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3月1日公佈的《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發〔2013〕17號)(以下簡稱《通知》)強調,對個人自有住房轉讓所得依法嚴格徵收20%個稅。通知一出,立即引發社會各界強烈反響和爭議。昨天,有稅務專家討論這個問題時指出:“覈實房屋原值”政策規定是否會調整,是後續值得關注、《通知》精神能否“落地”的最大懸念。
徵收20%個稅實爲“老規定”
早期因部分業主無完整憑證,房屋原值難以確定,故稅務機關“據實徵收”外,又推出“覈定徵收”
“對個人自有住房轉讓所得徵收20%的個稅,是我國《個人所得稅法》和實施條例中早就有的規定。我國的稅法規定,個人轉讓住房,以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用後的餘額,爲應納稅所得額,按‘財產轉讓所得’徵收個人所得稅。但這次國辦發17號文公佈後仍在大衆中引起軒然大波,其實,都是這個‘房屋原值’惹的禍。”稅務專家說。
根據我國稅法,個人住房轉讓是按照財產轉讓所得徵收20%的個人所得稅。對所得徵稅,可以在稅前扣除房屋原值和合理費用。但在實際徵管中,由於各種歷史原因,一些納稅人不能提供完整、準確的房屋原值憑證、不能正確計算房屋原值,對此,稅法又規定,可由稅務機關覈定其原值。這樣,就有了“據實徵收”和“覈定徵收”兩種做法。
因爲房屋原值和合理費用的多少,直接關係到納稅人的稅負輕重。這裏,成爲了徵納雙方“爭奪”的領域。
沒有完整憑證的,怎樣覈定房屋原值?我國稅法沒有明確的規定,這個解釋權就留給了財政部和國家稅務總局。
2006年,國家稅務總局專門就此下發《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發[2006]108號),對這些問題一一予以明確。
“問題是,該政策十分明確地把是否能提供完整證明材料、覈實房屋原值這一主動權交給了納稅人。在房屋升值不多的情況下,據實徵收和核定徵收兩者間的稅負差距不大,但在後來房屋都大幅升值的背景下,兩者間的稅負差距越來越大。於是,在二手房交易中,大家普遍是棄據實徵收選覈定徵收,以致後來二手房交易雙方可能都不知道還有按20%稅率據實徵收一說。結果,這次國辦發17號文只不過強調舊政策從嚴執行,但許多人都以爲是新政策而議論紛紛。”稅務專家分析。
“依法嚴格”意味奪回主動權?
稅務專家透露,1996年登記條例出臺後的交易,都可以查交易契稅準確算出“房屋原值”
國稅發[2006]108號文規定,納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應納稅額的,稅務機關可根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條的規定,對其實行覈定徵稅。
什麼是納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證?從目前各城市實施的情況看,都是把主動權交給了納稅人。
以廣州爲例,不能提供五種證明材料,包括合法、有效的售房合同,合法、有效的購房合同和構成房產原值的相關憑證,主管地稅徵收機關出具按“據實徵收”的審覈意見等。
納稅人如果算到覈定徵收可少繳稅,便可說自己無法提供完整、準確的房屋原值憑證,要求稅務部門覈定徵收。
“在這次17號文出來後,財稅部門是否會重新調整這個政策,奪回這裏的主動權,值得關注。奪回這個主動權很簡單,上海就搞過一回,但後來因輿論反響太大而不了了之。”有稅務專家對羊城晚報記者介紹。
早在2007年5月,上海市地稅局發出過一紙《關於個人轉讓房屋稅收徵管問題的通知》,該通知要求各區交易中心嚴格執行2006年8月1日實行的《財政部國家稅務總局建設部關於個人住房所得徵收個人所得稅的通知》,並重新對有關問題做出解釋。
在這些解釋中,最關鍵的一點是,在“未能提供完整的房屋原值憑證是指……”中增加了一點:“契稅徵管檔案中沒有上次交易價格等記錄”。
這意味着,即使納稅人說無法提供房屋原值憑證,也不算數,還要看交易中心有沒有該套房屋上次交易的契稅徵管檔案,如果有,自然能夠準確計算房屋原值。
“其實所謂的無法提供房屋原值憑證,只是非常少數的時間太過久遠的房屋交易。只要是1996年登記條例出臺後的交易,在各個區房屋交易中心都有檔案,不可能查不出來。”上海協力律師事務所律師衛新當時曾這樣對媒體說。
但這個政策在盧灣區執行兩天後,因市民反響強烈,有關部門出來緊急澄清,最後不了了之。
“要依法嚴格徵收,徵管部門並不是沒有手段,而是願不願意去做,去做了之後是否會出現如期結果的問題。這次新‘國五條’細則要求對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅,通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能覈實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵,這其中有重新掌握主動權的意思,接下來,財稅部門在這方面會有什麼新動作,值得關注。”有稅務專家分析。