代》,說有人向她推薦了一個樓盤價格很“實惠”,但又因爲手續的問題有些拿不定主意,想諮詢一下。瞭解初步情況後,我們也對這樣的“低價”樓盤感到很好奇,決定進行一次探訪。
●商住樓盤給出“白菜價”全款享受七三折
週末,我們按照王女士給出的信息,來到該樓盤位於南三環的臨時售樓處。不大的售樓處裏,擺放着沙盤和模型,簽字桌前擠滿了前來諮詢的買房人。一位銷售人員表示,之所以把售樓處設在這裏,是因爲項目工地還在緊張施工,交通和環境都不便進行接待。不過對於樓盤周邊的區域規劃以及發展前景,銷售人員還是藉助牆上的示意圖進行了詳細介紹。
“我們是商住loft樓盤,買一層送一層,現在的銷售均價爲12500元/平方米,帶精裝修,如果可以全款付清,還將享受額外優惠。”全款付清能享受到什麼樣的額外優惠呢?這位銷售人員舉了個例子:以現在在售的47平方米戶型爲例,按照正常售價一套在61萬左右,摺合均價約爲13000元/平方米;如果能在兩週之內交齊全款,可以享受到的優惠價格僅爲45萬元,摺合均價爲9600元/平方米,相當於7.3折的優惠。
9600元的均價,在整個區域來看屬於什麼水平呢?據瞭解,該樓盤所處的區域屬於東部重點經濟發展區域,前不久開通了區域內的地鐵線路,周邊樓盤價格也在穩步攀升,其周邊新建住宅的最低價格在17000元左右,少數低密度高檔樓盤價格已逼近3萬;而同爲商住樓盤的同類項目,價格也在14000元以上。
同樣一個區域的樓盤,享受差不多的配套與資源,爲什麼價格相差如此之多呢?即使放眼北京整體樓市而言,五環周邊的新建樓盤,均價也已直衝兩萬大關。這家樓盤賣出“低價”背後,是否藏有隱情呢?銷售人員對此的解釋很直接:“項目周邊交通還不成熟,離地鐵有4站左右距離,生活配套不齊,手續還沒辦完。”
●“五證”不全違規出售低價背後藏“貓膩”
手續沒辦完指的是什麼?在許多看房人的一再催問下,銷售人員不得不說出實情,也就是該樓盤“五證”不全。
業內人士表示,所謂“五證”,是指房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》,簡稱“五證”。其中前兩個證由規劃委員會核發,《建築工程施工許可證》由建委核發,《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》由國土資源和房屋管理部門核發。
“實際操作中,買房人主要看《預售許可證》就行,因爲《預售許可證》是五證的最後一關,前面四證都全了,房地產管理部門纔會發《預售許可證》。所以,只要沒有《預售許可證》,就能說明這房子是五證不全的。”業內人士表示。
按照政府規定,“五證”不全的房子不得入市銷售,而售樓處的工作人員卻並不擔心。“其實沒什麼,現在很多商住樓盤都是這樣做的,先簽合同交錢房子就是你的了。”售樓人員表示,他們樓盤目前只有《國有土地使用證》和《建設用地規劃許可證》,其餘三證都還沒有辦下來。“其他三個證目前正在辦理當中,施工許可證雖還沒下來,但是我們有政府部門的批文,辦下來只是時間問題,而另外兩個證最快兩三個月就能辦下來。”說到這裏,他話鋒一轉,“也就是現在證沒辦齊所以價格低,真要證照齊全了價格肯定要高得多,所以對你們買房人來說,不就是機會嗎?領導說下個月如果施工許可證出來了就要漲一次價,要買現在就最合適。”
●改變用途涉嫌變相融資
居住舒適度隨價格打折
在我們因爲“五證”不全表示憂慮時,一個項目主管人員主動過來做起了講解說明工作。“你可以放心,我們在籤合同時都會約定,保證明年10月按時交房,交房後兩年內負責辦下房產證。如果屆時沒有辦下房產證,開發商保證可以退房並給以購房款10%的賠償金。”此外,該主管一再強調最好能全款付清房款,“如果付全款最少能省15萬,而且貸款的手續很麻煩,辦下來的時間也長得多。”
此外,在查閱《國有土地使用證》複印件時我們發現,該樓盤土地用途一欄標明的是“工業”,而出售的則是商住公寓,明顯有改變土地使用性質的嫌疑。
業內人士表示,上述樓盤以低價爲誘餌,掩蓋其證照不全違規銷售的事實,實際上很可能是爲了變相融資。“政府部門對土地用途的變更控制很嚴格,購買五證不全的商住項目存在較大的法律風險。如果屆時無法辦下房產證,購房人要面臨空等兩年多的結局。而所謂10%的賠償金,只是相當於開發商使用資金的利息,近三年時間總共10%的利息,其成本遠低於公開市場借貸。”
另外,市場人士也提醒購房者不要只貪圖房屋的低價,更要多看看房子本身的品質及配套。“上述項目雖然價格低,但居住密度大也是難免的,每層竟然有30多戶;而作爲loft商住樓,總層高僅有4.2米,舒適度也無法保證。”
●法律小貼士
購買“五證不全”房產的風險是什麼?
法律人士表示,銷售的房子如果五證不齊全,不但辦不出產權證,連簽訂的預售合同都無效。一手房實行網上合同備案操作,五證不全的房子即使買房人付了錢、簽了預售合同,也不能在房地產交易中心做網上合同備案登記。萬一開發商又把這房子賣給別人,糾紛就來了。另外,如果開發商最終辦不齊五證,買房人就不可能得到房子產權。
有的開發商即便取得預售許可證,從交房到開發商拿到大產證、給買房人辦小產證還有一段很長的時間。開發商爲了避免在交房時間上違約,會先和買房人辦理交房,但無法出具房屋交接書。等到各項驗收通過,開發商取得大產證後,才能再給買房人辦小產證。
在這個時間段裏,如果原買房人憑預售合同就把房子轉賣給別人,但因爲是期房無法辦理轉讓備案登記,原買房人又在獲得房子產權後迅速賣給第三個人並辦理了產權過戶,法院會以產權登記的效力更高、交易有效爲由,判定產權歸善意第三方。沒有辦理產權過戶的就只能向賣方要求歸還房款。
如果期間有債務存在,又有了上面的抵押的狀況發生,協議約束不到善意第三方,而且約束買家也只是主張求償,無法保證房子最後還是到你手上。