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近日《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》提出的新“國五條”再次讓房地產市場風聲鶴唳,其中對二手房交易稅“應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵”尤其引起關注。日前,包括廣州等在內的城市都傳出二手房交易高潮消息,新政對二手房市場的“凍結”趨勢已成多數一二線城市的主流判斷。
不過,中山市場對此反應卻極爲淡定,多家房產中介公司及房產市場研究機構透露,選擇按差額的20%計稅方式向來爲中山二手房交易的主流方式,因此新政對中山房產市場影響不大,成爲此次新政下少數的“淡定”城市。
【市場】
差額計稅早已應用
近年來,因在周邊房產價格“漲聲一片”的城市中保持着相對較低的增速,中山被冠以“房價窪地”的稱號。以5年爲一個計算週期,據統計,廣州市房產均價從9000元/平方米上漲到15000元/平方米,漲幅超過50%;深圳市也從13000元/平方米上漲至19000元/平方米,漲幅接近45%;佛山市從5300元/平方米上升到7500元/平方米,漲幅爲35%;甚至惠州、江門等三線城市,近年來的房價漲幅也超過30%,城區均價已超過中山。
根據中山《二手房地產買賣稅費項目及標準》,可視情況按以下兩種方式之一徵收營業稅、個人所得稅、土地增值稅:一種是具實徵收,即成交價與原購入價差額的20%,也就是國務院本次所規定的計算方法;另外一種計稅方法稱爲覈定徵收,是房產出讓總價的3%。據房產市場研究機構檢測,中山5年來每平方米的房價只漲了900元左右,漲幅約爲20%,遠低於其他城市,因此據實徵收形式成爲市場主流選擇。
“房價漲幅慢,反映在二手房交易市場,差額計稅方式就比總價比例計稅方式划算得多,”滿堂紅中山分公司副總經理陳曉華分析道,“比如一套城區原價80萬元的房子,現在價格以90萬元計算,如果按總價3%的稅率算,就有2.4萬的稅費;如果按差額的20%計算,只有2萬元的稅費。這種房價結構很常見,據我們的統計,也是大多數二手房交易過程中採取的主流計稅方式。”
【趨勢】
新政對本土影響甚微
陳曉華透露,新政下中山二手房地產市場略有感應,週末意向客戶同比上升了兩成左右,“但都以諮詢政策爲主,也有一些業主和客戶在催促交易,但我認爲這是因爲不明白政策明細所造成的,對整個市場的影響不大。”他還透露了一個新的現象,目前已接到部分廣州的意向客戶,新政對一線城市的影響或將市場交易延伸到三線城市。
合富輝煌中山公司項目經理黃夢蝶認爲,中山目前的房市消費主要以剛需爲主,在存量足夠的情況下,二手房交易難成主流。“這也是新‘國五條’難以撬動整個中山房市格局的原因之一。”根據大信置業營銷中心的監測,在剛剛過去的一年,中山樓市每個月平均消化了50萬平方米存量,創下新高的10月份消化了79萬平方米。在不算入待建的項目和以後新增預售項目的情況下,剩下的庫存量已經達到600萬平方米。
“對比2010-2011年,外地投資者進入中山少了很多。我們監控到的去年中山二手房數據中,成交的客戶95%是外地人,只有5%是本地人,這意味着有幾套房子的本地人不再需要房子,而人口不見增加的外地人需求有限,加上投資客的撤離,市場很難在短期內上漲。如果這次新政對廣州等一線城市影響深遠,也有可能成爲中山房市的一個轉折點。”陳曉華說。
業界估計,地方在落實“新五條”細則中或將對“按總價3%或差額20%”計稅方式統一爲“按差額20%”計算,對“持有唯一一套住房5年以上免稅”或將作出年限調整。
[業界聲音]
漲幅空間不大新政“凍結”效應難成
滿堂紅中山分公司副總經理陳曉華:
中山在中短期內都不會出現房價高漲的可能,這是由存量結構和消費能力決定的。在這種前提下,從長遠看,新計稅方式對中山二手房交易方式幾乎沒有太大影響,更談不上“凍結二手房市場”之說。不過,目前網上的一個有關“新政推動城鎮化建設”的解讀,我認爲有一定的可取之處,但就中山市域範圍來說意義也不大,畢竟中山城區和鎮區房價相差較小;如果把這個概念放在一二線城市和三線城市的市場對接層面,就有一定的道理,比如新政對廣州、珠海等高價房城市在二手房領域的抑制,必定會催生更多的“雙城族”,選擇三線城市購房的消費者可能會增加。
剛需消費結構決定中山“淡定”主調
合富輝煌中山公司項目經理黃夢蝶:
中山消費羣以剛需爲主,這決定了二手房交易發展的有限空間,也就是說剛需消費結構決定了中山的“淡定”主調。新政的焦點是二手房交易個人所得稅的計稅問題,這對於大部分一線城市來說是一個非常大的變動,但對於中山來說,除了短期內的觀望之外,長遠來看是影響不大的。從目前我們掌握的情況來看,新政對一手房交易的影響不大,這意味着二手房交易市場目前還是相對穩定的,並未出現類似北上廣排隊籤合同等的現象。(記者/羅麗娟)